ЦИКЛ УПРАВЛЕНИЯ КОРПОРАТИВНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения системы управления корпоративной недвижимостью. По нашему мнению, система управления корпоративной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

• знаниях о составе объектов корпоративной собственности;
• определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;
• создании единого банка данных корпорации обо всех объектах недвижимости;
• применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;
• полноценной защите имущественных прав корпорации;
• достижении максимальной доходности объектов недвижимости ¹.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования корпоративной недвижимости. На наш взгляд, цикл управления корпоративным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 14).

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты корпоративного недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими корпоративными органами ².

Рис. 14. Цикл управления корпоративным недвижимым имуществом

Учет и инвентаризация - мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

В свою очередь процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (например, помещения) в корпоративную базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 15).

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является Корпоративный кадастр недвижимости (ККН), представляющий собой единую систему корпоративного учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы корпоративного учета позволяет вносить следующие сведения в ККН:

• наличие обременений и других ограничений прав собственности;
• общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимого имущества;
• корпоративный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ККН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;
• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ККН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;
• корпоративная регистрация проведенных рыночных оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ККН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;
• корпоративный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ККН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон ³.

Рис. 15. Технологическая схема проведения инвентаризации

Связь между сведениями, содержащимися в ККН, Едином корпоративном реестре прав (ЕКРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, может осуществляться, например, по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его корпоративного учета. Функционирование Корпоративного кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

1. Формированием объектов недвижимости как неразрывной совокупности следующих дел:

• дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;
• кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления корпоративного учета объекта недвижимости;
• экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для корпоративной регистрации оценок данного объекта.

2. Формированием территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

• ККН - совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;
• ККН - обеспечение корпорацией гарантии прав своих структурных подразделений на недвижимость; формирование доходной части консолидированного корпоративного бюджета за счет целесообразного и эффективного использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в корпоративной собственности.

Кадастровый учет - это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

2.1. Технический учет - описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2.2. Кадастровый учет - определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

3. Корпоративным земельным кадастром (КЗК) как функционально самостоятельным компонентом корпоративного кадастра недвижимости.

3.1. Структура и организация КЗК:

КЗК - охватывает все территории, на которых есть корпоративных объекты недвижимости (Россия, СНГ, зарубежье) и содержит сведения о земельных участках, являющихся корпоративной собственностью, а также о территориальных зонах.

3.2. Принципы создания КЗК:

• единство правил создания КЗК;
• доступность информации КЗК на любом этапе его создания;
• одновременное вовлечение в процесс создания КЗК всех участников корпорации;
• постоянный контроль за актуальностью сведений КЗК;
• разделение приоритетов для различных объектов;
• обеспечение приоритета участников корпорации.

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.

Ссылки

1. Бурков В. Н. Управление большими системами. - М.: Синтег, 1998, 432 с.
2. Акционерное общество и товарищество с ограниченной ответственностью: Сб. зарубеж. законодательства Сост., отв. ред. и авт. вступ. ст. Туманов В. А. - М.: Век, 1995. - 291 с.
3. Бандурин А. В, Дроздов С. А., Кушаков С. Н. Проблемы управления корпоративной собственностью. - М.: "БУКВИЦА", 2000.- 160 с, с ил.

Версия для печати