Расчет IRR и NPV и пр при постепенном замещении кредита

Добрый день, коллеги!
дано: инвестпроект - покупка коммерческой недвижимости, исходный расклад допустим 50% своих - 50% кредит банка лет на 10. С расчето NPV, IRR, PI и т п проблем нет. Но предположим, что на 2, 3 и 4 год жизни проекта (доход начинает давать в первый же год) постепенно банковская доля замещается деньгами (дивидендами) акционеров из другого бизнеса и становится равная нулю. Разумеется при таком раскладе все выглядит намного лучше, если просто в кеш инфлоу поставить деньги акционеров, а в кеш аутфлоу - возврат кредита. Процентов меньше, NPV, IRR, PI, PB - все становится лучше. Правильно ли это? Ведь при таком подходе деньги акционеров из другого бизнеса приравниваются к доходу (положительному кеш флоу) который приносит проект (а это не так) и который идет на погашение кредита. Как правильно посчитать? Ведь вложения акционеров на 2 и т. д. году жизни проекта по сути те же инвестиции, что и вначале проекта? Спасибо за помощь заранее.

Выплаты кредита и взнос денег собственниками отменяют друг друга. По денежным потокам разница будет только в процентах. А вот со ставкой дисконтирования тут интересные метаморфозы приключаются. Все внимание на налоговую экономию и перераспределение рисков между собственниками и кредиторами. Эффект на NPV будет зависеть от изменение WACC вследствие изменения структуры капитала. Но это очень долго объяснять.

Цитата:

---

Сообщение от Сергей Васильевич

Выплаты кредита и взнос денег собственниками отменяют друг друга. По денежным потокам разница будет только в процентах. А вот со ставкой дисконтирования тут интересные метаморфозы приключаются. Все внимание на налоговую экономию и перераспределение рисков между собственниками и кредиторами. Эффект на NPV будет зависеть от изменение WACC вследствие изменения структуры капитала. Но это очень долго объяснять.

---

так точно. Если в двух словах, то про полном расчете цена капитала собственников выше, чем заемного, поэтому при таком замещении окупаемость ухудшится

Посмотрите формулу расчета NPV и IRR. Вы не найдете там финансовый поток - кредиты и проценты. NPV и IRR считаются по операционному и инвестиционному потокам денежных средств.

Цитата:

---

Сообщение от Равиль

Посмотрите формулу расчета NPV и IRR. Вы не найдете там финансовый поток - кредиты и проценты. NPV и IRR считаются по операционному и инвестиционному потокам денежных средств.

---

вообще то проценты по кредитам всегда относились и будут относиться к операционному потоку, ибо это текущие затраты. И от выбора схемы финансирования (и ее стоимости сиречь размера процентов) зависит и NPV и IRR

Цитата:

---

Сообщение от Denp

вообще то проценты по кредитам всегда относились и будут относиться к операционному потоку, ибо это текущие затраты. И от выбора схемы финансирования (и ее стоимости сиречь размера процентов) зависит и NPV и IRR

---

Насколько я знаю, это так в России... и то не везде... Думаю форумчане поправят :)

немного поправлюсь, не операционный поток, а поток от текущей деятельности.
Движения по финансовой деятельности не связаны с затратами или доходами, поэтому проценты там точно не отражаются. По инвестиционной проценты могут отражаться, если производится капитализация (это даже желательно).
В такой формулировке - везде.

Цитата:

---

Сообщение от Равиль

Посмотрите формулу расчета NPV и IRR. Вы не найдете там финансовый поток - кредиты и проценты. NPV и IRR считаются по операционному и инвестиционному потокам денежных средств.

---

А можно подробнее? Где можно прочесть, что возврат кредита, взятого на реализацию проекта, не учитывается при расчете NPV и пр.? Брейли с Майерсом и Дамодарана читал давно и мог забыть.

Я полагал, что при расчете NPV и IRR отток ДС связанный с погашением кредита банка тоже нужно учитывать (не только проценты). Ведь иначе мы учитываем все притоки ДС от проекта, а погашение кредита не учитываем. А часть ДС, которые генерирует проект идет именно на эти цели. Если кредита нет, тогда все доходная часть наша и постепенно окупает наши инвестиции.

Спасибо.

Цитата:

---

Сообщение от Сергей Васильевич

Выплаты кредита и взнос денег собственниками отменяют друг друга. По денежным потокам разница будет только в процентах. А вот со ставкой дисконтирования тут интересные метаморфозы приключаются. Все внимание на налоговую экономию и перераспределение рисков между собственниками и кредиторами. Эффект на NPV будет зависеть от изменение WACC вследствие изменения структуры капитала. Но это очень долго объяснять.

---

Про WACC понятно, правда и пока акционеров этим грузить не хочу: не готовы. Если объяснять долго, где почитать, подскажите?

Цитата:

---

Сообщение от hedger

Про WACC понятно, правда и пока акционеров этим грузить не хочу: не готовы. Если объяснять долго, где почитать, подскажите?

---

Зачем акционеров то грузить? Их интересуют только окончательные цифры. Они и не должны глубоко вникать в методологию инвестиционного анализа. Брейли и Майерс, Дамодаран написали учебники, где рассматриваются азы. Подробности нужно смотреть в профессиональной литературе и в статьях. Поищите работы Велез-Парехи, Фернандеза, Эрхардта.
По денежным потокам рекомендую следующие работы:
Pinto, Jerald E., Elaine Henry, Thomas R. Robinson, John D. Stowe. 2010. Equity Asset Valuation. 2 ed. Wiley & Sons, Inc. Hoboken, New Jersey. 445 p.
Mulford, Charles W., and Eugene E. Comiskey. 2005. “Creative Cash Flow Reporting: Uncovering Sustainable Financial Performance,” Hoboken: John Wiley & Sons, Inc. 432 p.
Cheremushkin S.V. 2011. “How to Ensure Consistency between Discount Rates and Cash Flows,” The Valuation Journal, Vol. 6, No. 2. pp. 4-46.
Velez-Pareja, Ignacio and Burbano-Perez, Antonio, A Practical Guide for Consistency in Valuation: Cash Flows, Terminal Value and Cost of Capital (May 29, 2005). Available at SSRN: http://ssrn.com/abstract=466721

Цитата:

---

Сообщение от hedger

А можно подробнее? Где можно прочесть, что возврат кредита, взятого на реализацию проекта, не учитывается при расчете NPV и пр.? Брейли с Майерсом и Дамодарана читал давно и мог забыть.

Я полагал, что при расчете NPV и IRR отток ДС связанный с погашением кредита банка тоже нужно учитывать (не только проценты). Ведь иначе мы учитываем все притоки ДС от проекта, а погашение кредита не учитываем. А часть ДС, которые генерирует проект идет именно на эти цели. Если кредита нет, тогда все доходная часть наша и постепенно окупает наши инвестиции.

Спасибо.

---

http://piter-consult.ru/home/Article...stimation.html

http://www.economic-s.ru/index.php/p...-v-excel-2010/

Цитата:

---

Сообщение от hedger

дано: инвестпроект - покупка коммерческой недвижимости, исходный расклад допустим 50% своих - 50% кредит банка лет на 10. С расчето NPV, IRR, PI и т п проблем нет.

---

Контрольный выстрел: как считаете и учиываете стоимость реализации объекта недвижимости в конце срока проекта?

Цитата:

---

Сообщение от hedger

Но предположим, что на 2, 3 и 4 год жизни проекта (доход начинает давать в первый же год) постепенно банковская доля замещается деньгами (дивидендами) акционеров из другого бизнеса и становится равная нулю.

---

На 2, 3 и 4 годы приходят дополнительные инвестиции от акционеров, которые уменьшают банковскую долю. NPV и IRR по потоку акционеров (FCFE) скорее всего значительно ухудшатся при сравнении со сценарием, когда банк кредитует все 10 лет - но риски владения проектом снизятся. Применения PB, PI - в оценке проектов в недвижимости не припоминаю.

Во избежание вопросов:
- Разбиение потока на операционный, текущий, финансовый в данном случае вообще не имеют никакого отношения. Эта сказка в данном случае не играет. Обычно считают либо по FCF (Free Cash Flow to Firm, другое обозначение - FCFF), либо по FCFE (Free Cash Flow to Equity).

- WACC тоже не очень играет в области оценки недвижимости. Cost of Capital можно как-то определить только для REIT с очень большим и хорошо диверсифицированным портфелем недвижимости. Каждое здание уникально и необходимо считать для него его собственный CapRate.

При расчете IRR не предвидится никаких засад. При расчете NPV вы замучаетесь определять адекватную ставку дисконтирования. Если это уже готовое заселенное здание первоклассными арендаторами - то можно просто взять ставки по их 10-ти летним облигациям и использовать в качестве NPV.

Если таких арендаторов нет - то все становится очень зыбко и качество расчета NPV стремится к нулю. Но акционерам может помочь принято решение трюк. Они могут предположить в качестве альтернативного источника вложения - Российские облигации и попросить посчитать NPV в этом случае.

ЗЫ: Доходность сильно зависит от налоговой схемы. Тут вам лучше к специалистам.