Осуществленные затраты

Вид для печати

19.12.2006, 14:46
Alessia

Осуществленные затраты

Уважаемые, коллеги! Помогите, пожалуйста разобраться в следующей ситуации.
Наша компания инициирует проект строительства бизнес-центра. Для реализации проекта два года назад было приобретено ООО "Рога и копыта" со всей документацией, разрешениями, согласованиями, относящихся к строительству здания. Земля находится в аренде у города.
Итого, осуществленных инвестиционных затрат = приобретение юр. лица + арендные платежи + разработка архитектурного проекта + инвестиционная мзда городу в виде отчислений на инфраструктуру.

При разработке проекта стали обнаруживаться подводные камни, которые мешали получению разрешения на строительство...........по мере обнаружения новых подводных камней сроки выхода на площадку переносилось на всё более и более поздний срок.
Наконец проблемы решены и мы раздумываем, как бы нам взять кредит. Бизнес-план уже почти написан, но тут возник жаркий спор - с какого момента нужно отражать начало проекта. Есть два мнения - 1) начало проекта - приобретение юр. лица и первая инвестиция в проект - 2004 г.
2) начало следующего года (момент выхода на площадку и начало строительно-монтажных работ и получение заемных средств) - 2007 г.

Вопрос стоит так - если начало проекта датировать 2007 г. а все осуществленные затраты отнести на "0", то как тогда быть с упущенной выгодой, когда деньги "заморозили" и все эти два года они на нас не работали? И вообще допустимо ли так делать?

Если ставить 2004 г. (а под такие "антикварные" проекты банки дают деньги неохотно), то как тогда дисконтировать потоки, ведь тогда была одна доходность и риски, сегодня - другая. Применять разные ставки дисконтирования?
19.12.2006, 15:32
WLMike

Способ расчета зависит от цели. Если вы оцениваете для себя, чтобы понять нужно вам осуществлять этот проект или нет, то все ранее понесенные затраты вы должны учитывать не по историческим затратам, а по величине альтернативных выгод, которые вы можете извлечь сей час, если проект не будет внедряться. Если хотите пробить деньги в банке, то расчитайте так, чтобы банк вам выдал деньги - что допускает двойной трактовки, трактуйте по красивее, но так чтобы вас не поймали:) Если хотите наказать менеджеров за задержки, то будет третий вариант расчета. И т.д.
19.12.2006, 16:09
Genn

Алеся,
срок начала проекта - срок покупки Вами данного предприятия и начало работ по проекту. 2 года до получения разрешения на строительство - вполне нормальный срок. Он может быть и много короче, и много длиннее.

Это не антикварный проект. Собственно антикварный проект - это что-то замороженное в процессе осуществления строительных работ. Яркие примеры для москвичей - "Новинский 31", Холидей Инн в Сокольниках.

Ставка дисконта по этим затратам должна быть выше - на 5-15% для отражения рискованности данного этапа.

Удачи.
20.12.2006, 11:17
Alessia

Спасибо всем за ответы.
Понятное дело, что для банка надо "красиво", а возникающие вопросы по поводу двойной трактовки решаются "красивой" аргументацией.

Мне же хочется понять какие из показателей, рассчитанные в результате применения того или иного подхода, будут являться методически правильными.
Да и вообще, поскольку проект считается по месяцам - NPV колбасит значительно. А это нехорошо.

На данном этапе понимания вопроса я в большей степени склонна согласиться с мнением Genn, что проект нужно считать с момента приобретения юр. лица, т.е. от первой инвестиции, с разными ставками, добавив некое количество процентных пунктов в норме дисконта на период уже понесенных затрат.

2 WLMike
Проект будет реализовываться не смотря ни на что, даже на ядерную войну (обычное рассуждение в духе "а когда это успешно реализованый проект строительства бизнес-центра (с точки зрения маркетинга и эксплуатации) был невыгодным предприятием?)- это раз. Бизнес-план пишется для получения заемных средств - это два. Эти самые заемные средства нужны срочно, быстро и безболезненно - это три. Классический набор.
20.12.2006, 12:18
Равиль

Я бы все считал с 2007 года. При этом в инвестиционные затраты внес все затраты начиная с 2004 года, как затраты на подготовку проекта. Ставку дисконтирования брал бы одну, типа 12-15. При этом провел бы анализ чувствительности по ней и привел графики. Банку важно, чтобы: а) было видно, что за проект взялись серьезные люди; б) проект окупался даже при отклонении на 15-20% основных факторов - цены продажи, объема продаж, затрат; в) заемщик мог предложить адекватный залог на случай неудачи проекта. Нюансы, теории и детали только запутают дело и могут привести к очень серьезным спорам, особенно если в банке, кто-то на МВА учится и ему хочестя поговорить и поспорить... :):):)
20.12.2006, 12:48
WLMike

Цитата:

Сообщение от Alessia

Спасибо всем за ответы.
Понятное дело, что для банка надо "красиво", а возникающие вопросы по поводу двойной трактовки решаются "красивой" аргументацией.

Мне же хочется понять какие из показателей, рассчитанные в результате применения того или иного подхода, будут являться методически правильными.

Если методически правильно, что вы должны учитывать только потоки релевантные для будущего, то есть то, что вы потратили в прошлом, учитывается не по историческим потокам, а по потокам, которые можно извлечь сей час.

Цитата:

Сообщение от Alessia

Да и вообще, поскольку проект считается по месяцам - NPV колбасит значительно. А это нехорошо.

Не очень понял смысл – этой фразы. Можете пояснить, что имели ввиду.

Цитата:

Сообщение от Alessia

На данном этапе понимания вопроса я в большей степени склонна согласиться с мнением Genn, что проект нужно считать с момента приобретения юр. лица, т.е. от первой инвестиции, с разными ставками, добавив некое количество процентных пунктов в норме дисконта на период уже понесенных затрат.

2 WLMike
Проект будет реализовываться не смотря ни на что, даже на ядерную войну (обычное рассуждение в духе "а когда это успешно реализованый проект строительства бизнес-центра (с точки зрения маркетинга и эксплуатации) был невыгодным предприятием?)- это раз. Бизнес-план пишется для получения заемных средств - это два. Эти самые заемные средства нужны срочно, быстро и безболезненно - это три. Классический набор.

Если расчет делаете не для того, чтобы понять его текущую эффективность, а чтобы выбить бабки по любому, то и считать надо так, чтобы было понятно некому банковскому клерку и чтобы его убедить в эффективности проекта. Тут вам лучше всего подскажет Равиль, так как в банке работает.
А если считать методически верно, то игру с величиной ставкой дисконтирования обосновать сложно, так как риски первого этапа, скорее всего, диверсифицируемы, а соответственно не влияют на величину ставки. Правильней это учитывать через несмещенную оценку потоков. Но среднему банковскому работнику, наверное, такой расчет будет сложно осилить, поэтому надо считать методически неправильно, но понятно.
20.12.2006, 13:03
alexbigun

Цитата:

Сообщение от WLMike

...чтобы понять нужно вам осуществлять этот проект или нет, то все ранее понесенные затраты вы должны учитывать не по историческим затратам, а по величине альтернативных выгод, которые вы можете извлечь сей час, если проект не будет внедряться.

Цитата:

Сообщение от WLMike

... то есть то, что вы потратили в прошлом, учитывается не по историческим потокам, а по потокам, которые можно извлечь сей час.

SUNK COST!!!
20.12.2006, 13:23
WLMike

Цитата:

Сообщение от alexbigun

SUNK COST!!!

Понесенные затраты это sunk costs, но имущество, которое куплено ранее часто имеет Opportunity Costs. Если ООО "Рога и копыта" и лицензии, которые на этом ООО висят, стоят сей час какие-либо реальные деньги, то в расчете они должны быть отражены в качестве оттока. Если они ничего не стоят, то это sunk costs в чистом виде и учитывать их не надо.
20.12.2006, 13:37
alexbigun

Цитата:

Сообщение от WLMike

Понесенные затраты это sunk costs, но имущество, которое куплено ранее часто имеет Opportunity Costs. Если ООО "Рога и копыта" и лицензии, которые на этом ООО висят, стоят сей час какие-либо реальные деньги, то в расчете они должны быть отражены в качестве оттока. Если они ничего не стоят, то это sunk costs в чистом виде и учитывать их не надо.

Tol'ko ne nado menia "parit'" Intro to Finance 101. (Sorry, spal vsego pary chasov)

Esli Ostap mozhet "realizovat'" piwywyjy mawinky s bykvoj "e", togda opportunity cost, no eto "IF", o kotorom Ostap dolzhen zant' bol'we.
20.12.2006, 14:21
WLMike

Цитата:

Сообщение от alexbigun

Tol'ko ne nado menia "parit'" Intro to Finance 101. (Sorry, spal vsego pary chasov)

Esli Ostap mozhet "realizovat'" piwywyjy mawinky s bykvoj "e", togda opportunity cost, no eto "IF", o kotorom Ostap dolzhen zant' bol'we.

Остап и решит:)
20.12.2006, 16:08
Genn

Алеся,
исходя из назначения Вашего бизнес-плана вы должны показать, что проект уже проинвестирован (будет проинвестирован к моменту займа) не менее, чем на 30% от общей стоимости проекта.
Банк не интересует IRR/NPV и прочая проектная арифметика. Точнее интересует, но не влияет ни на что. Влияет соотношение собственных и заемных средств (вы укажите что с 2004 проинвестировано ...). Дальше влияет размер кредита, срок кредитования, и соотношение свободных денежных средств и обслуживания долга и точка безубыточности - при каком падении доходных ставок в % кредит все равно сможет быть погашен в установленный срок.

А то, что писали про sunk cost - имеет значение только для внутреннего решения о том, продолжать проект или его закрыть. Кстати - для Вас этот момент важный в следующем плане - в девелопменте всегда важен вопрос - держать или продать. В случае, если NPV Opportunity cash flow будет меньше чем предлагаемая цена за объект - его надо продавать. Подумайте - напишите мне в личные сообщения - может и правда продать проект, а? ;-)

p.s. Да, и будьте готовы к тому, что банк пришлет своих доверенных строительных аудиторов, которые захотят посмотреть обоснованность расходов, понесенных до момента кредитования, и их соответствие реальности.