Показано с 1 по 12 из 12
-
11.05.2012, 12:38 #1
- Регистрация
- 03.04.2006
- Сообщений
- 10
Расчет IRR и NPV и пр при постепенном замещении кредита
Добрый день, коллеги!
дано: инвестпроект - покупка коммерческой недвижимости, исходный расклад допустим 50% своих - 50% кредит банка лет на 10. С расчето NPV, IRR, PI и т п проблем нет. Но предположим, что на 2, 3 и 4 год жизни проекта (доход начинает давать в первый же год) постепенно банковская доля замещается деньгами (дивидендами) акционеров из другого бизнеса и становится равная нулю. Разумеется при таком раскладе все выглядит намного лучше, если просто в кеш инфлоу поставить деньги акционеров, а в кеш аутфлоу - возврат кредита. Процентов меньше, NPV, IRR, PI, PB - все становится лучше. Правильно ли это? Ведь при таком подходе деньги акционеров из другого бизнеса приравниваются к доходу (положительному кеш флоу) который приносит проект (а это не так) и который идет на погашение кредита. Как правильно посчитать? Ведь вложения акционеров на 2 и т. д. году жизни проекта по сути те же инвестиции, что и вначале проекта? Спасибо за помощь заранее.
-
13.05.2012, 11:22 #2
- Регистрация
- 19.02.2010
- Сообщений
- 819
Выплаты кредита и взнос денег собственниками отменяют друг друга. По денежным потокам разница будет только в процентах. А вот со ставкой дисконтирования тут интересные метаморфозы приключаются. Все внимание на налоговую экономию и перераспределение рисков между собственниками и кредиторами. Эффект на NPV будет зависеть от изменение WACC вследствие изменения структуры капитала. Но это очень долго объяснять.
-
14.05.2012, 10:04 #3
- Регистрация
- 01.02.2012
- Сообщений
- 207
Сообщение от Сергей Васильевич
-
14.05.2012, 10:22 #4
- Регистрация
- 23.11.2005
- Сообщений
- 2,178
Посмотрите формулу расчета NPV и IRR. Вы не найдете там финансовый поток - кредиты и проценты. NPV и IRR считаются по операционному и инвестиционному потокам денежных средств.
-
14.05.2012, 15:52 #5
- Регистрация
- 01.02.2012
- Сообщений
- 207
Сообщение от Равиль
-
14.05.2012, 16:16 #6
- Регистрация
- 23.11.2005
- Сообщений
- 2,178
Сообщение от Denp
-
14.05.2012, 16:25 #7
- Регистрация
- 01.02.2012
- Сообщений
- 207
немного поправлюсь, не операционный поток, а поток от текущей деятельности.
Движения по финансовой деятельности не связаны с затратами или доходами, поэтому проценты там точно не отражаются. По инвестиционной проценты могут отражаться, если производится капитализация (это даже желательно).
В такой формулировке - везде.
-
14.05.2012, 19:05 #8
- Регистрация
- 03.04.2006
- Сообщений
- 10
Сообщение от Равиль
Я полагал, что при расчете NPV и IRR отток ДС связанный с погашением кредита банка тоже нужно учитывать (не только проценты). Ведь иначе мы учитываем все притоки ДС от проекта, а погашение кредита не учитываем. А часть ДС, которые генерирует проект идет именно на эти цели. Если кредита нет, тогда все доходная часть наша и постепенно окупает наши инвестиции.
Спасибо.
-
14.05.2012, 19:30 #9
- Регистрация
- 03.04.2006
- Сообщений
- 10
Сообщение от Сергей Васильевич
-
15.05.2012, 14:32 #10
- Регистрация
- 19.02.2010
- Сообщений
- 819
Сообщение от hedger
По денежным потокам рекомендую следующие работы:
Pinto, Jerald E., Elaine Henry, Thomas R. Robinson, John D. Stowe. 2010. Equity Asset Valuation. 2 ed. Wiley & Sons, Inc. Hoboken, New Jersey. 445 p.
Mulford, Charles W., and Eugene E. Comiskey. 2005. “Creative Cash Flow Reporting: Uncovering Sustainable Financial Performance,” Hoboken: John Wiley & Sons, Inc. 432 p.
Cheremushkin S.V. 2011. “How to Ensure Consistency between Discount Rates and Cash Flows,” The Valuation Journal, Vol. 6, No. 2. pp. 4-46.
Velez-Pareja, Ignacio and Burbano-Perez, Antonio, A Practical Guide for Consistency in Valuation: Cash Flows, Terminal Value and Cost of Capital (May 29, 2005). Available at SSRN: http://ssrn.com/abstract=466721Последний раз редактировалось Сергей Васильевич; 15.05.2012 в 16:06.
-
15.05.2012, 15:23 #11
- Регистрация
- 23.11.2005
- Сообщений
- 2,178
-
15.05.2012, 22:01 #12
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от hedger
Сообщение от hedger
Во избежание вопросов:
- Разбиение потока на операционный, текущий, финансовый в данном случае вообще не имеют никакого отношения. Эта сказка в данном случае не играет. Обычно считают либо по FCF (Free Cash Flow to Firm, другое обозначение - FCFF), либо по FCFE (Free Cash Flow to Equity).
- WACC тоже не очень играет в области оценки недвижимости. Cost of Capital можно как-то определить только для REIT с очень большим и хорошо диверсифицированным портфелем недвижимости. Каждое здание уникально и необходимо считать для него его собственный CapRate.
При расчете IRR не предвидится никаких засад. При расчете NPV вы замучаетесь определять адекватную ставку дисконтирования. Если это уже готовое заселенное здание первоклассными арендаторами - то можно просто взять ставки по их 10-ти летним облигациям и использовать в качестве NPV.
Если таких арендаторов нет - то все становится очень зыбко и качество расчета NPV стремится к нулю. Но акционерам может помочь принято решение трюк. Они могут предположить в качестве альтернативного источника вложения - Российские облигации и попросить посчитать NPV в этом случае.
ЗЫ: Доходность сильно зависит от налоговой схемы. Тут вам лучше к специалистам.