Нужен пример концепции развития проекта жилой недвижимости. Если кто в инете встречал - скиньте ссылку. Плиз... Приму также комментарии, основанные на личном опыте
Вид для печати
Нужен пример концепции развития проекта жилой недвижимости. Если кто в инете встречал - скиньте ссылку. Плиз... Приму также комментарии, основанные на личном опыте
Что конкертно вас интересует?
Сомневаюсь, что ктото выложит для свободного доступа, мы как то платили $30 тыс. за разработку такой коцепции.
Уважаемые господа, просветите пожалуйста по процедуре финансирования строительства!
например, есть проект стройки офисного комплекса или склада или гостиницы, бюджет стройки - допустим 50 млн. долл.
на каких условиях можно привлечь кредит?
осн. вопросы следующие:
1. как я понимаю одно из требовний банков - определенный процент финансирования за счет своих средств (например 30% нужно за счет средств инвестора). в этом случае обычно имеется ввиду 30 процентов к моменту получения кредита или 30 процентов от всех затрат 50 млн долл. (в этом случае кредит можно получить на момент когда своих потрачено меньше чем 30%)
2. допустим, открывается кредитная линия на период строительства, до конца строительства выплачиваются только проценты по кредиту. дальше нужно выплачивать осн. долг. по нему есть требование, так называемый DCR (debt coverage ratio)= NOI/total debt service, который призван обеспечить возможность погашения кредита за счет операционной деятельности.
как этот DCR считается в банках? учитывается ли налог на прибыль при операционной деятельности? ведь NOI не учитывает налог на прибыль, total debt service, как я понимаю это периодическая выплата. Вполне может быть что DCR=1,25 например, а за счет налога на прибыль полученных от операционной деятельности денег не хватит на выплату по телу кредита. в чем тогда смысл DCR? можно ли в знаменатель добавить налог на прибыль?
Прокомментируйте мои домыслы пожал-ста, какие еще здесь могут быть требования у кредитных организаций и какие подводные камни?
Если есть ссылки по этой теме, буду также признателен!
1. 30% от всего финансирования вложено и подтверждено аудитором, присланным банком.
2. Dcr = Fcf/sds
Fcf это не Noi, уплата налога на прибыль учитывается.
Не совсем понимаю вапрос ? Вам нужен регламентный буклет № 1 для архсовета или то что выгоднее построеть на данном конкретном участке.
За концепции консультанты берут приличные суммы (и еще не факт, что все сложится как в концепции...)
а если нужно просто прикинуть, что и каких объемов можно на участке построить - так информации по аналогам в интете полно... заходите на сайт любого застройщика (ну может быть и не любого), а там приблизительные параметры проектов...
а вот по серьезнее- уже стоит денег...
30% от общих затрат! если бы банки требовали уже затратить 30% своих средств, то может быть в них и не нуждались так...
а формулу DCR (debt coverage ratio)= NOI/total debt service вам банк продемонстрировал, он как-то это требование пояснил?
народ, а что за показатель такой Noi? это от оценщиков пошло? второй раз за жизнь встречаю ))
коэф.покрытия долга классически считают по ДДС, там все налоги в операц.деят.учитываются.
по кредитам - много требований, описанных в разных местах, каждый банк отличается чем-то... единственно по недвижимости обычно выдают кредит в размере 70% от размера залога.
обоснование dcr - заемщик должен иметь возможность расплачиваться по кредиту за счет операционной деятельности (сдачи в аренду)
to: Eugene
noi - чистый операционный доход. используется, в том числе, при оценке стоимости недвижимости доходным методом. (стоимость недвижимости=ЧОД/ставка капитализации)
все-таки по банкам? есть два мнения. в общем случае, если требовать вложить 30% и после этого давать кредит, то скорее всего это будет уже после начала строительства (стройка-основные затраты, гораздо больше чем выкуп земли и проектирование).
Это не мнение.Цитата:
Сообщение от grust
Ок, спасиба за перевод)) мне интересно было, откуда этот термин пришел...
И еще по поводу ставки капитализации есть вопрос:
кто как ее считает?
Я на работе оценку бизнеса всегда делал методом потоков с постпрогнозной оценкой стоимости по гордону. На теперешней работе продажу объекта считают через капитализацию, причем ставку подгоняют так, чтобы конечная стоимость объекта была похожа на рыночную (на текущий период). Думается, это не есть верно )))
хорошая статья http://aup.ru/books/m94/3_5_3.htm, но я хочу практиков услышать. Спасибо заранее :)
А у нас Сбербанк аж 40% участия собственных средств постребовал! Наверно из-за того,что объект наших инвестиций относился к сельскому хозяйству.
Лидия - соотношение собственных и заемных средств характерно для отрасли - в инфраструктуре заемные средства могут достигать 85% а в гостиничном бизнесе не более 50%.
С другой стороны сумма кредита определяется сопособностью проекта обслуживать кредит с неким коэффициентом (например 1.25). Это два взаимоисключающих теста по кредитованию.
Подводных камней куча, все зависит от проекта, банка, залога, заемщика... Надо обращаться в конкретный банк (можно хоть методом выбора топ 10 банков по выданным кредитам юр. лицам) и в ходе переговоров выяснять какие проекты предпочтительней, какие ставки предлагаются, их требования.
В рыночных обзорах "больших" консультантов (а-ля Colliers, JLLS и т.д.) часто применяется понятие "ставка капитализации" или "доходность" того или иного типа недвижимости.
Подскажите, какие расходы учитываются при ее оценке, учитывается ли амортизация или только денежные потоки, а также вычитается ли налог на прибыль.
Недавно обнаружил "ставку капитализации" в девелоперской компании, которая на поверку оказалась чистейшим EV/EBITDA, равным ~10. ))))
Начиная сравнивать, обнаружил данные у Дамодарана. У него Real Estate Operators оцениваюся в Emerging Markets EV/EBITDA = порядка 53, в то время как в западной Европе около 37... Но это все quoted companies. Вывод: надо выходить на открытый рынок))))
Как подтвердил предыдущий ответ, в недвижимости часто понятия смешаны, сначала поймите, о чем речь.Цитата:
Сообщение от kudeyar
- Если речь идет о ставки дисконтирования, то в ней расходы вообще не учитываются, оценка идет другим методом.
- Если о требуемой норме доходности - опять же, оценка делается другим методом.
- Если о фактической доходности - то тут учитываеются свободные денежные потоки, естественно, после налога на прибыль.
Добрый день!
Необходима рассчитать период окупаемости и NPV для бизнес-центра определенного клсса с учетом реконструкции и дальнейшей эксплуатации с определенным размер недогрузки площади арендаторами и фиксированными к выручре операционными расходами.
Посоветуйте, пожалуйста, возможные составляющие ставки дисконтирования в этом случае? И ГЛАВНОЕ, чтобы данное обоснование было понятно руководству, которое не имеет глубокого представления об инвестиционном анализе.
Спасибо
т.е., по всей видимости, надо просто пытать соответствующих авторов, как они определяют ставку доходности...
нет, просто нужно чаще выходить в "поле", держаться за ручки дверей этой недвижимости, заглядывать в глаза людям ее использующим и пр. и пр. Читать договора, смотреть разделы цены, смотреть сметы строительств\цены покупок. ;-)
Оттого и не будут возникать такие вопросы.
Цитата:
Сообщение от kudeyar
Все, но по-разному.Цитата:
Сообщение от kudeyar
Доходность -- это операционный доход, деленный на балансовую стоимость объекта. Расходы капитального характера учитываются при определении балансовой стоимости, расходы операционного характера -- при определении операционного дохода.
Ставка капитализации -- это операционный доход, деленный на продажную цену объекта.
Нет, поскольку амортизация -- это бухгалтерская фикция.Цитата:
учитывается ли амортизация
Как правило, нет, поскольку предполагается, что собственник объекта недвижимости -- это pass-through entity (т.е., налоги взимаются не на уровне компании-собственника, а на уровне инвесторов).Цитата:
вычитается ли налог на прибыль.
Консультанты по недвижимости и инвесторы под ставкой капитализации (доходности) понимают отношение triple net к стоимости объекта
triple net - net-net-net - трижды чистый доход, т.е. это тот денежный поток (он же и прибыль), с которого инвестор уплатит налог на прибыль и остаток положит в карман.
Допустим инвестор купил объект недвижимости за стоит 100 руб. и сдал его в аренду. Ставка капитализации = 10%.
Это означает, что инвестор будет получать прибыль в размере 10 руб. в год.
Над коммунальными (вода, эл-во) расходами и операционными расходами (ремонты, обслуживание) инвестор не задумывается, а просто включает их себестоимость в арендные платежи. Поэтому у инвестора прибыль равна чистому денежному потоку. Амортизацию при этом не считают.
2Андрей Суслов
вопрос про определение понятия, ничего более
всем спасибо, консенсус определился
по москве примерно 15-18%.... но это суперпримерно..... все зависит от кучи факторов.....
Если глубокого представления нет, то на пальцах и рассказывайте.Цитата:
Сообщение от AlexT
Можно попробовать что-то типа дифференциальных денежных потоков изобразить, то есть сравнить это вложение с депозитом в банке и показать на сколько больше они будут получать каждый год.
Можно рассчитать и доходность, но люди, не знакомые с концепцией дисконтирования, лучше понимают, когда им показывают насколько больше они могут заработать реальных денег.
спасибо за информацию. В принципе, идея сравнить с банковской доходностью - хорошая. Нужно только еще как-то учесть и другие, возможно более доходные варианты использования, средств, которые и учитывает как раз ставка дисконтирования в виде рисков и пр.Цитата:
Сообщение от knagaev
Забыл написать, что анализируемые проэкты реализуются в Санкт-Петербурге.
Буду рад, если еще появятся какие-либо мнения на этот счет. Спасибо.
Вариант использования метода дифференцированных денежных потоков интересен. Но. по-моему мнению, это довльно субъективный подход. Ведь в этом случае мне придется учесть изменяющююся в будущем:
- стоимость самого объекта недвижимости,
- арендную ставку,
- ставку банковского процента.
Где мне взять такие прогнозы лет на 15-20 вперед......
alex,
зайдите на сайты брокеров (лоссаль, колерс, найт-френк и др.) - они делают регулярные обзоры рынка недвижимости , кот. можно бесплатно скачать... в них есть индикативные кэр рейты по сегментам...
спасибо, у knight frank полезная информация. только вот динамики арендных ставок нет и подходов к расчету ставки дисконтирования.Цитата:
Сообщение от Student
А вы не могли бы написать по-английски "лоссаль" и "колерс"? не нахожу их сайтов...
спасибо за ответы и ссылки Почитал. очень интересная информация. Сейчас попробую обосновать,для чего мне нужна статистика по ставкам и прочее.
Мне необходимо оценить период окупаемости бизнес-центра.
Ниже выкладываю пример расчета. Посмотрите пожалуйста описание и приложение (расчет в экселе).
Если буду мнения и поправки, прошу написать.заранее спасибо.
Рассчеты
Общая площадь здания – 7 300 кв. м.
Цена, предложенная собственником составляет $ 20,5 млн. ($ 2808 за кв. м.)
Анализ окупаемости
В текущих условиях эксплуатации объекта: арендной ставке $ 40 за кв. м. в мес. и его арендопригодной площади в размере 80% (5 840 кв.м.) он может приносить валовой арендный доход в размере $ 2,8 млн. в год.
Стандартную недозагрузку площади арендаторами предлагается принять на уровне 5% от потенциального валового дохода.
Эксплуатационные расходы и налоги составят в сумме около 25% действительного валового дохода в год.
Рост арендных ставок предлагается принять на уровне 13% в первый год после начала эксплуатации, далее убывающей до 10%, а с 12 года рост арендных ставок будет находиться в пределах уровня инфляции и составит 8% в год в долгосрочной перспективе.
Дисконтирование чистого операционного дохода предлагается осуществлять по ставке 12%, учитывающей ожидаемые уровень рисков инвестора и инфляции в будущем.
Необходимые расчеты периода окупаемости бизнес-центра приведены в таблице в приложении
Итог
Цена, предложенная собственником составляет $ 20,5 млн. ($ 2 808 за кв. м.)
Приведенные расчеты показывают, что в текущих условиях эксплуатации бизнес-центра:
· полная окупаемость объекта в случае простого суммирования будущих денежных потоков составит 7,5 лет,
· полная окупаемость объекта с учетом приведения будущих денежных потоков на момент осуществления инвестиций в покупку (по ставке 12%) составит 10,5 лет.
финансирование кредитом будет?
Есть 3 варианта:Цитата:
Сообщение от Максим Р
собственные средства,
кредит долгосрочный
облигационный заем
Как вкаждом случае это повлияет на расчет?
ну думаю очевидно что за пользование чужими деньгами нужно будет заплатить и учесть проценты в составе потоков по операционной д-ти..
хотелось бы уточнить - представленный расчет является у Вас основным либо существует какой более детальный?
Цитата:
Сообщение от Максим Р
разумеется это предварительный вариант. Но если брать детально - это не особо повлияет на период окупаемости и соотв. стоимость недвижимости исходя из целевого периода.
Как с вашей точки зрения учет деталей (каких?) может существенно повлиять?
Вопрос возник в рамкх той же самой темы -
в одной из статей на сайте написано: "Смысл ставки дисконтирования — отражение в расчетах влияния стоимости денег. Иногда уже этого определения бывает достаточно для того, чтобы принять решение о ее величине. Например, если проект будет финансироваться полностью за счет средств банковского кредита, то ставка дисконтирования равна процентной ставке по кредиту."
Тогда возникает вопрос, стоит ли включать в состав расходов выплаты процентов по кредиту? Получается ведь, что 2 разу учитывается одно и то же, или я неправ?
Подскажите, пожалуйста, где можно взять следующую информацию о различных секторах недвижимости (в основном интересуют жилая, офисная и скаладская), в основном для стран Восточной и Западной Европы:
- средняя стоимость строительства 1 кв.м.
- средние операционные расходы на 1 кв.м., или их средняя доля в ставках аренды.
- средняя девелоперская доходность (по инвестиционной доходности инфы вроде много).
- усредненные показатели компаний, инвестирующих в недвижимость, REIT и девелоперов: показатели рентабельности, возврата, реинвестирования.
желательно, чтобы прослеживалась динамика этих данных хотя бы лет за 5.
На сайтах брокеров и консультантов (CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Jones Long LaSalle и пр.)Цитата:
Сообщение от kudeyar
эх, в бесплатных обзорах у них обычно как-то очень уж обобщенно и неконкретно.
в платных они больше инфы дают, интересно?
???Цитата:
Сообщение от kudeyar
А в том разрезе, в котором Вы определили проблему, по-другому и не бывает. Если Вы хотите конкретики, ищите информацию не по Западной Европе, а по конкретному рынку: Лондон, Франкфурт, Париж и т.п. Там будет все: фонды площади, ставки арендной платы, процент вакантных площадей, ставки капитализации, недавние сделки, новое строительство...
это мысль.Цитата:
Сообщение от nchuvakhin
можете какие-нибудь сайты порекомендовать?
Да я, в общем, уже порекомендовал:Цитата:
Сообщение от kudeyar
CB Richard Ellis
Cushman & Wakefield
Jones Lang LaSalle
ок, спасибо!
а по вопросу "усредненные показатели компаний, инвестирующих в недвижимость, REIT и девелоперов: показатели рентабельности, возврата, реинвестирования" можете какие-то источники порекомендовать?
не обязательно статистику, может быть книги или статьи?
Данные по REIT лежат вот здесь:Цитата:
Сообщение от kudeyar
http://www.nareit.com/library/index.cfm
Данные по прямым институциональным инвестициям в недвижимость -- здесь:
http://www.ncreif.com/indices/
Важно только понимать, что данные NAREIT основаны на рыночной стоимости акций, а данны NCREIF -- на оценочной стоимости. Соответственно, последний раз, когда я считал, агрегатный индекс NAREIT имел бету порядка 0.5, а индекс NCREIF -- чуть меньше нуля...
благодарю!
Пожалуйста, объясните как рассчитываются элементы по методу кумулятивного построения по оценке недвижимости, кроме безрисковой ставки. просто нигде толком не расписано, как хоть примерно посчитать риск вложения, риск ликвидности, инвестиционный менеджмент...Спасибо заранее