Определение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости
Анна Пенчук студентка
Агентство «Слияния и Поглощения»
Журнал СЛИЯНИЯ & ПОГЛОЩЕНИЯ №6 за 2014 год
Прошло уже пятнадцать лет, как в нашей стране осуществляется оценка кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с постановлением правительства РФ от 25.08.1999г. № 945 "О государственной кадастровой оценке земель". И как следствие нынешнего несовершенного механизма определения кадастровой стоимости земельных участков в стране идут десятки тысяч судебных и внесудебных споров по оспариванию этой кадастровой стоимости.
В 2014 году в Российской Федерации вступает в силу новое законодательство по налогообложению по кадастровой стоимости коммерческих объектов капитального строительства. Это обстоятельство при существующем несовершенном механизме определения кадастровой стоимости недвижимости обусловит возникновение уже сотен тысяч судебных и внесудебных споров еще и по оспариванию кадастровой стоимости коммерческих объектов капитального строительства.
В связи с этим естественно внимание научных работников к этой теме. И мы попытались исследовать зарубежный опыт определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и представить в данной статье результаты.
Виды кадастровых систем
Системы определения стоимости недвижимости, функционирующие в различных странах, для целей налогообложения можно классифицировать по-разному, в зависимости от выбранных для классификации критериев.
Если рассматривать такой критерий, как влияние государства на процесс определения кадастровой стоимости недвижимости, то можно эти системы подразделить на рыночные и нерыночные.
Нерыночные – это такие системы, в которых определяется так называемая нормативная, фиксированная стоимость, устанавливаемая государством.
Рыночные – системы, основанные на методологии массовой оценки – оценки кадастровой стоимости недвижимости, исходя из сложившихся фактических цен на земельные участки и объекты капитального строительства на национальных рынках недвижимости.
Если рассматривать рыночные системы определения кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения, то они базируются на кадастровых системах. В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения.
- Страны с наполеоновской административной системой (страны Южной, Юго-Западной и Западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и другие.
Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как: информация о грунтах, природных ресурсах и другая, – собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики.
В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т.д.
К примеру, несколько слов об итальянском кадастровом учете: кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 провинции). Сегодня итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:- создание баз данных, которые содержат сведения о кадастровых участках (делятся на городские и сельские);
- сведения о владельцах участков, которые идентифицированы уникальным кадастровым номером, правом собственности;
- сведения об оценке участка.
- Скандинавские страны (страны Северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии.
Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.
Норвежский кадастр объединен в информационную систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы через координатные или идентификационные коды объектов.
В Норвегии, равно как и в Швеции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует правительство.
В Дании кадастр предполагает в основном картирование земельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что основная функция кадастровой системы – это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка.
Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например, он является основой для утверждения законных прав на землю. - Англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.
Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле с континентальной точки зрения в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.
В США высокая степень децентрализации и местной правовой автономии определила позднее принятие федерального общенационального земельного законодательства.
Оно впервые было представлено в Сенат в 1970 году. Общепринятой местной формой законодательного регулирования использования городской земли является зонирование, введенное в Лос-Анджелесе в 1909 году. Законодательный статус оно получило в Нью-Йорке в 1916 году. В 1924 году были подготовлены законодательные стандарты для штатов и местных общин. В настоящее время они распространяются на 98% городов. - Страны с немецкой системой (страны Центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария.
Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной.
Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, к которым хранятся договоры и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т.д.
Рыночные и нерыночные системы определения кадастровой стоимости недвижимости
У каждой из этих систем имеются свои преимущества и недостатки. При функционировании нерыночной системы определения нормативной стоимости недвижимости механизм определения объектов недвижимости более простой. Под механизмом определения кадастровой стоимости мы понимаем совокупность законодательных актов, функций, организационных структур, персонала, методов, технических средств и информации, функционирование которой позволяет получить стоимость недвижимости для целей налогообложения.
Нерыночная система определения нормативной стоимости недвижимости устойчива к колебаниям рынка и, поскольку она проста, менее затратная, чем система определения кадастровой стоимости недвижимости на основе фактических рыночных цен недвижимости.
К ее недостаткам относится то, что нормативная стоимость не отражает реальной ситуации на рынке недвижимости.
Рыночная системаопределения кадастровой стоимости недвижимости более сложная. Она основана на более сложной методологии – методологии массовой оценки, которая включает в себя три основных подхода к оценке объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный.
Главным ее преимуществом при оптимальном функционировании являются реальные и качественные значения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В Российской Федерации до 1999 года оценка стоимости земельных участков для целей налогообложения осуществлялась по первому виду системы: по системе определения нормативной стоимости недвижимости. Определялась так называемая нормативная стоимость земельных участков.
Она определялась по методикам, утвержденным руководством субъектов Российской Федерации. С 1999 года в стране стала определяться кадастровая стоимость земель, и в течение десяти лет результаты по кадастровой оценке земель были получены. После этого был введен механизм налогообложения земельных участков, исходя из их кадастровой стоимости.
Что касается объектов капитального строительства, то налогообложение по ним до сих пор осуществляется по инвентаризационной стоимости, которая основывается на системе определения нормативной стоимости недвижимости.
С 2014 года налогообложение на объекты капитального строительства коммерческого назначения будет осуществляться по кадастровой стоимости, полученной на основе рыночных цен, сложившихся на рынке недвижимости, а в перспективе эта база налогообложения недвижимости будет распространена на все виды объектов капитального строительства и для всех физических и юридических лиц. Таким образом, будет осуществлен переход на налогообложение единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и объект капитального строительства, по кадастровой стоимости.
В результате изучения зарубежного опыта определения и оспаривания кадастровой стоимости нами были сделаны следующие выводы.
- Оценка объектов недвижимости для целей налогообложения используется во всем мире и является экономической и материально-технической необходимостью. В мировой практике сложились две системы оценки, которые позволяют осуществить расчет налогооблагаемой базы:
- нерыночная система – как система определения нормативной фиксированной заданной стоимости, устанавливаемой государством. Такая стоимость устанавливается нормативноправовыми актами органов государственной и муниципальной власти;
- рыночная система – как система массовой оценки объектов налогообложения, основанная на определении кадастровой стоимости, исходя из рыночной ситуации рынка недвижимости.
По тем объектам налогообложения, по которым нет гражданского оборота, нет рыночных данных об аналогичных сделках и нет возможности использовать методологические положения массовой оценки, возможно применять нерыночные системы определения кадастровой стоимости. В этом случае государство или муниципалитеты могут сами устанавливать нормативную стоимость объектов недвижимости. - Чтобы исключить многие конфликты по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, необходимо иметь в виду, что кадастровая стоимость – это не рыночная стоимость: она всегда должна быть ниже рыночной стоимости, так как при ее определении не учитывается принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (как это имеет место быть при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости).
В связи с этим важно учесть в Российской Федерации опыт Германии, Швеции, Норвегии и других развитых стран, где законодательно устанавливается коэффициент соотношения кадастровой стоимости к рыночной, соответственно в Германии – 0,6, в Швеции – около 0,7, в Норвегии – 0,3. В Латвии, где кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель составляет 60% от рыночной, государство планирует отказаться от используемого ранее принципа сближения кадастровой стоимости с рыночной. - В большинстве рассмотренных зарубежных стран при определении кадастровой стоимости недвижимости широко используются компьютерные технологии, позволяющие повысить точность результатов оценки и снизить издержки на ее проведение.
- Ответственность за проведение оценки в большинстве развитых стран возложена на государственные органы управления и власти (органы, формирующие кадастр недвижимости, налоговые органы, муниципалитеты).
В Российской Федерации, по нашему мнению, сложилась более благоприятная ситуация, чем в других странах, для оптимальной организации процесса определения кадастровой стоимости недвижимости, так как все основные функции по подготовке исходной информации для кадастровой оценки (учет объектов недвижимости, картографирование, первичная регистрация, регистрация сделок на рынке недвижимости, ведение реестра недвижимости и др.) реализуются в одном государственном органе управления – Росреестре.
Зарубежный опыт свидетельствует, что там, где интегрированы земельноBкадастровые, регистрационные и оценочные функции в рамках одного государственного органа управления, получается значительный социально-экономический эффект (например, Франция, Швеция и др.).
Этой благоприятной ситуацией необходимо воспользоваться и законодательно закрепить ответственность за определение кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения за Росреестром, сняв ее с субъектов Российской Федерации и муниципалитетов. Это обстоятельство предполагает и осуществление финансирования работ по оценке через Росреестр.
Данное решение позволит не только повысить качество оценки (при создании предлагаемых нами системы кадастровой оценки и института аккредитованных при Росреестре оценщиков), но и снизить социальную напряженность в регионах Российской Федерации из-за неадекватной оценки кадастровой стоимости недвижимости. - Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости в зарубежных странах различны: в одних – 8B12 лет, в других – 5- 6 лет. Такие значительные сроки переоценки связаны с низкой инфляцией в этих странах.
В Российской Федерации из-за высокой инфляции сроки переоценки должны быть ниже. В настоящее время переоценка раз в три года является, на наш взгляд, оптимальной. Однако надо иметь в виду, что в большинстве стран (например, в Германии, Испании, Швеции и др.) ответственные за кадастровую оценку органы управления и власти имеют право в зависимости от рыночной ситуации ежегодно индексировать кадастровую стоимость, определенную при оценке недвижимости.
По нашему мнению, такой же порядок необходимо предусмотреть и у нас. Но только, если ответственным за кадастровую оценку будет федеральный орган управления (Росреестр), который имеет для этого все возможности. - Процедура оспаривания кадастровой стоимости предусмотрена в большинстве зарубежных стран. Но на практике таких процедур немного, так как:
- во-первых,методология оценки понятна и доступна для налогоплательщиков,
- во-вторых,результаты оценки до утверждения их органами власти публикуются в интернете и могут обсуждаться,
- в-третьих, имеется разумная организационная система управления всем процессом кадастровой оценки,
- в-четвертых,сообщество оценщиков обладает высоким профессионализмом и компетенцией.
- В большинстве рассмотренных зарубежных стран кадастровая регистрационная система состоит из двух частей:
- картографической – это планы масштаба 1:500 – 1:5 000, на которых отражена информация о границах собственности, административные границы, математическая основа планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, леса и пр.);
- документной информации, к которой относятся кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, налоговый код собственника, когда и как создана собственность, кадастровая стоимость, права и ограничения относительно собственности и прочее.
Кадастровые регистрационные системы в этих странах, как правило, многофункциональны. Они используются не только для налогообложения, но и реализуют юридические функции (закрепление имущественных прав на недвижимость), градостроительные и иные функции.
В заключение
Мы считаем, что и в Российской Федерации должна быть создана система государственной кадастровой оценки, которая являлась бы частью российской кадастровой системы, результатом функционирования ее стала бы качественная кадастровая стоимость недвижимости для целей налогообложения и для других целей. Соответствующие исследования в Финансовом университете при правительстве Российской Федерации в настоящее время ведутся.
Литература
1. Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельный вестник России. 2010. № 1.
2. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н.Волкова, В.С. Кислова. – М.: Технология ЦД, 2008.
3. Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. – СПб., 2006.
4. Медведева О. Налогообложение недвижимости в Швеции // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2010. № 16.
5. Махмудов Л. Система кадастра недвижимости Испании // Кадастровый вестник. 2011. № 4.
6. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1999. № 12.
7. Земельный кадастр стран Западной Европы, США и Канады / Овсищер А.Я. – М.: ВНИИИТ ЭИ Агропром, 2010.
8. Волков С.Н., Землеустройство. Т. 7. Землеустройство за рубежом. – М.: Колосс, 2005.
9. Вараксин Г.С., Мезина А.Д. Особенности ведения государственного кадастра недвижимости за рубежом, 2008.
10. Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в зарубежных странах. Теория, практика и перспектива. – Минск: БГЭУ, 2010.
11. Борисова А.С. Сравнительный анализ принципов оценки недвижимости в Великобритании и России // Имущественные отношения в РФ. 2011. № 8.
Интернет-источники
1. Зарубежный опыт ведения земельно-кадастровых геодезических работ.
5. http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=6&art=3557
