Совершенствование процесса управления незавершенным жилищным строительством в Свердловской области

Оглавление

Начиная с 2007 года мы постоянно проводим мониторинг различных сегментов рынка недвижимости в глобальном, федеральном и региональном разрезе. Полученные нами данные показывают, что глобальный финансовый кризис привел к ситуации, когда повсеместно — и за рубежом, и в России, и в отдельных отечественных регионах — наблюдаются одни и те же тенденции:

• активное снижение арендных ставок;
• увеличение доли вакантных площадей в торговых и офисных центрах;
• «замораживание» цен на новые коммерческие и жилые объекты строительства и некоторое снижение цен на «вторичное» жилье;
• рост объемов незавершенного строительства.

Разница только в темпах наблюдаемых явлений по регионам. Например, в регионах России рынок недвижимости развит неравномерно (особенно в сегменте сравнительно молодой коммерческой недвижимости). В то же время наиболее развитым является Центральный федеральный округ, как географический и финансовый центр России, в котором аккумулируется до 50% всех инвестиций в отечественную экономику и свыше 2/3 федеральных банковских активов (рис. 1)¹.

Рис. 1. Распределение активов и пассивов кредитных организаций по регионам (федеральным округам)

Необходимо подчеркнуть, что, несмотря на рост объемов незавершенного строительства, вопросам управления и маркетинга в этой сфере на текущий момент уделяется недостаточное внимание, как в теории, так и на практике. Это, по нашему мнению, обусловлено в том числе и спецификой маркетинга в сфере капитального строительства:

• жизненный цикл инвестиционного продукта обычно более продолжителен, чем других продуктов производственного назначения, а тем более товаров народного потребления. Так, жизненный цикл достаточно распространенного продукта капитального строительства — объектов недвижимости — редко бывает короче двух лет, а чаще измеряется десятилетиями;
• строительство характеризуется высокой капиталоемкостью, что резко ограничивает круг потенциальных покупателей объектов недвижимости. Неудивительно, что потребительские предпочтения в сфере капитального строительства обладают высокой консервативностью и не так подвержены влияниям моды, как спрос на рынке товаров широкого потребления;
• капитальное строительство чаще удовлетворяет потребности производственного характера, что обусловливает больший профессионализм потребителей его продуктов, чем покупателей товаров конечного потребления. Лучшая информированность клиентов — важная отличительная черта рынка инвестиционных продуктов;
• индивидуализация спроса в сфере капитального строительства стимулирует специализацию строительных организаций, что само по себе уже во многом предопределяет сегментирование рынка объектов недвижимости. Для строительства предпочтителен не массовый, а дифференцированный маркетинг, так как индивидуализация потребностей в данной сфере довольно высока».

Учитывая актуальность заявленной темы, сочли целесообразным рассмотреть некоторые наиболее востребованные на текущий момент аспекты.

1. Общая характеристика рынка. Как свидетельствуют данные официальной статистики, в течение последних пяти лет в Свердловской области активно развивалось строительство жилья (табл. 1)².

Таблица 1. Динамика ввода в действие жилых домов в Свердловской области

По сравнению со средним уровнем Российской Федерации темпы роста жилищного строительства в Свердловской области (далее — СО) были значительно выше, поскольку за последние пять лет среднегодовой прирост общей площади введенного жилья в СО составил 17%, а по РФ — только 12%. Резерв ввода жилья в эксплуатацию сосредоточен в незавершенном строительстве. Из общей площади жилья, находящейся в незавершенном строительстве, на конец 2008 года 26,8% приходилось на дома, сооружение которых законсервировано или временно приостановлено (на конец 2007 — 29,2%) (табл. 2)².

Таблица 2. Жилые дома, находящиеся в незавершенном строительстве (на конец года)

Объем незавершенного жилищного строительства (без индивидуального) в 2008 году на 53% превысил объем введенного жилья (в 2007 — на 60,9%).

В рассматриваемом периоде наблюдалось увеличение превышения введенных объемов жилья над объемами незавершенного строительства (за исключением 2007 года)².

В период бурного наращивания объемов строительства жилья объекты незавершенного строительства успешно завершались, а рост незавершенного строительства соответствовал росту общих объемов строительства, так как данные объекты были частью происходившего строительного процесса. Соответственно, в основном объекты незавершенного строительства жилья крайне мало присутствовали как целостные объекты продажи на рынке недвижимости региона³. В целом незавершенные жилые строительные объекты составляли в рассматриваемый период и на текущий момент рынок предложений по участию в долевом строительстве.

Наблюдаемый нами рост рынка незавершенного строительства жилья в СО обусловлен рядом факторов, приводящим к долгострою и увеличению количества замороженных объектов. Эти факторы в основном относятся к общероссийским проблемам, которые развились на фоне рыночных преобразований. В частности, мировой экономический кризис негативно отразился на развитии экономики во всех отраслях, включая строительный комплекс, вследствие чего происходит увеличение объемов незавершенного жилищного строительства.

По данным Министерства регионального развития РФ на 01.01.2008 г. площадь незавершенного жилищного строительства (далее — НЖС) в России составляла 64,2 млн кв. метров, из них замороженных — 5,65 млн кв. метров. По расчетам Фонда содействия развитию жилищного строительства, из общего объема жилого «недостроя» 32,2 млн кв. метров (или 4,32 тыс. объектов, 706 тыс. квартир) должны быть введены в строй в 2009 году, а 12,6 млн кв. метров (или 1,697 тыс. объектов, 278 тыс. квартир) — в 2010 году. В структуре «недостроя», ориентированного к завершению в 2009 году, экономкласс составляет 25,8 млн кв. метров. Из них в стадии готовности до 30% находятся 6,7 млн кв. метров (или 107 тыс. квартир), от 30 до 70% — 9 млн кв. метров (или 144 тыс. квартир), а 10,2 млн кв. метров (или 180 тыс. квартир экономкласса) завершены более чем на 70%⁴.

Общий объем НЖС в СО (без учета индивидуального жилищного строительства) с начала 2009 года снизился на 243 тыс. кв. метров и на сегодняшний день составляет 3,1 млн кв. метров. При этом объем незавершенного строительства жилья со степенью готовности 70% и выше увеличился на 228 тыс. кв. метров и составляет 760 тыс. кв. метров. В июне введено 120 тыс. кв. метров жилых домов, а по итогам I полугодия 2009 года ввод жилья составил около 475 тыс. кв. метров. Это практически на уровне I полугодия 2008 года (485 тыс. кв. метров)⁵.

Проведенный нами анализ экспертных оценок и мнений⁶ показывает, что средства инвесторов направляются только на достройку жилых домов, а монтаж коробок жилых домов практически остановлен. Соответственно, можно с уверенностью прогнозировать, что вложения в проекты (стоимость незавершенного строительства, земли и подключения к инфраструктуре), начатые до кризиса, не окупятся в ближайшей перспективе. Вместе с тем многие объекты НЖС в СО представляют существенный интерес для рынка. Это обусловлено тем, что эти объекты занимают подготовленные строительные площадки, по ним разработан весь комплекс исходно-разрешительной документации, выполнены проекты и сметы. Наконец, на этих стройках сосредоточено значительное количество строительных материалов, которые могут быть использованы в процессе завершения строительства.

2. Сегментирование рынка. В доступной нам литературе мы не обнаружили критериев сегментирования рынка НЖС. Вместе с тем, как известно, для объединения потенциальных покупателей (потребителей) в группы, или сегменты, которые: а) имеют общие потребности; б) будут одинаково реагировать на маркетинговые усилия строительных организаций, т. е. для привлечения на рынок НЖС потенциальных клиентов необходимо разработать критерии сегментирования и осуществить процессы сегментирования и позиционирования объектов данного рынка. В данной связи нами была собрана, структурирована и проанализирована информация о рынке НЖС, проведен анализ привлекательности, оценка и выбор целевых сегментов для дальнейших исследований. В результате мы составили матрицу, позволяющую характеризовать объекты НЖС по следующим основным критериям сегментации (табл. 3):

Таблица 3. Характеристика сегмента недостроенного жилищного строительства в авторской трактовке

1. характеристика стадии завершенности строительства объекта на рынке НЖС;
2. уровень (степень) застройки;
3. уровень (степень) потребности в инвестиционных ресурсах (от общей сметной стоимости объекта);
4. тип потребителей сегмента НЖС на стадии продажи объекта;
5. элементы, по которым характеризуется сегмент на стадии продажи объекта;
6. тип конечных потребителей;
7. прочие элементы для дальнейшего сегментирования.

Необходимо отметить, что в группу потребителей объектов незавершенного строительства жилья включены местные органы государственной власти. Это связано с имеющимися в настоящее время намерениями государства достраивать жилье для обеспечения социальных программ в регионах. Важно и то, что самой главной характеристикой большинства имеющихся объектов НЖС является возможность их достройки и продажи готового жилья населению региона на свободном рынке, либо по социальным государственным программам. В конечном счете, после достройки данный сегмент переходит в сегмент нового жилья, который в настоящее время классифицируется по признакам потребительских предпочтений, также представленным в таблице 3.

Считаем необходимым отметить, что можно предложить и другие критерии сегментирования объектов НЖС. Так, исходя из особенностей незавершенного строительства жилья, его объекты могут быть классифицированы исходя из следующих атрибутов:

1. форма собственности;
2. стадия проекта;
3. тип группы (качественное состояние);
4. этап строительства;
5. степень готовности объекта;
6. продолжительность строительства (с учетом нахождения в консервации);
7. степень потребности в инвестиционных ресурсах;
8. возможность реализации объектов в качестве жилья (табл. 4).

Таблица 4. Классификация объектов незавершенного строительства жилья в авторской трактовке

Приведенная классификация может быть использована в системе государственного маркетинга, при принятии решений на уровне государственного управления территорией, на которой имеется большое количество объектов незавершенного строительства жилья.

3. Рыночный механизм. На текущий момент наблюдается тенденция активного развития различных схем совместного софинансирования объектов НЖС с привлечением муниципальных, региональных и федеральных органов управления. Часть площадей в таких домах должна переходить в собственность данных органов управления, которые могут ими распорядиться для реализации государственных нужд. Помимо прямых инвестиционных субсидий, государство может воздействовать на банки с целью оптимизации процессов кредитования проектов достройки. Участниками процесса достройки жилых объектов в данном случае являются следующие субъекты: 1) частные инвесторы — дольщики; 2) девелоперы и строительные компании (подрядчики); 3) поставщики строительных материалов; 4) банки; 5) органы государственной власти. Все эти участники имеют общие интересы, связанные с необходимостью продолжения и окончания строительства (табл. 5).

Таблица 5. Цели участников процесса достройки жилья

Очевидно, что цели всех участников взаимосвязаны, что очень важно в концепте маркетинга и менеджмента. Определив общей целью — достройку жилого объекта, для ее реализации необходимо, чтобы каждый участник был простимулирован. При этом должна осуществляться мотивация всех участников инвестиционного процесса. Соответственно, чтобы стимулировать частников-дольщиков к вложению денежных средств в условиях кризиса, им необходимо предоставлять гарантию того, что стройка будет завершена в обещанные сроки. При этом необходимо обеспечивать минимально возможную стоимость квадратного метра жилья.

Следующим важным моментом является возможность льготного кредитования. Все эти мотивационные моменты невозможны без государственных мер. В свою очередь государство заинтересовано в увеличении спроса на рынке жилья.

Цели фирм-застройщиков также связаны с необходимостью привлечения дольщиков. Девелоперам же важно ускорять сроки достройки незавершенных объектов и минимизировать свои затраты.

Рассмотрим мотивационные механизмы достижения целей каждого из участников строительного процесса. Механизмами реализации общих целей со стороны государства могут стать:

1. Стимулированиеспроса путем субсидирования ставок по кредитам, выдаваемых коммерческим банкам и застройщикам на жилищное строительство.
2. Реструктуризация инвестиционных контрактов(договоров аренды на инвестиционных условиях) на строительство жилья.
3. Ослабление некоторыхтребований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.1 2.2004 № 214-ФЗ в отношении застройщиков, осуществляющих жилищное строительство.
4. Поддержка схемы проектного кредитования.
5. Государственное финансирование объектов инфраструктуры.
6. Упрощение процедур оформления прав собственности на земельные участки.
7. Положительная государственная информационная поддержка.

Для решения проблем, связанных с наличием большого количества недостроенных объектов жилищного строительства на территории области предлагается усовершенствовать и использовать следующую структурную модель системы управления незавершенным жилищным строительством в Свердловской области (рис. 2).

Рис. 2. Модель управления НЖС в СО, авторская трактовка

Усовершенствование системы управления достигается путем включения в ее структуру следующих подсистем: мониторинга состояния рынка незавершенного жилищного строительства; корректировки формируемых моделей объектов недостроенной недвижимости; учета и минимизации рисков; поддержки и оптимального принятия решений. Механизм и источники финансирования процесса достройки объекта незавершенного жилищного строительства зависят от изначальных параметров объекта и методов его реализации после достройки. Основной формой привлечения инвестиций в жилищное строительство являются договоры о долевом участии в строительстве. Схема долевого участия часто приводит к тому, что в начальный период строительства объекта возникает дефицит денежных средств у строительной организации. Это происходит за счет превышения стоимости фактически выполненных строительно-монтажных работ над суммой средств, полученных от заключения договоров о долевом участии в строительстве, т. е. выбор схемы финансирования влияет на сроки проведения работ и размеры незавершенного строительства.

Необходимо подчеркнуть, что, к сожалению, ипотека пока недоступна большинству граждан, желающих приобрести жилье. В случае нехватки средств застройщик часто привлекает банковские кредиты. Таким образом, к схеме финансирования достройки объектов жилищного строительства могут быть привлечены банки. Кроме традиционных источников — средств населения — сегодня девелопер может привлечь средства государственного бюджета (в рамках реализации местными органами самоуправления государственного приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»⁷).

Используемый в условиях финансового кризиса возродившийся строительный бартер также может служить одним из источников финансирования (в форме материальных ресурсов). Градообразующие предприятия в Свердловской области в ряде случаев готовы приобретать жилье для своих работников даже в условиях кризиса, поэтому их финансовые вложения в жилье также являются одним из источников финансирования процесса достройки.

Таким образом, для решения проблемы НЖС, считаем целесообразным выделить следующие источники финансирования процесса достройки жилого объекта:

1. Средства населения (привлекаются чаще всего в форме долевого участия). Это могут быть, как собственные средства граждан (доходы, сбережения, средства от продажи имущества), так и заемные средства (кредиты банков, займы организаций, ссудо-сберегательных кооперативов).
2. Собственные средства застройщика (девелопера, подрядчика), которыми чаще всего располагают крупные фирмы.
3. Заемные средства (кредиты банков, выпуск жилищных сертификатов), которые сегодня все труднее привлечь в условиях финансового кризиса.
4. Средства государства (муниципалитетов). Это могут быть средства бюджетов, средства целевых внебюджетных фондов, средства, привлекаемые за счет эмиссии жилищных ценных бумаг.
5. Материальные ресурсы поставщиков материалов и услуг (субподрядные работы на строительной площадке, выполняемые сторонними организациями).

С учетом местных условий, спроса на рынке жилья в данном населенном пункте, наличия собственных средств и возможности привлечения заемных, либо государственных средств застройщик (подрядчик) может выбрать различные схемы финансирования. Ориентиром для расчета целесообразности и выбора источников финансирования должна служить рыночная цена объекта незавершенного строительства на момент принятия решения о возможности его достройки с учетом дальнейшей реализации жилых площадей достроенного объекта.

¹ Экспресс-выпуск. Обзор банковского сектора Российской Федерации. Аналитические показатели (интернет-версия). № 95. Сентябрь 2010 года.

² О жилищном строительстве в Свердловской области в 2007-2008 гг. // Информационная записка (Шифр 06074), территориальный орган Федеральной службы государственной статистики. Екатеринбург, 2009.

³ Здесь имеется в виду рынок без учета индивидуальных застроек - частных домов и коттеджей.

⁴ В России недостроенным остается почти 6 млн кв. метров жилья.

⁵ Есть положительная динамика!

⁶ В течение 2008-2010 гг. в столице Урала постоянно, с периодичностью 1-2 раза в месяц, проходили совещания с участием Администрации Екатеринбурга по проблемам строительства и недвижимости, где мы имели возможность проводить интервью с экспертами.

⁷ Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», 2005.

Версия для печати