Корпоративные финансы №18 (06.04.99)

На сеть постепенно выкладывается www.cfin.ru 3.0. От старого отличается только технологиями, но зато как! К нему теперь действительно применимы номера версий как к программному продукту. Подробности будут в следующем номере, а пока просьба сообщать о замеченных проблемах (надеюсь, что у вас не будет повода для того, чтобы удовлетворить эту просьбу).

И еще одно замечание. Несмотря на все старания Explorer все же иногда не видит обновления главной страницы. Если вы заходите на сайт смотреть объявленную в новостях статью и не видите ее в списке последних поступлений - нажмите Refresh.

У нас в гостях Генеральный директор ООО "Оценка-Сервис", Щетинин Я.В. (http://www.user.cityline.ru/~os/). Небольшая консультация по работе с оценщиками:

КРИТЕРИИ ВЫБОРА ОЦЕНЩИКА

Необходимо отметить, что оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации в области ценообразования, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Заказчик услуг по оценке, а так же его возможный оппонент должны доверять оценщику для того, чтобы пригласить его провести работу по установлению реальной, объективной стоимости имущества. Каждой из сторон необходимо определиться с критериями выбора оценщика, проанализировав которые, она может либо доверить эксперту проведение оценки, либо отказаться от его услуг.

Основные критерии для выбора оценщика определены в Федеральном законе "Об оценочной деятельности".

Статья 16 Федерального закона предъявляет требование к независимости оценщика от участвующих в сделке сторон, к отсутствию имущественных интересов в объекте оценки и зависимости итоговой величины стоимости объекта оценки от размера оплаты оценщику. Объективность и верность при осуществлении оценки зависят исключительно от профессионализма оценщика и его независимости от заинтересованных сторон.

По закону, основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком услуг по оценке. Обязательные требования к договору об оценке изложены в Статье 10 Федерального закона. Если оценщик уклоняется от заключения договора или сам договор не соответствует этим требованиям, то деятельность такого оценщика нельзя признать законной.

Статья 11 Федерального закона предъявляет требования к содержанию отчета об оценке, который является результатом проведенной оценщиком работы. Сторонам-участницам необходимо запросить у оценщика хотя бы один отчет, выполненный не ранее трех месяцев назад, чтобы проверить его содержание на соответствие с требованиями закона. Оценщик, соблюдая конфиденциальность по отношению к заказчику данного отчета, вправе "обезличить" отчет, сохранив лишь его структуру.

Статья 17 Федерального закона указывает на необходимость наличия у оценщика полиса страхования гражданской ответственности. Специфика оценочной деятельности такова, что даже простая математическая ошибка оценщика может повлечь за собой крупные убытки. Поэтому законом установлен запрет на проведение оценки без заключения договора страхования гражданской ответственности оценщика.

Несмотря на то, что законом установлена необходимость лицензирования оценочной деятельности, на федеральном уровне лицензирование оценочных фирм пока не введено. Поэтому попытка некоторых оценщиков выдать разнообразные пестрые бумажки за лицензию на право осуществления оценочной деятельности является либо юридической безграмотностью оценщика, либо его деловой нечистоплотностью и попыткой ввести в заблуждение своих клиентов. Это тоже должно насторожить потенциального заказчика услуг по оценке.

При выборе эксперта для оценки объекта недвижимости, необходимо учесть требования статьи 19 "Положения о лицензировании риэлтерской деятельности", утвержденного Постановлением Правительства РФ № 1407 от 23 ноября 1996 года. В ней сказано, что: "Владелец лицензии не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтора". Поэтому оценку и продажу недвижимости необходимо "развести" по разным компаниям. Это позволит соблюсти букву закона, а так же избавит риэлтора от соблазна получить помимо комиссионных еще и разницу между ценой продажи и той заниженной "рыночной" стоимостью, которую он определит. К сожалению, подобное еще случается.

Одним из самых важных критериев по отбору оценщика, лежащих на сегодняшний день практически вне плоскости законодательного регулирования, является его профессиональная подготовка и опыт выполнения подобных работ. Оценщику необходимо предъявить клиенту документы об образовании, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Например, аттестат, выданный Общественным советом оценщиков при Правительстве Москвы, позволяет заказчику услуг по оценке убедиться в том, что его обладатель - специалист, сдавший официальный аттестационный экзамен по оценке в Уполномоченный орган Московской городской администрации.

Опыт оценщика также играет немаловажную роль. Стаж работы в области оценки (частным предпринимателем, либо в специализированной фирме), а также количество выполненных работ по оценке (особенно в том сегменте рынка, к которому относится объект оценки), добавит вес представленным документам об образовании.

Важную роль в определении стоимости имущества играет информационное обеспечение оценщика. Возможность оперативного доступа оценщика к достоверным и всеобъемлющим базам данных по сделкам на рынке с объектами, аналогичными оцениваемому, позволяет свести неизбежную погрешность в определении стоимости к минимальной величине.

Необходимо избегать услуг оценщика, который предлагает оценить имущество по телефону, по фотографиям, со слов заказчика и т.п., главное - без осмотра объекта оценки. Это первый признак непрофессионального подхода к своей работе. К сожалению, даже самый полный рассказ об имуществе не заменит личного осмотра объекта оценки. Фотографии (или видеосъемка), представленные клиентом как альтернатива осмотру, могут не соответствовать не только реальному состоянию объекта на дату оценки, но и (при наличии злого умысла) принадлежать какому-либо другому объекту. Необходимо отметить, что все существующие на сегодняшний день стандарты в области оценки, а также кодекс профессиональной этики оценщика, обязывают оценщика лично произвести осмотр оцениваемого имущества.

Следует обращать внимание и на сроки выполнения заказа. Оценка - это процесс, включающий в себя обязательный осмотр объекта; проведение бесед с участниками данного сегмента рынка; сбор и анализ необходимой информации (цены продаж объектов-аналогов, перспективы данного объекта и всего сегмента рынка на будущее); применение к оценке комплекса общепринятых методов оценки стоимости; согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости имущества; написание отчета об оценке и передача его заказчику. Например, процесс оценки рыночной стоимости квартиры занимает у эксперта, исходя из опыта, не менее двух рабочих дней. Сократить время подготовки отчета без ущерба качеству выполненной работе достаточно сложно. Необходимость в этом весьма сомнительна. Авральные работы, цейтнот, неизбежно приводят к ошибкам, неточностям в расчетах. Каждая отдельная ошибка, возможно, не окажет существенного влияния на результаты оценки, однако совокупность таких ошибок может радикально изменить окончательные выводы оценщика и результат его оценки. Затягивание сроков выполнения работ тоже не является отражением профессионализма оценщика.

На сегодняшний день на рынке услуг по оценке работает большое количество фирм. Однако уровень и качество выполняемой ими работы оставляют желать лучшего. В Москве вряд ли наберется более двух десятков специализированных оценочных фирм, способных удовлетворить всем вышеизложенным требованиям. Тщательный и взвешенный подход к выбору оценщика позволит уменьшить риск всех заинтересованных сторон при проведении оценки стоимости имущества.

--------------------------------------------------
Дополнительные материалы по этой теме можно найти на нашем сайте в журнале "Аудит и финансовый анализ" за II кв. 1997 года.
--------------------------------------------------

НОВЫЕ ПОСТУПЛЕНИЯ В БИБЛИОТЕКУ
на сайте http://www.cfin.ru

• Вероятностные методы анализа рисков. Глава из книги "Проектный анализ".

НОВОСТИ ИЗ МИРА КОРПОРАТИВНЫХ СИСТЕМ
на сайте http://www.RussianEnterpriseSolutions.com

• Коллективные медитации на тему "технологии управления XXI века"
• Мировые тенденции роста продаж корпоративных информационных систем
• В двух годах от коллапса - что еще ждет российскую торговлю в ближайшем будущем и к чему топ-менеджерам надо быть готовыми
• Технология тестирования прикладного ПО с графическим интерфейсом
• Автоматизация универмага "Московский"
• В Москве создан Центр независимой комплексной экспертизы и сертификации систем и технологий

ЖУРНАЛ "ЭКСПЕРТ"
на сайте http://www.expert.ru

• Потерянные миллиарды. Российская банковская система после кризиса
• Вечная схватка. Бизнес умерших банков захватывают новые лидеры
• Северный оазис. Ориентация банков Санкт-Петербурга на работу с реальным сектором экономики помогла им пережить кризис.
• Новые "звезды". Устойчивость в посткризисное время могут обеспечить либо богатые акционеры, либо диверсифицированный бизнес
• Вдруг алтын. Вслед за МВФ кредит правительству предлагает "Газпром". И одновременно обещает увеличить бюджетные платежи
• Мы не карманная фирма. Диверсификация бизнеса - главное условие выживания аудиторских компаний, считает директор компании "Топ-Аудит" Александр Рождественский
• Финансовые супермаркеты. О возможностях и путях создания российских инвестиционных банков рассказывают президент группы "НИКойл"
• Нестационарный бизнес. В префектурах Москвы обсуждается проект, который может привести к значительному сокращению числа торговых павильонов

На сайт выпуски новостей выкладываются с задержкой от нескольких дней до недели. Основным каналом распространения новостей является электронная почта.

Подписка на новости

Статистика сайта:

Число подписчиков: 614 чел.
Аудитория за предыдущие 30 дней: 4900 чел.
Общее число посещений: 22000