Инвестиции в недв-ть, потери

Добрый день!
Я хотел с посоветоваться с вами по спорной для меня ситуации: наша компания рассматривает воз-ть либо переехатьв новый офис и взять соотв. площади в аренду, либо приобрести собственное здание. Мы хотели, в общем порядке, посмотреть каковы потери будут при этом проекте. Соотв. сравниваем путь аренды и приобетение целиком за счет собственных средств. Я составил небольшой расчет где потоки ср-в следующие: аренда-отток есть арендная плата, приток-экономия по налогу на прибыль (сумма аренды уменьшает налогообл.базу) и экономия по НДС (к возмещению из бюджета); приобретение здания-отток есть расходы на эксплуатацию и т.д., приток-экономия по налогу на прибыль (амортиз+затраты на экспл и т.д.), экономия по НДС (к возмещению из бюджета по текущим расх+зачет по приобрет.здания). Это по текущим расх. Посчитал потоки, продисконтировал, получил естественно отрицательный NPV у каждого варианта. Потом добавил нач. инвестиции (для вар-та приобретения) и получил потери по проекту за определенный промежуток времени.
Хотел уточнить: 1. Могу ли я использовать как приток указанные экономии по налогам.
2. Могу ли я к итоговому рез-ту в варианте покупки здания приплюсовать эффект от того, что ср-ва в размере (арендный платеж сторонний из первого вар-та минус расх.на эксплуатацию, т.е. получаю некую маржу арендатора), которые я экономлю, "работают" и приносят мне некий %дохода. Иными словами, если арендую то я вытаскиваю из оборота ежегодно (до оговоренного горизонта расчета проекта) столько-то, если здание мое, то я вытаскиваю из оборота только расх. на эксплуатацию и т.п., а вот этот остаток у меня работает и приносит доход в течение всего горизонта расчета. Я этот эффект "работы остатка" потом приведу к начальному периоду и посмотрю общие потери с учетом покупки здания, текущих потоков.
Либо это некорректно и надо сравнивать дисконт.потоки отдельно от вар-та аренды и отдельно от вар-та покупки и не учитывать этот эффект "работы остатка".
Как вы считаете?

Привет!
1. Должен использовать как поступление - результат экономии на налогах.
2. Выкупать здание за свои не очень разумно. Проще было бы взять кредит на покупку здания да и выплачивать его потихонечку.
3. В случае, если здание выкупается в собственность - в последнем месяце надо поставить его фиктивную продажу, например за 90..95% цены покупки (чтобы быть осторожным). Это существенно изменит картину.

4. Указанная задача в учебниках по фин.менеджменту решается путем расчета эквивалентного арендного платежа. Сначала рассчитывается NPV проекта покупки (с учетмо продажи в конце срока эксплуатации!). Он отрицательный. Затем, путем деления на соответствующий коэффициент аннуитета расчитывается эквивалентный аннуитетный платеж (в учебниках - обычно ежегодный). Это платеж и можно сравнить с арендным платежом.

2Ser,
по-моему никакой "эффект работы остатка" учитывать не надо, иначе по вашей логике вам нужно будет и в варианте с арендой учесть прибыль которую вы получите от денег не потраченных на покупку здания :) Считайте отдельно.

Привет! Спасибо за советы!
Genn
Да, я так и использовал поступления в расчете, во втором вар-те единственно прибавил экономию на невыплаченной марже арендодателя.
По источникам финансирования (собственные ср-ва) это вот руководство дало мне такие "вводные" и в конце я поставил продажу здания с учетом выплаты налога на прибыль (разница между ценой продажи и остаточной ст-тью). Картину действительно меняет к лучшему :)
По эквивалентной арендной ставке и коэф.аннуитета хотел уточнить - у меня неравномерные платежи (принято в расчете что ежегодно арендный платеж растет на 10%), там все платежи как раз дисконтируются,т.е. применяют FV=сумм PV/(1+i)в степени-n. У обычного аннуитета там да, платежи по годам неизменны и коэф.аннуитета вычесляем. Или я некорректно понял?
Marquis
В принципе логичное замечание, но как же тогда выбор-либо сейчас за большие деньги, либо потом, но пока я деньги пущу в оборот. Почему-то когда есть воз-ть съэкономить хочется сразу посчитать эффект от того, что мне принесут ср-ва, вложенные в дело:) Сам честно теперь колеблюсь, может действительно убрать из расчета "эффект остатка"

2 Ser все правильно поняли.
Если платежи растут из года в год - то их тоже можно свернуть в NPV, и через аннуитет посчитать равномерный платеж. Тут главно сравнивать сопоставимые вещи.

2Ser, Так дисконтирование и обеспечит вам разницу между покупкой сразу и покупкой в рассрочку или арендой. В случае аренды каждый следующий платеж будет стоить дешевле именно потому что деньги потраченные на него перед этим уже успели поработать.

2Ser
у самого сейчас похожий проект появился, только тут речь о лизинге. Скажите, а почему у вас идет возмещение НДС по текущим расходам? Разве там не зачет будет?

Вообще по-идее НДС в данном случае можно не учитывать ведь
Отток = Расход + НДС
Приток = НДС
Чистый поток = Расход
Или я ошибаюсь?

Добрый день!
Genn
Я прикинул как Вы мне посоветовали и надеюсь что корректно понял: т.к. арендная плата, как я писал, у меня растет ежегодно на определенный процент, я в рамках горизонта расчета взял ряд сумм арендной платы, для сопоставимости расчетов дисконтировал на начало периода и далее разделил на коэф аннуитета для постоянной ренты ( 1+(1+i)в степени-n / I )». Получил ежегодный платеж для равномерного платежа.
Далее взял NPV проекта (получился отрицательный) разделил на вышепосчитанный коэф.аннуитета и получил ежегодный арендный платеж. Теперь эти велчины сравниваем и делаем выводы.
Если я правильно понял, хотел уточнить, а корректно приводить платежи неравномерные по времени, как у меня изначально и есть с арендной платой, к показателю равномерной ежегодной оплаты. Я понимаю, в принципе в итоге мы получаем одинаковую итоговую сумму выплат по аренде, только здесь по нарастающей, а после корректирующих расчетов она пойдет равномерно.
Marquis
Да, согласен. По-хорошему тогда надо построить небольшой поток платежей где можно увидеть какой эффект принесет экономия полной суммы покупки и выплата частями арендных платежей. Т.е. у меня в обороте в течение 1 года вся сумма и я получаю эффект от всего, на 2 год вся сумма минус арендная выплата и от этой суммы эффект смотрим и т.д. Для наглядности можно показывать в потоке арендных платежей уменьшение их на величину ежегодного эффекта. В принципе возможно попробовать сделать.

По-моему не ошибаетесь. По НДС на первый взгляд так и получается (я еще подумаю над этим, так на вскидку пока не готов), но т.к. рассматриваются денежные потоки, то расходы (деньги физически уходят) выплачиваются с НДС (это отток со знаком минус), но НДС принимается к зачету и это ставится как приток (т.е. +) и вот если например такая ситуация, что я работаю с поставщиком, который не явл. плательщиком НДС, то я все равно же выплачиваю сумму с НДС (т.е. отток все равно есть), но к зачету (т.е. в приток) я это уже записать не смогу.

Ну если вы знаете заранее кто из ваших поставщиков платит НДС а кто нет, то имеет смысл так сделать. Если вдаваться в частности у вас может быть ситуация при которой сумма прибыли будет меньше чем расходы на покупку здания, то есть льгота по налогу на прибыль будет использоваться не один год, а два или три. Соответственно относить ее целиком на приток в первый год неправильно, а надо разносить на несколько периодов.
Что касается эффекта от оставшихся в наличие денег, ИМХО на него можно забить. Эффект за год будет равен сумма остатка умноженная на норму дохода капитала, а эта же норма будет у вас в дисконте. В результате после дисконтирования у вас получится опять сумма остатка.
Мне кажется вам надо учитывать только расходы и экономии на налогах. Или, если хотите получить совсем точную картину, считать весь бизнес целиком с арендой и с покупкой. тогда сможете учесть и НДС который нельзя зачесть, и распределение экономии по налогу на прибыль и работу оборотного капитала. У меня ситуация проще - бизнес достаточно крупный относительно проекта и слишком неоднородный чтобы было возможно делать бизнес-план по нему в целом, так что делаю по упрощенной схеме как и вы.

Marquis
Я согласен, получилось слишком тонко, но это я как пример сказал. В принципе Вы правы по потоку НДС действительно так выходит, как было описано пару постами ниже.
По налогу на прибыль, действительно надо тогда смотреть как он будет "размазываться" по времени и в зависимости от расходов компании зачитываться постепенно. У меня ситуация тоже достаточно укрупненная, поэтому и получается что считаем пока несколько упрощенно.

Ser
Так все-таки ответьте про НДС, говоря в первом письме про возмещение из бюджета вы имели в виду зачет? Или вы все-таки говорили именно про возмещение, а значит я чего-то не знаю и мне надо перелопатить соответствующую главу НК? :)

Marquis
Я конечно же имел ввиду зачет, я наверное просто некорректно написал. Возместить от гос-ва в нашей стране очень сложно :(

:) А я уж испугался, думал совсем кодекс не знаю :)