Перспективы развития рынка недвижимости г. Владивостока
Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью населения и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Материалы данной статьи будут полезны профессиональным участникам рынка недвижимости: строительным, инвестиционным компаниям, застройщикам, органам власти, которым нужна оперативная информация для выработки стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов регулирования данного рынка.
Ситуация на рынке недвижимости в последние годы претерпевает серьезные изменения. С одной стороны, рынки недвижимости многих регионов испытывали резкий рост, связанный с денежными вливаниями в российскую экономику, активным инвестированием в строительство, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки. С другой стороны, мировой финансовый кризис внес свои коррективы как в деятельность строительных и кредитных организаций, так и в действия населения в связи с изменением цен.
По показателю строительства жилых домов в целом по России наблюдается рост, но его нельзя назвать стабильным: прослеживается снижение темпов прироста в 2005 году по сравнению с предыдущим периодом, а темп прироста в 2008 году указывает на резкое падение показателя (табл.1)1 По Дальневосточному федеральному округу ситуация в 2005—2008 годы повторяет ситуацию по России в целом.
Таблица 1. Ввод в действие жилых домов на территории РФ, 2000–2008 годы
Если анализировать ввод в действие жилых домов в Приморском крае и г. Владивостоке, то можно отметить, что для этихтерриторий тенденция одинакова — последние три рассмотренных года характеризуются значительным падением темпов прироста показателя, причем в г. Владивостоке в 2008 году число введенных жилых домов снизилось на 12,7% по сравнению с предыдущим годом. В целом для всех рассмотренных территорий характерна одна и та же ситуация за последние годы — снижение темпов прироста показателя ввода в действие жилых домов.
Между тем в 2008 году продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства (табл. 2).1.
Таблица 2. Ввод в действие жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, на территории РФ, 2000–2008 гг.
Населением России за счет собственных и заемных средств введено 196,7 тыс. жилых домов общей площадью 27,4 млн кв. метров, что составило 104,2% к предыдущему периоду. При этом доля индивидуального домостроения в общем вводе жилья составила 42,7%.
По Дальневосточному федеральному округу, Приморскому краю и г. Владивостоку также наблюдается рост объемов индивидуального жилищного строительства. В Приморском крае и в г. Владивостоке удельный вес индивидуального домостроения в общем вводе жилья самый высокий, больше 50%, а в 2008 году темп прироста этого показателя по г. Владивостоку значительно возрос по сравнению с прошлым годом и составил 49,7%.
С 2004 по 2006 год в г. Владивостоке происходило постоянное увеличение количества построенных квартир, но после 2006 года наблюдается падение этого показателя, также нестабильна динамика среднего размера построенных квартир: в 2008 году снижение составило 10,9% (табл. 3)2.
Таблица 3. Число построенных квартир и их средний размер в г. Владивостоке, 2004–2008 гг.
По официальным данным, в Приморском крае в жилье нуждаются 50 тыс. приморских семей, для которых необходимо построить 2,8 млн кв. метров жилья, в том числе для льготных категорий граждан (при расчете, что на каждого члена семьи приходится 18,5 кв. метров)3. Для осуществления этой цели, при объемах ввода жилья за последнее десятилетие равных около 250 тыс. кв. метров в год, потребуется не менее десяти лет. В то же время, для того чтобы удовлетворить желание населения в расширении жилплощади, надо строить еще примерно столько же. Парадокс состоит в том, что при строительстве такими темпами приморцы не получают прибавки реального жилого фонда в результате фактора естественного износа ранее построенного жилья. С учетом этого обстоятельства в Приморье ежегодно необходимо строить не менее 760 тыс. кв. метров. Таким образом, дефицит жилья налицо, и чтобы сбалансировать соотношение спроса и предложения для г. Владивостока в ближайшие пять лет требуется выйти на объемы строительства 1987 года (порядка 1 млн кв. метров жилья в год). Причем половина жилья должна быть класса «эконом» и возводиться за счет различных социальных программ. В связи с этим необходимо уделить пристальное внимание основным операторам на рынке, которые могут повлиять на сложившуюся ситуацию.
Рынок жилой недвижимости г. Владивостока представляет собой систему взаимодействия большого числа различных участников (табл. 4)4. В настоящее время на рынке работают около трехсот организаций, в том числе около восьмидесяти риелторских компаний, оказывающих населению посреднические услуги в операциях с недвижимостью, а также около тридцати строительных организаций и пятнадцати коммерческих банков, предлагающих ипотечное кредитование.
Таблица 4. Количество возводимых жилых объектов отдельными компаниями%застройщиками, г. Владивосток, 2008 – 2010 гг.
Как видно из таблицы 4, наибольшим количеством объектов характеризуется ВМСУ ТОФ, который начал возводить дома исключительно для военных в районе Снеговой пади, в продажу данные квартиры поступать не будут. Также можно выделить компании ООО «Мой дом», ООО «Лесной квартал». Наибольшую активность в 2009 году проявляли такие компании, как ООО «Далта-Восток-1», ООО ИСК «Аркада», ООО «Мой дом». В 2010 году планируется сдача объектов следующих компаний: ГК «Эскадра» (два объекта), ООО «Далта-Восток-1», а также компаний ООО «Бомарше», ООО «Армада», ООО «ДалКом» (по одному объекту) и других. Следует отметить, что рассмотренные объекты соответствуют классам «бизнес» или «эконом» в зависимости от стоимости кв. метра. Класса «премиум» как такового в городе, по мнению экспертов, нет.
Далее следует проанализировать, как складываются цены на рынке жилья. Владивосток можно условно разделить на три ценовые зоны по уровню цен и удобству проживания — престижные районы, средний класс и экономкласс (табл. 5)5.
Таблица 5. Деление г. Владивостока на ценовые зоны
Сравнение индексов цен 1-й Речки, 3-й Рабочей и Тихой отображает общие тенденции рынка. При этом следует отметить переход нескольких ценовых зон в другие группы. Так, район Столетия перешел в высокую, а БАМ и 64-й микрорайон в среднюю ценовую группы. Отдельно упомянуть район БАМа, где средний уровень цен вырос больше всего и сравнялся с уровнем цен на 2-й Речке. Такая ситуация вызвана тем, что средние и часть низких ценовых зон в последнее время достаточно активно развиваются, строится новая инфраструктура, к тому же они расположены вдоль транспортных развязок, что вызывает повышенный потребительский спрос на квартиры в этих районах.
К основным факторам, влияющим на стоимость жилья в г. Владивостоке, можно отнести месторасположение, характеристики здания, экологию и фактор комплексной застройки (табл. 6)6. Выделенные факторы влияют на выбор покупателей и, соответственно, на стоимость жилья.
Таблица 6. Факторы, влияющие на стоимость жилья в г. Владивостоке
Что касается непосредственно динамики изменения стоимости 1 кв. метра различных типов жилья на первичном и вторичном рынках г. Владивостока, то текущая ситуация складывается следующим образом. В феврале 2010 года на рынке вторичного жилья индекс цен поднялся на 1,2% относительно прошлого месяца7. С начала года цены выросли уже на 2,35%. Второй месяц наблюдается небольшой поступательный рост цен предложения. Рост идет практически по всем сегментам. По мнению специалистов, основа роста — попытки продавцов «продавить рынок». Количество предложений на рынке за февраль не увеличилось. Активность продавцов и покупателей достаточно высокая по сравнению с концом 2009 года, продвигается ипотека. Увеличивается востребованность новостроек.
Сегодня средняя удельная цена предложения по г. Владивостоку составляет 63 585 рублей за кв. метр, с января цена выросла почти на 1 тыс. рублей. Таким образом, средняя квартира сегодня обойдется покупателю в 3,5 млн рублей. Самый дорогой квадрат остается в гостинках — 69 174 рубля, самый дешевый в трехкомнатных квартирах — 60 240 рублей.
Самое дорогое жилье наблюдается в районе 1-й Речки — 77 322 рубля за кв. м, самое дешевое в районе Змеинки — 45 986 руб. за квадрат. Панельное жилье остается дешевле, чем кирпичное. Средняя цена в панельном доме — 60 488 рублей, то есть вся квартира обойдется в среднем в 3,1 млн рублей. Квадратный метр в кирпичном доме стоит 67 916 рублей, а квартира будет стоить 3,9 млн рублей.
Средняя стоимость 1 кв. метра в г. Владивостоке с детализацией по району и площади квартиры на начало марта 2010 года представлена в таблице 78.
Таблица 7. Средняя стоимость 1 кв. метра в г. Владивостоке с детализацией по району и площади квартиры в рублях, март 2010 г.
Как видно из таблицы, в начале марта 2010 года самая высокая стоимость 1 кв. метра в среднем наблюдается в районе 1-й Речки, самая низкая — в Пригороде. Если рассматривать площади квартир, то самый дорогой квадрат в среднем — в гостинках и однокомнатных квартирах.
В настоящее время на рынке недвижимости г. Владивостока прослеживается ряд тенденций, которые можно связать как с естественным развитием рынка под влиянием различных факторов, так и с проведением форума АТЭС в 2012 году.
Прежде всего, рынок недвижимости в г. Владивостоке постепенно развивается, строительные компании предлагают новые объекты. Визуальная привлекательность и индивидуальность новых строительных проектов растет, улучшилось качество строительства9. Из закономерностей рынка можно выделить также тенденцию высотного строительства10. Но вместе со всеми положительными тенденциями остается и немало проблем, связанных, в частности, с трудностью оформления земельных участков и получением разрешения на строительство. Спрос все еще значительно превышает предложение.
Следует отметить, что в г. Владивостоке был принят новый генеральный план развития города. Главным нововведением является смена характера застройки — если сейчас строительство в основном ведется «стихийно», то в будущем планируется создать несколько крупных жилых микрорайонов. В частности, уже началось строительство в районе Снеговой Пади. Помимо этого, в рамках проведения форума АТЭС-2012 планируется строительство целого ряда объектов на южном побережье полуострова, а также островной части города, что приведет к созданию там нового делового и культурного центра.
В результате реализации генерального плана и проведения форума планируется сделать рывок в развитии города: увеличение населения, обеспечение города новой инфраструктурой, развитие строительной отрасли, которая обеспечит дальнейшее развитие всего региона. Все эти проекты, запланированные к проведению форума АТЭС, должны быть полностью введены в эксплуатацию до 2012 года. Строительство новых крупномасштабных проектов и создание делового и научного центров должно резко улучшить качество жизни в районах Чуркина, Тихой, района бухты Патрокл и поднять привлекательность для проживания в данных районах города.
Отдельно стоит упомянуть о роли государства в регулировании проблем, связанных с недостатком жилья и аварийным состоянием жилищного фонда. По данным средств массовой информации, в г. Москве компаний-застройщиков поддерживает мэрия путем выкупа жилья под социальные программы. У мэрии г. Владивостока подобных средств нет, тем не менее было подписано соглашение о взаимодействии между администрацией Приморского края и Министерством обороны России по приобретению жилья для нуждающихся в жилых помещениях военнослужащих в количестве 2 200 квартир в г. Владивостоке. При реализации этого проекта и достижении договоренности с компаниями-застройщиками это может стать серьезной помощью для строителей11. Среди муниципальных целевых программ можно отметить следующие (табл. 8)12.
Таблица 8. Муниципальные целевые программы в области строительства в г. Владивостоке
Далее следует охарактеризовать тенденцию изменения цен на рынке жилья г. Владивостока. Для этого целесообразно вспомнить, какая ситуация наблюдалась в последние несколько лет: 2008—2009 годы на владивостокском рынке недвижимости характеризовались неустойчивой ценовой динамикой13. Пик цен на жилье был отмечен летом 2008 года и с развитием финансового кризиса — в течение последующих двенадцати месяцев — квадратный метр постепенно дешевел. Так, с июня 2008 года средняя стоимость однокомнатной квартиры упала с 3,1 млн до 2 млн рублей летом 2009 года, то есть более чем на треть. Менее чем на 30% подешевели гостинки. А вот цены на двух- и трехкомнатные квартиры упали незначительно (снижение составило порядка 20—25 %).
С этой точки зрения приморская столица не уступила Москве: по данным аналитического центра IRN.RU, падение цен на квартиры в г. Москве только за 2009 год в среднем составило 24,1%. Правда, по мнению приморских риелторов, падение покупательного спроса в г. Владивостоке было гораздо существеннее, чем в российской столице (где в декабре прошлого года количество совершаемых сделок увеличилось более чем в два раза).
Слова об оживлении российского рынка жилой недвижимости звучали в российских СМИ, начиная с середины прошлого года. Говоря о том, что рынок «достиг дна», журналисты и эксперты в первую очередь опирались на анализ ситуации в г. Москве: стоимость квартир падала рекордными темпами. Ценовая динамика рынка недвижимости г. Владивостока лишь в общих чертах повторила московские тенденции. Как утверждают приморские риелторы и аналитики, о «кризисных распродажах» в 2010 году можно благополучно забыть, цены на вторичное жилье медленно растут.
Таким образом, каковы бы не были краткосрочные прогнозы, аналитики и риелторы единодушны в одном: в г. Владивостоке все сильнее ощущается дефицит нового жилья среднего ценового сегмента. Активизировавшиеся в последнее время государственные программы жилищного строительства в районе Снеговой пади и бухты Патрокл к 2020 году должны обеспечить примерно 70 тыс. жителей г. Владивостока новым жильем экономкласса. Учитывая, что через десять лет начнет подходить к концу срок гарантированной эксплуатации большинства советских хрущевок, ввод нового жилья должен воспрепятствовать неоправданному росту цен на старые квартиры.
В заключение следует сказать, что пока намеченные проекты не вошли в активную фазу, все участники рынка недвижимости воспринимают эти отдаленные перспективы скептически: риелторы новые кварталы в расчет пока не берут, следовательно, эффект от ввода новых домов г. Владивосток ощутит не скоро, если ощутит вообще. Кроме того, эксперты обращают внимание на отрицательные демографические тенденции, сомневаясь в том, будет ли спрос вообще — возможно, планируемые сейчас объекты останутся невостребованными.
1 Российский статистический ежегодник. 2009: статистический сборник / В.Л. Соколин [и др.]. - М.: Федеральная служба государственной статистики, 2009. С. 445-457; Носкова Е.В. Анализ рынка недвижимости г. Владивостока / Научн. ред. Е.В. Яскевич. - Владивосток: Изд-во Дальневосточного университета, 2008. С. 76-86.
2 Составлено по: Форпост у океана - Владивосток. 2009: статистический ежегодник. С. 91.
3 Статистические данные / Аналитический центр «Доступное жилье». - 2009.
4 Носкова Е.В. Анализ рынка недвижимости г. Владивосток / научн. ред. Е.В. Яскевич. - Владивосток: Изд-во Дальневосточного университета, 2008. С. 76-86; Аналитический обзор рынка жилья г. Владивосток / ООО «Prime Consulting)); рук. С. И. Косиков. - 2009. С. 66-69; Кудинов В. Новое жилье во Владивостоке к 1 марта 2010 года // Золотой Рог. - 16.03.2010. С. 17.
5 Аналитический обзор рынка жилья г. Владивосток / ООО «Prime Consulting); рук. С. И. Косиков. - 2009. С. 9.
6 Составлено по: Аналитический обзор рынка жилья г. Владивосток / ООО «Prime Consulting); рук. С. И. Косиков. -2009. С. 22-24.
7 Цены на жилье во Владивостоке пошли вверх [Электронный ресурс] / Realestate-Inform.ru. - 2010.
8 Аналитика рынка недвижимости г. Владивосток // Недвижимость Владивостока. - 2010. - № 10. С. 14.
9 Тенденции развития рынка недвижимости Владивостока, 2008 год [Электронный ресурс] / Влад-Дом.ру. - 2008.
10 Ситуация на рынке недвижимости Владивостока сегодня // Российская недвижимость. -2008. - Электрон. журн.
11 Что будет с новостройками? // Биржа недвижимости в Приморье. - 2009.
12 Муниципальные целевые программы / Администрация города Владивостока. - 2010.
13 До весны цены на квартиры во Владивостоке расти не будут / ИА «Ежедневные новости Владивостока». - 2010.
