Вид для печати
Возникла потребность оценить стоимость земельных участков в городе (именно участков, а не строений, на них расположеных), и построить модель, позволяющую определять стоимость любого участка земли, причем желательно еще и прогнозировать динамику. Все, что у меня есть - это цены продажи квартир, с разбивкой по улицам.
Есть ли какие-то соображения участников форума по этому поводу, или литература?
Заранее благодарен за помощь.
Земля -- это идеальный объект для применения опционного ценообразования. Участок земли, на котором можно построить здание, можно оценить как call-опцион по формуле Блэка-Шоулза с параметрами:Цитата:
Сообщение от instmars
S -- вероятная продажная цена здания, которое можно построить на участке (можно оценить, зная цены на квартиры и вероятное число квартир, которое можно иметь в этом здании)
X -- вероятная стоимость строительства здания
t -- время, в течение которого необходимо реализовать участок
r -- безрисковая процентная ставка
y -- вероятная ставка дохода, которую можно получить, если построить здание и сдать его в аренду
sigma -- волатильность цен на квартиры
Спасибо. Красиво! Но собственнно говоря, я решаю обратную задачу. :)Мне в конечном итоге нужно будет определить вероятную ставку дохода, (строго говоря, земельную ренту) которую я смогу получить с того или иного участка, и отделить ренту от прибыли.Цитата:
Сообщение от nchuvakhin
Я пока двигаюсь по пути построения регрессионной модели - хочу выяснить зависимость цены квартир от расположения участков и др. факторов, а потом, вычитая из цены восстановительную стоимость строительства, получить остаток, который, как я понимаю, и будет капитализированной рентой.
Здравствуйте. А не может кто-нибудь здесь подсказать литературу или сайты в Инете по оценке недвижимости?
http://www.valuer.ru/ - например
Книги продаются в магазинах в достаточном количестве, например автора Максимова Сергея Николаевича - ректор института недвижимости, исполнительный директор Ассоциации домостроителей СПб, вице-президент АПРН СПб, д.э.н., профессор
Надеюсь, не сочтут за рекламу и не заблокируют в этот раз :), просто это мой бывший декан, мы по крайней мере по его книгам учились.
Помогите пожалуйста разобраться!
например требуется оценить стоимость торгового комплекса доходным методом.
есть доходы от аренды по долгосрочным договорам с фикс ставкой аренды. есть ставка капитализации.
в учебниках написано стоимость равна чистый операционный доход / ставку капитализации.
при этом ЧОД не включает в себя налог на прибыль.
получается стоимость не вкл налог на прибыль для покупателя, получается цена завышена, вдь покупателю потом придется платить налоги.
как корректно расчитать стоимость в этом случае?
кто-нибудь объясните почему не учитывается налог?
Потому что режим налогообложения может сильно отличаться от покупателя к покупателю, причем именно в рамках законодательства, и не только американского. Поэтому у американцев берется NOI. А мы просто копируем это.
Но только вот из GOI надо вычесть все-все-все.
Брокерскую комиссию, расходы на страхование объекта, налог на имущество, операционые расходы, ...
Удачи.
p.s. Кстати - вычитать надо и полученные авансы за последние месяцы тоже. Но надо кое что и прибавлять - дисконтированный на момент продажи запас НДС к возмещению, если есть. Это уже специфика России.
операционные и остальное я вычел, за НДС спасибо большое!
но учитывать например аванс за посл. месяц и накопленный ндс надо из полученной стоимости, так?
такое же объяснение видел и в учебнике, но как-то не убедило оно меня.
а если например есть конкретный продавец и покупатель. допустим известно какой у покупателя режим налогооблажения, как тогда? учитывать налоги?
но даже если не известен, все равно получается цена завышена..
спасибо за ответы!
Вы должны понимать два момента:Цитата:
Сообщение от grust
1) во-первых, любой метод, где одно число делится на другое и получается стоимость, априори неточен, поэтому часть из ваших сомнений и лежит в плоскости не учитываемых в этом упрощении неточностей.
2) во-вторых, важен вопрос согласованности потока и ставки капитализации. Ставка ведь тоже может или учитывать, или не учитывать налогообложение. Поэтому частично вопрос можно переадресовать вам – откуда у вас ставка капитализации, как вы ее посчитали, для какого налогового режима и т.д.
я осознаю, что метод неточен. но оценивая что-то, мне кажется, желательно учесть то, что можно учесть. в данном случае если не учитывать налог на прибыль, то очевидно цена будет завышена.
то есть получается не неточность, а ошибка. которая должна быть очевидна и продавцу. продавец должен понимать что по такой цене у него в лучшем случае купит только тот, кто налогов вобще не платит.
вот это меня заботит.
grust, может и проблемы не какой нет, если ставка у вас правильно учитывает налоги. Поэтому еще раз повторю, чтобы понять есть ошибка или нет, надо понять откуда вы взяли ставку капитализации.Цитата:
Сообщение от grust
К оценке NOI/Cap.Rate прибавляется или вычитается дисконтированный запас по НДС, обязательства к получению, отстаток ден.средств и т.д. Все это в случае продажи компании. В случае продажи здания - только NOI/Cap.Цитата:
Сообщение от grust
Это уже личное дело покупателя, будет ли ему выгодна эта покупка, или нет.Цитата:
Сообщение от grust
WLMike - а ставка капитализации берется с рынка. Участники рынка знают - какие сейчас ставки капитализации и ставки ипотечного кредитования. Это примерно как индекс S&P - в среднем по рынку.Цитата:
Сообщение от WLMike
Genn, что значит знают? Они ее вычисляют, причем все по разному, опираясь на некие показатели, так как ставка не видна. Точно так же как для S&P500 - само значение индекса никакую доходность не показывает, но пользуясь историческими значениями или ожидаемыми значениями, можно расчитать требумую доходность на акционерный капитал. Пользуясь ей можно расчитать много разных ставкок капитализации для разных случаев: для разных скоростей роста, для разных потоков и т.д.Цитата:
Сообщение от Genn
здание продается с учетом сохранения действующих договоров аренды.
а можно поподробнее про ндс.
откуда он может взяться? разжуйте пожалста!
по ставке капитализации: берется с рынка конечно. как расчитывается, посмотрю методику, откуда я брал эту ставку вечером.
в любом случае спасибо всем!
Вы ошибаетесь, так как вне этого рынка.Цитата:
Сообщение от WLMike
Удачи.
Я действительно вне рынка, поясните откуда она берется? И почему вы ранее в одном из постов (http://www.forum.cfin.ru/showthread....6525#post56525) "Какой cap.rate использовать для расчета предполагаемой цены продажи в конце этого срока?", если cap.rate известен?Цитата:
Сообщение от Genn
WLMike, текущие кэп.рейт и ставка кредитования - результат коммерческой договоренности сторон. Фактически - это рыночный результат. Как и цена покупки/продажи акций.
А вот где бы мне посмотреть ставку кредитования в 4 квартале 2009 года, например? Вот отсюда и был задан тот частично риторический вопрос.
все-таки про ндс расшифруйте, плз!
То есть фактически кэп.рейта нет – в каждой сделке он различается и при оценке нового объекта, вам приходится из ряда последних кэп. рейтов получаете кеп. рейт для своей оценки. Плюс к этому кеп. рейт вы можете считать по разному как отношение прибыли после налогообложения к цене, прибыль до налогообложения к цене и т.д. Правильно ли я понимаю или нет?Цитата:
Сообщение от Genn
Теперь понял смысл вашего вопроса.Цитата:
Сообщение от Genn
Не совсем. Кэп рейт есть, он считается как Цена сделки/NOI Объекта.Цитата:
Сообщение от WLMike
А связывание Cap Rate с WACC - оправдано ровно настолько, насколько в банке оправдано связывание стоимости пассивов (суммы расходов по пассивынм операциям) с доходностью активов (суммы доходов по активным операциям). Вместе они дают точку безубыточности.
Но согласитесь, что даже при таком опеределении кеп рейт определенен лишь примерно, так как меняется от сделки к сделке, во вторых и цена сделки (за счет распределения платежей во времени) и NOI (в середине года не ясен годовой NOI) могут быть не четко определены, а следовательно результат расчета по формуле Цена сделки/NOI величина прлавающая.Цитата:
Сообщение от Genn
Не соглашусь с вами - связывать их вполне правомерно, по крайней мере когда мы выходим за узкие рамки бугалтерских понятий о прибыльности, и начинаем анализировать ситуацию с финансовой точки зрения, то есть учитываем экономическую прибыль.Цитата:
Сообщение от Genn
Цитата:
Сообщение от WLMike
А вы оказывается не видите отличия между себестоимостью и доходом для финансовых операций. :-) Еще экономическую прибыль придумали.Цитата:
Сообщение от WLMike
Genn, по мойму вы мне приписываете, то что я не говорил. Можно номер поста, где я говорил про это?Цитата:
Сообщение от Genn
Я ее не придумал, это вообщем-то базовое понятие экономической теории. Вот вам ссылка, почитайте http://en.wikipedia.org/wiki/Economic_profit.Цитата:
Сообщение от Genn
Это англо-американские навороты. В большинстве англоязычных стран инвестиции в доходную недвижимость структурируются в виде ограниченных партнерств (Limited Partnership, LP) или компаний с ограниченной ответственностью (Limited Liability Company, LLC). Компании, структурированные таким образом, с точки зрения налогового права являются "проходными объектами" (pass-through entities) -- прибыли от их деятельность облагаются налогами не на уровне компании, а на уровне инвестора. Инвесторы, в свою очередь, платят налоги на консолидированный доход от пассивных инвестиций (т.е., прибыли от прибыльных объектов минус убытки от убыточных объектов, включая строящиеся). Соответственно, реальная ставка налога заранее неизвестна и специфична для конкретного инвестора...Цитата:
Сообщение от grust
в продолжение темы:
в моем случае ставка капитализации считается как доходность на вложенный капитал (дисконтирование) - ежегодный прирост стоимости недвижимости.
тык вот, скажите пжлста как в ней учесть еще и налоги..
В продолжение темы -Цитата:
Сообщение от grust
Вы обращаетесь к Константину в Кушман, или Полине в Коллиерз (очень симпатичная!) , и они вам считают цену в этом году. А прирост как раз и будет доходностью на вложенный капитал (с учетом кредитного плеча, конечно).
Цитата:
Сообщение от Genn
а их каким образом можно найти?
Скажите, пожалуйста, кто-нибудь видел в электронном виде:
Ричард Б.Пейзер. Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса.
to: fin
если Вы уже нашли , скиньте ссылку плз!
подскажите, плиз, максимально полный сабж, желательно по регионам. нужна информация о сделках купли-продажи крупных торговых центров в регионах.
Тема форума - корпоративные финансы, как мне сегодня сообщили. Поэтому предлагаю свой вариант, капельку информации по предложенной теме. Кстати, практическая информация по рынку недвижимости обсуждается в форуме mosr.ru.Цитата:
Сообщение от kudeyar
Рынок недвижимости состоит из пяти обобщенных групп участников:
1. Инвесторы.
2. Девелоперы.
3. Агенты.
4. Риэлтеры.
5. Эксперты.
Одна из точек зрения на роли этих групп:
1. Инвесторы - направляют положительный кэш на покупку объектов недвижимости. Источник кэша любой (прибыль, доходы, капитал, инвестиции, выручка и т.д.). Время появления кэша - любое (прошлое, настоящее, будущее). Обобщенно этот кэш назовем инвестициями. Их задача - загнать свободные средства на рынок, сохранность объектов на котором максимальна (земля, капитальные строения, коммуникации). Отток средств с данного рынка определяется глобальными макроэкономическими и политическими показателями.
2. Девелоперы - наполняют рынок, являющийся конечным пунктом всех инвестиций, объектами, отвечающими представлениями инвесторов об их качестве, текущем и будущем. Объекты создаются как под конкретные инвестиции текущего момента, так и под будущие.
3. Агенты - обеспечивают увязку инвестиций и объектов во времени, формирование представлений инвесторов и девелоперов о текущем и будущем качестве объектов недвижимости. Ведут переговоры с теми и другими, а в момент, когда инвестиции находят свои объекты, инициируют сделки.
4. Риэлтеры - обеспечивают завершение сделок и их юридическое сопровождение.
5. Эксперты - определяют ценность инвестиций и объектов, как в прошлом, так и в настоящем, и в будущем.
Понятно, что участники рынка в разные моменты могут играть одну роль, разные роли или несколько одновременно. К примеру - девелопер, создающий торговый центр, может сам исследовать предпочтения инвесторов подобных проектов, сам выделить свои средства на возведение под ключ, сам предлагать объект к продаже. Может сам передать на баланс своему эксплуатационному подразделению для последующего использования - раздачи в аренду. Чаще - раздача в аренду происходит до завершения строительства и все площади расписываются по арендаторам. Якорные арендаторы получают преференции: эксклюзив, сниженная аренда и т.п.
Все, торговый центр становится объектом недвижимости и начинает приносить доход.
Интересна ситуация, когда созданный торговый центр выставляется на вторичный рынок. Именно об этом ведет речь Автор темы.
Причины могут быть разные, но сводятся к двум:
1. Запланированный эффект от строительства не достигнут. Аренда из-за отказа арендаторов от запрошенной платы, ввиду неоправданных ожиданий по потоку клиентов, неподъемна для арендаторов, и они - уходят из ТЦ. Другие - требуют снижения аренды (якорные по-видимому). В итоге поступления от аренды падает и влженные инвестиции работают хуже ожидаемого. Иногда не просто хуже, но и критически неэффективно. ТЦ идет на продажу, и покупатель, другой инвестор, требует снижения цены ниже запрашиваемой, а владелец фиксирует недостаточную прибыль или убыток и готовится к очередным инвестициям. Если жизнь таким образом научит первого инвестора - качество подготовки проекта многократно улучшится. Например - заключения будут давать по оценке будущих доходов от ТЦ не свои сотрудники, а призннанные эксперты данного сегмента рынка. Второй же инвестор просто принимает реальные требования арендаторов по размеру арендной платы, и направляет его поток на другие, для него выгодные и эффективные инвестиции.
2. Эффект от использования ТЦ есть, соответствует расчетному, или даже выше него, но рынок ушел вперед и аналогичные новые инвестиции работают лучше. Например - вложения в новую загородную недвижимость, нового типа, дают больший эффект, нежели поступления от аренды в ТЦ, которую и изменить в течение многих лет иногда нельзя. Тогда инвестор фиксирует прибыль продажей ТЦ, высвобождает средства, и направляет их на указанный или аналогичный, более привлекательный сегмент рынка инвестиций в недвижимость. Тогда модель реализации успешного проекта переносится на новый рынок и далее по схеме: анализ рынка -> заключение эксперта -> инвестиционный проект -> строительство (это пример, могут быть другие успешные схемы)
Выводы:
1. В первом случае ошибки инвестиционного проекта, обусловленные его некачественной подготовкой, и вызванные ими потери, распределяются в тех или иных долях между первым и вторым, иногда и между последующими инвесторами-владельцами ТЦ.
2. Во втором случае - опять же, узость охвата анализа инвестиционного рынка, а это ошибка подготовки проекта, не дают инвестору принять оптимальное решение, и он принимает компромисный вариант, удовлетворяющий его на тот момент, но с открытием им явных недооценненных возможностей в прошлом или настоящем, приводят к падению ценности его инвестиций относительно среднего уровня рынка. Эти ошибки вызывают недополучение эффекта от инвестиций первым, вторым и последующими инвесторами-владельцами ТЦ.
Решение (вариант):
1. Для любых инвесторов ТЦ, первичных, вторичных, и последующих - критически важен этап оценки объекта с точки зрения не только рынка ТЦ, но и всех смежных рынков инвестиций в целом, и получение заключения тех экспертов по инвестициям, которые в состоянии рассмотреть инвестиции в конкретный объект, ТЦ, например, или другой, на текущий момент и дать прогноз на некоторое время вперед (лучше - лет на семьдесят). Такие эксперты оценивают и прогноз изменений, и критические факторы возврата и многое другое. Без этого инвестор теряет ценность своих активов и инвестиций в любом случае.
Так как среди моих клиентов есть эксперт по рынку недвижимости, один из наиболее ценных сотрудников компании Миэль, готов предложить ответы на любые вопросы, связанные с инвестированием корпоративных финансов на рынок недвижимости. Задавайте.
Одновременно озвучу проблему ответственности экспертов за некачественный прогноз. Не наблюдал этого в материальном выражении, и в силу неопытности незнаком с ошибочными заключениями. Но для эксперта определяющим является его история успешных проектов. Так что если найдёте на вторичном рынке ЛЮБОЙ торговый центр - милости прошу, название, застройщик. Кто экспертом был - сами определим, ОК? У успешного эксперта ТЦ на продажу не выставляются.
Павел, в недвижимости не надо философствовать. Ваша точка зрения характерна для жилой недвижимости. В других секторах - другие участники, механизмы, логика. :-(
Давайте, продолжайте...Цитата:
Сообщение от Genn
Какие сектора?
Какие участники?
Какие механизмы?
Какая логика?
И кто Вы, Genn?
Кто Ваши друзья?
Что они хорошего построили?
Хотите назвать их объекты?
Кому они нравяться?
Кто потребитель этих объектов?
Попробуйте, пофилософтвуйте, всего лишь вариант, один из многих, но ВАШ личный.
Для меня, а не для себя, сделаете?
Нежилая недвижимость она не для людей?
Я не занимаюсь недвижимостью. Мой Клиент занимается. Я консультант. Мы в этом мире - новенькие. Одну неделю как. Один Клиент у нас. Объектов - два. Сегодня - будут изменения. Мой клиент - Агент. Мой друг - эксперт. Отец - Строитель. Еще Агент для нас работу выполняет по показу. Еще Агент - поможет завтра...
550 долларов в час + НДС. :-)Цитата:
Сообщение от Павел Ромакин
Пытаюсь оценить стоимость гостиничного бизнеса - для разных отелей в различных регионах. Отталкиваюсь от EBITDA (дисконтированный денежный поток за несколько лет).
Столкнулся с ситуацией, когда оценка по денежному потоку существенно ниже (раза в полтора) той цены, которую предлагают покупатели.
Чем это может быть вызвано? - ожиданиями роста стоимости недвижимости или альтернативными способами оценки данного бизнеса?
Буду благодарен за высказанные мнения.
Зря. Недвижимость надо оценивать по ставке капитализации (она должна быть комфортабельно выше стоимости заемных средств, привлекаемых для покупки объекта).Цитата:
Сообщение от Александр_f
Спасибо за ответ.
Ставку капитализации не так-то просто вычислить - особенно в условиях, когда в регионе нет сравнимого отеля и когда перспективы развития данного региона неясны.
Доброго времени суток всем. Люди если я не в тему здесь с таким вопросом так и скажите)
А вопрос такой, я экономистом в банках отработал 4 года и что то как то стало скучно, занимаюсь юриками. И знакомые посоветовали съездить в Тюмень (я с Ямала), закончить курсы оценщиков и по возвращении открыть ИП. И вот хотелось бы спросить совета, стоящее это дело или не очень, и по деньгам выгодны ли бросать работу ради такого или буду сидеть на 30 тысяч в месяц.... Подскажите если кто в курсе...
Если скучно, да еще база юриков есть - смело езжайте. Если что, поможем - сайт labrate.ru создали и поддерживают в основном оценщики-ИП, помогая друг другу - двигаемся вперед. Удачи!Цитата:
Сообщение от \Ivan/
Здравствуйте!
Скажите, пожалуйста, как зная потенциальный арендный доход, соотв. площадь объекта недвижимости, подсчитать его стоимость. грубо и приближенно. Предположим, что все средства собственные.
спасибо
Озадачена следующим вопросом, каким образом колиячественно рассчитать корректировку, связанную с проходмостью, т.е. с удобством местположения объетка. Например торговых помещений.
Хотят от меня не экспертного мнения, а я не знаю, как рассчитать.
Предлагают приехать на места расположенния аналогов и посчитать, сколько человек пройдет за 10 минут. - вариант как основа различий, но в ден эквиваленте? - может привязать както к среднему чеку?
А объект строящийся или работающий?Цитата:
Сообщение от elizabethk
объект новый
Тогда ничего у Вас не выйдет. Движение через торговый центр определяется не только его расположением, но и наличием в нем "анкерного арендатора" (anchor tenant) -- крупной популярной торговой точки (супермаркет, универмаг, большой магазин одежды, многозальный кинотеатр и т.п.), которая создает движение самим фактом своего существования.Цитата:
Сообщение от elizabethk
Господа, здравствуйте! Столкнулся с такой проблемой: необходимо определить особенности оценки объектов социально-бытовой недвижимости. Если знаете о чем речь-отзовитесь. Полезна любая информация по теме!
Спасибо!
Как это ни покажется странным, но начинать оценку надо не со звонка оценщику. Оценочная компания наверняка попросит вас представить определённый набор документов, которые необходимы для проведения оценки. Копии этих документов впоследствии будут приложены к отчёту об оценке, поскольку их наличие является требованием большинства кредитующих банков. Все эти документы ещё неоднократно понадобятся вам в процессе получения кредита и приобретения выбранной квартиры. Поскольку процедура сбора документов занимает достаточно продолжительный промежуток времени, лучше позаботится об этом ещё до обращения в оценочную компанию.
Этот набор документов не такой внушительный, как тот, что приходится предоставлять в банк. В него, как правило, входят:
Свидетельство о собственности, либо договор купли-продажи, либо свидетельство о регистрации права собственности.
Справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план.
Для домов до 1960 года постройки - справка о типе перекрытий в доме.
Для домов до 1970 года постройки и этажностью до 7 этажей включительно, а также старого фонда (например, т.н. «хрущёвок») - справка о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.
подскажите как оценить квартиру?