PDA

Просмотр полной версии : ставка дисконтирования для девелопера



Eugene
11.01.2007, 16:50
Доброго всем.
Необходимо посчитать ставку дисконта для компании (девелопер, коммерч.недвижимость).
Простой вопрос - кто как считает?
(надо по работе. Хотел по Wacc посчитать - очень запутанная структура капитала. Компания не публичная, куммулятивным способом считать не понятно как).
Давайте делиться опытом )) Заранее спасибо.

Genn
11.01.2007, 17:40
Если не ошибаюсь - американские котируемые девелоперы дают доходность 14-15% (это на безрисковом рынке). Можно проверить по Яху.
У нас будет наценка за риск на уровне 10% вот и получается - 25%.

WLMike
11.01.2007, 18:32
Если не ошибаюсь - американские котируемые девелоперы дают доходность 14-15% (это на безрисковом рынке). Можно проверить по Яху.

А что такое безрисковый рынок?:) Насколько я слышал - недвижимость относительно мало рисковый актив (b<1), а следовательно в wacc=14-15% в америке мне не верится.


У нас будет наценка за риск на уровне 10% вот и получается - 25%.

И в это я не верю даже для слабо диверсифицированного собственника.

Genn
11.01.2007, 20:34
Насколько я слышал - недвижимость относительно мало рисковый актив
Недвижимость становится малорисковым активом после того, как она построена и заселена. То есть после того, как Девелопер завершит свою деятельность и продаст актив REITу.
Собственно статистика котируемых девелоперских компаний по американскому рынку доступна по ссылке:
http://biz.yahoo.com/p/449conameu.html

А не будете ли Вы столь любезны рассчитать оправданные (по вашему мнению) показатели ROE и wacc для российского рынка?

Пожалуйста.

alexbigun
11.01.2007, 20:42
Gariachie parni :)

Mike, real estate nemnozhko drygaja parafija :) so svoimi "wtychkami-drjychkami". Konechno, dlia nix nikto ne otmenial zakonov finansov, no est' spezifika. Ja, naprimer, ne ochen' v kyrse, 4to tvoritsia na kyxne y nawej real estate team i kak tam oni chto ozenivajyt. Znajy tol'ko, 4to cash flow rasschitivajyt ochen' skyrpylezno :)

Genn
11.01.2007, 21:02
4to tvoritsia na kyxne y nawej real estate team i kak tam oni chto ozenivajyt. Znajy tol'ko, 4to cash flow rasschitivajyt ochen' skyrpylezno :)
Как бы я хотел туда заглянуть ... Очень любопытно.

Eugene
12.01.2007, 10:04
Genn, спасибо за ссылку.
Тоже не совсем понял, почему Вы считаете, что в таблице данные для безрискового рынка. Если значение ROE стоит для компании-девелопера в целом, то оно дожно учитывать и этап строительства. (может, в таблице что не увидел?)
Также, наверное, компании используют не только акц./собст.капитал. (слышал, в Америке популярна структура с перевесом в сторону заемн.капитала до соотношения 4:1 к собст.)
Никто не в курсе, какая в США ср.стоимость заемных средств? (пусть это будут банковские кредиты)

Кстати, недавно видел бизнес-план, сделанный colliers для Москвы, они считают ст.диск. 13% (правда, не понял, реал.или номин.ставка)

grust
12.01.2007, 10:58
а как они считают-то? или там просто цифра, как экспертное мнение стоит?

Eugene
12.01.2007, 11:09
2Grust,
))) не поверите, просто цифра.
Вообще прихожу к мнению, что в недвижимости в бизнес-плане основное - это маркетинговая составляющая. К расчетам относятся достаточно обобщенно.
2Alexbigun,
а что у Вас за команда, занимающаяся недвижимостью? Название компании можно узнать? (цель - расширение общего кругозора:)))

WLMike
12.01.2007, 11:28
Недвижимость становится малорисковым активом после того, как она построена и заселена. То есть после того, как Девелопер завершит свою деятельность и продаст актив REITу.

Genn, важно не забывать, что при определении ставки дисконтирования важны не все риски, а только систематическая их часть. И что-то мне подсказывает, что большинство рисков этапа получения необходимой документации, постройки и заселения являются диверсифицируемыми даже на уровне крупной фирмы, не говоря уже о диверсификации на уровне рынка. Вы можете перечислить наиболее существенные риски этапа строительства, которые исчезают на момент передачи активов REITу? После этого можно качественно оценить так это или не так.


Собственно статистика котируемых девелоперских компаний по американскому рынку доступна по ссылке:
http://biz.yahoo.com/p/449conameu.html

Я прошелся по самым крупным в списке и вот результат:
iones y Representaciones SA IRS (NYSE) http://stocks.us.reuters.com/stocks/overview.asp?symbol=irs&WTmodLoc=ussrch-mkt-quote – бета 0,1;
St. Joe Co JOE (NYSE) http://stocks.us.reuters.com/stocks/overview.asp?symbol=joe&pageList=overview.asp – бета 0,7;
Consolidated Tomoka Land Co CTO (AMEX) http://stocks.us.reuters.com/stocks/overview.asp?symbol=cto&pageList=overview.asp – 0,65.

То есть это скорее подтверждает, что я слышал – бета по недвижимости не высока и wacc 15% для америки мне кажется нереальным.


А не будете ли Вы столь любезны рассчитать оправданные (по вашему мнению) показатели ROE и wacc для российского рынка?
Пожалуйста.

Если вам нужен расчет для реального использования, то лучше закажите специальную работу у серьезной западной конторы, работающей в России.
Если в порядке прикидки и обсуждения, wacc~4.5+0.7*5=8% для Америки для более мене публичной большой фирмы (я полагал, что бета без левереджа 0,7, но судя по данным даже с левереджем он меньше). Для России добавить 2% за страновой риск и до 5% за отсутствие диверсификации у собственников. То есть wacc лежит где-то в пределе от 10-15% для России в долларовом выражении, но это грубая прикидка, а для уточнения надо знать ситуацию. Если реально нужно, то лучше заказать работу у специалистов.

WLMike
12.01.2007, 11:32
Gariachie parni :)

Mike, real estate nemnozhko drygaja parafija :) so svoimi "wtychkami-drjychkami". Konechno, dlia nix nikto ne otmenial zakonov finansov, no est' spezifika. Ja, naprimer, ne ochen' v kyrse, 4to tvoritsia na kyxne y nawej real estate team i kak tam oni chto ozenivajyt. Znajy tol'ko, 4to cash flow rasschitivajyt ochen' skyrpylezno :)
Я понимаю, что актив специфичный, и достаточно интересный с многих точек зрения. Вот и хочется разобраться и узнать чего-нибудь новое и интересное из этой области для саморазвития из беседы с людьми, которые в теме.

Genn
12.01.2007, 11:45
Если вам нужен расчет для реального использования, то лучше закажите специальную работу у серьезной западной конторы, работающей в России.
Майк, мне расчет нужен для реального использования, но в существование серьезных западных контор в России я не верю. Личный опыт свидетельствует о том, что серьезных контор не существует. Есть серьезные люди, или ими становятся.

В нашем случае я могу углубить свои знания в понимании wacc - а вы в понимании бизнеса недвижимости. Будет время - попробую отписать соображения по сути, если такое принимается.

books
12.01.2007, 11:50
Я понимаю, что актив специфичный, и достаточно интересный с многих точек зрения. Вот и хочется разобраться и узнать чего-нибудь новое и интересное из этой области для саморазвития из беседы с людьми, которые в теме.
Добрый день! В руки попал документ с обоснованием инвестиций в недвижимость для внутреннего пользования, ставка дисконтирования была принята на уровне 20%, обоснования ее я не видела, но, думаю, для нашего рынка это реально. Если учитывать разные ставки дисконта в период до/после момента сдачи в эксплуатацию, то целесообразно считать по плавающей ставке

WLMike
12.01.2007, 12:22
Майк, мне расчет нужен для реального использования, но в существование серьезных западных контор в России я не верю. Личный опыт свидетельствует о том, что серьезных контор не существует. Есть серьезные люди, или ими становятся.

В нашем случае я могу углубить свои знания в понимании wacc - а вы в понимании бизнеса недвижимости. Будет время - попробую отписать соображения по сути, если такое принимается.
Будем ждать, ибо тема интересная.

WLMike
12.01.2007, 12:36
Добрый день! В руки попал документ с обоснованием инвестиций в недвижимость для внутреннего пользования, ставка дисконтирования была принята на уровне 20%, обоснования ее я не видела,

К сожалению, это не увеличивает наше понимание проблемы - когда мы не знаем, как посчитано, в рублях или долларах, для какого момента времени, мы не знаем ничего конструктивного:(


но, думаю, для нашего рынка это реально.

Почему вы так считаете? Вы можете хоть как-то обосновать эту цифру?


Если учитывать разные ставки дисконта в период до/после момента сдачи в эксплуатацию, то целесообразно считать по плавающей ставке

Мое мнение по этому вопросу я уже где-то излагал, а частично излагал и в этом топике. Безусловно, на первом этапе существует ряд рисков, которые отсутствуют на этапе завершения строительства и заселения, но эти риски в значительной мере диверсифицируемы, а, следовательно, не должны (или должны лишь в незначительной мере учитываться) при определении ставок дисконтирования. На самом деле это мало отличается от любого другого проекта, где риски на первых этапах строительство некого завода, цеха, шахты отличаются существенно по несистематической компоненте от рисков этапа эксплуатации и выпуска продукции. Другое дело, что важно помнить, что дисконтируем мы не просто какие-то цифры, характеризующие потоки, а несмещенное мат. ожидание будущих потоков – и это надо прозрачно учитывать в расчетах, а не пытаться замусоливать в ничем необоснованном увеличении ставки дисконтирования не понятным образом.

books
12.01.2007, 15:31
Чтобы не развозить ненужных споров, отвечу, как и написала ранее, что я не могу привести обоснования ставки в 20% конкретного проекта, но, вероятно, какое-то ее объяснение существует, так как компания серьезная.
Уровень ставки мне не кажется завышенным, так как многие проекты дисконтируются по ставке 18-20% (для целей инвестора), для России я считаю,что этот уровень вполне приемлем, девелоперский рынок здесь не исключение. По поводу ставки (плавающая или нет) все зависит от вашего желания, хотя также и от расчетного периода, так как если проект долгосрочный, то иногда просто приходится считать по плавающей, поэтому дисконтируйте как считаете нужным.

WLMike
12.01.2007, 16:27
Чтобы не развозить ненужных споров, отвечу, как и написала ранее, что я не могу привести обоснования ставки в 20% конкретного проекта, но, вероятно, какое-то ее объяснение существует, так как компания серьезная.
Уровень ставки мне не кажется завышенным, так как многие проекты дисконтируются по ставке 18-20% (для целей инвестора), для России я считаю,что этот уровень вполне приемлем, девелоперский рынок здесь не исключение. По поводу ставки (плавающая или нет) все зависит от вашего желания, хотя также и от расчетного периода, так как если проект долгосрочный, то иногда просто приходится считать по плавающей, поэтому дисконтируйте как считаете нужным.
Понятно, что я буду использовать, ту методику, которую считаю нужной. Но в рамках этого обсуждения хотелось познакомиться с мнением других участников форума, причем не просто узнать цифру (не важна какая она 10-20-30%), но понять, как ее получают, какая логика за ней стоит. Чтобы понять насколько, она лучше того, что использую я, и иметь возможность воспроизводить вычисление ставки дисконтирования в текущей работе. Жаль, что этого добиться не удается:(

Eugene
12.01.2007, 17:03
WLMike, не огорчайтесь )))
думаю, в понедельник я узнаю у colliers как они эту ставку считают, обязательно поделюсь.

WLMike
12.01.2007, 17:20
WLMike, не огорчайтесь )))
думаю, в понедельник я узнаю у colliers как они эту ставку считают, обязательно поделюсь.
Будем ждать, наяться и верить:)

alexbigun
12.01.2007, 20:16
Eugene,
Pravil'nost' syzhdenija ne zavisit ot togo, gde ja naxozhys' (xotia, konechno, korreliazija est' :) ). V ljybom slychae, eto bulge bracket investment bank :)

Mike,
Chestno govoria, poka net nikakogo zhelanija perexodit' v real estate team :) mozhet, kak-to pogovorjy s nimi o discount rate i kak oni eto schitajyt, no, chestno govoria, vremia ne xvataet dazhe dlia togo, chtobi so svoimi delami ypravit'sia.
Po povody nizheypomianytux kompanij: a Vi proveriali, kak i otnositel'nogo kakogo index'a Reuters podschitivaet betas, beret adjusted/raw? Net, ne interesovalis'
Tak vot, esli against S&P, 5 years, monthly:
IRSA: beta: -0.13 (!), R2 ... zanaves ... 0.00!!! Kryto!
JOE: beta: 0.69, R2: 0.14
CTO: beta: 0.65, R2: 0.07

Takie vot pirogi
15% dlia US mnogovato bydet, no nado smotret', 4to za aktivi.
Nado vezhat' rabotat' dal'we :)

alexbigun
12.01.2007, 20:25
Понятно, что я буду использовать, ту методику, которую считаю нужной. Но в рамках этого обсуждения хотелось познакомиться с мнением других участников форума, причем не просто узнать цифру (не важна какая она 10-20-30%), но понять, как ее получают, какая логика за ней стоит. Чтобы понять насколько, она лучше того, что использую я, и иметь возможность воспроизводить вычисление ставки дисконтирования в текущей работе. Жаль, что этого добиться не удается:(

Mike, ne partes'. Xotite bit' internally consistent, schitajte discount rate kak Vi eto delaete dlia drydix aktivov. Edinstvennoe, nado smotret', pure play ili net, segment rinka, kotorij obslyzhivaet, customer base i na skol'ko ona exposed to business cycles, na skol'ko prodykt discretionary. Xotia, tak i dlia vsego ostalnogo nado delat'... :)

WLMike
12.01.2007, 21:26
Eugene,
Pravil'nost' syzhdenija ne zavisit ot togo, gde ja naxozhys' (xotia, konechno, korreliazija est' ). V ljybom slychae, eto bulge bracket investment bank

Mike,
Chestno govoria, poka net nikakogo zhelanija perexodit' v real estate team mozhet, kak-to pogovorjy s nimi o discount rate i kak oni eto schitajyt, no, chestno govoria, vremia ne xvataet dazhe dlia togo, chtobi so svoimi delami ypravit'sia.
Po povody nizheypomianytux kompanij: a Vi proveriali, kak i otnositel'nogo kakogo index'a Reuters podschitivaet betas, beret adjusted/raw? Net, ne interesovalis'

Считают относительно S&P 500, а как считают не знаю – взял первое, что попалось. К сожалению нормального прозрачного источника данных у меня нет, так как по работе он мне не нужен.


Tak vot, esli against S&P, 5 years, monthly:
IRSA: beta: -0.13 (!), R2 ... zanaves ... 0.00!!! Kryto!

Похоже эта бета статистически не значима:)


JOE: beta: 0.69, R2: 0.14
CTO: beta: 0.65, R2: 0.07

А тут если применить формулу t=R/(1-R^2)^0.5*(n-2)^0.5 для n около 12*5, то t статистики будут около 3.0 и 2.0 соответственно, то есть значимость нормальная.


Takie vot pirogi
15% dlia US mnogovato bydet, no nado smotret', 4to za aktivi.
Nado vezhat' rabotat' dal'we

И мне так кажется – о чем и писал выше.

WLMike
12.01.2007, 21:31
Mike, ne partes'. Xotite bit' internally consistent, schitajte discount rate kak Vi eto delaete dlia drydix aktivov. Edinstvennoe, nado smotret', pure play ili net, segment rinka, kotorij obslyzhivaet, customer base i na skol'ko ona exposed to business cycles, na skol'ko prodykt discretionary. Xotia, tak i dlia vsego ostalnogo nado delat'... :)
Да, я и не парюсь:)

alexbigun
12.01.2007, 21:46
А тут если применить формулу t=R/(1-R^2)^0.5*(n-2)^0.5 для n около 12*5, то t статистики будут около 3.0 и 2.0 соответственно, то есть значимость нормальная.

A mozhno ewe i posmotret' na skewness and curtosis i podymat' na skol'ko approximazija normal distribution tyt podxodid :)

Mike, eto emerging market. Izvestnij fact, betas, polychennie regressijami companies in emerging markets na world indices dajyt ochen' nizkie pokazateli, kotorie ne otrazhajyt dejstvitel'nosti. Rascheti Cost of capital takim obrazom mozhno vibrosit' v mysornoe vedro... Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd.
Dazhe beta, polychennaja regressiej na rodnoj index v takom slychae takzhe mozhet malo o chem govorit', nado, kak govorit'sia, "dig" :)
No --- "Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd."

WLMike
12.01.2007, 22:03
A mozhno ewe i posmotret' na skewness and curtosis i podymat' na skol'ko approximazija normal distribution tyt podxodid :)

Ну не надо так далеко и глубоко:)


Mike, eto emerging market. Izvestnij fact, betas, polychennie regressijami companies in emerging markets na world indices dajyt ochen' nizkie pokazateli, kotorie ne otrazhajyt dejstvitel'nosti. Rascheti Cost of capital takim obrazom mozhno vibrosit' v mysornoe vedro... Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd.
Dazhe beta, polychennaja regressiej na rodnoj index v takom slychae takzhe mozhet malo o chem govorit', nado, kak govorit'sia, "dig" :)
No --- "Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd."

Действительно первая контора Аргентинская вроде, но остальные две вроде Штатовские из Флориды. Набрать еще немного таких и начать копать в сторону wacc в Российских условиях.

alexbigun
12.01.2007, 22:55
Ну не надо так далеко и глубоко:)

:)


Действительно первая контора Аргентинская вроде, но остальные две вроде Штатовские из Флориды. Набрать еще немного таких и начать копать в сторону wacc в Российских условиях.

Da, ja argentinzev i imel vvidy :)

Eugene
15.01.2007, 11:58
2Alex - не объясните факт, почему развивающийся... появляющийся... )) (emerging) рынок характеризуется низкими бэта? потому что динамика рынка опережает динамику компаний? думаю, для девелоперов в РФ это совсем не так... а что за индекс R2?
и как Вы заметили, не совсем правильно сравнивать появл... )) emerging vs developed markets. и бэты их тоже...

по поводу обещанной ставки... ведущее консульт.агенство по недвижимости использует реал.ст.диск.13%(долл.) для коммерческой недвижимости в москве (думаю, ничьих тайн не выдал) они берут ст.капитализации (статистика по рынку) + %за риск (эксперт.мнение). неинтересно, в общем :(

Genn
16.01.2007, 23:09
А если подойти с другой стороны.
Инвестиции - это обмен денег на обещание доходов в будущем. Обещания надо выполнять.

Предположим, "мы" "обещали" ХХ% годовых акционерам (в форме описания инвестиционной стратегии). Предположим, что кредитный рычаг есть на уровне проектов. Получается, что в своих расчетах "мы" должны брать за основу "обещанную" в стратегии ставку дисконтирования?

WLMike
17.01.2007, 11:04
А если подойти с другой стороны.
Инвестиции - это обмен денег на обещание доходов в будущем. Обещания надо выполнять.

Genn, я так понимаю, что вы задаете один и тот же вопрос в двух местах:)
Инвестиции, в достаточно узком смысле, - это обмен денег сегодня на некое, возможно неопределенное, поступление денег в будущем. В более широком смысле - это получение прав требования на некий денежный поток, в общем случае неопределенный и распределенный во времени. Стоимость инвестиции можно исчислить, опираясь на методологию, экономической теории. При этом второй ваш тезис – «обещание надо выполнять» - совсем из другой оперы, так как в финансовой теории постулируется неопределенность будущего, поэтому обещание нельзя исполнить, а можно говорить о неких статистических характеристиках реализации будущего – мат. ожидании, стандартном отклонении, частных моментах и т.д. Ваш тезис скорее лежит в области менеджмента или понятийных разборок.


Предположим, "мы" "обещали" ХХ% годовых акционерам (в форме описания инвестиционной стратегии). Предположим, что кредитный рычаг есть на уровне проектов. Получается, что в своих расчетах "мы" должны брать за основу "обещанную" в стратегии ставку дисконтирования?

Ставка дисконтирования, как термин экономической теории, должен отражать рискованность проекта в привязке к конкретному инвестору и схеме финансирования, а не какие-то мифические обещания.

Genn
17.01.2007, 11:28
Genn, я так понимаю, что вы задаете один и тот же вопрос в двух местах.

Они немножко отличаются. В случае про корову - есть еще равномерное признание выручки в соответствии с требованиями IAS 11 (Construction contracts). В том вопросе основа - цикл оборота больше года (отчетного периода) в несколько раз.


Инвестиции, в достаточно узком смысле, - это обмен денег сегодня на некое, возможно неопределенное, поступление денег в будущем. В более широком смысле - это получение прав требования на некий денежный поток, в общем случае неопределенный и распределенный во времени. Стоимость инвестиции можно исчислить, опираясь на методологию, экономической теории. При этом второй ваш тезис – «обещание надо выполнять» - совсем из другой оперы, так как в финансовой теории постулируется неопределенность будущего, поэтому обещание нельзя исполнить, а можно говорить о неких статистических характеристиках реализации будущего – мат. ожидании, стандартном отклонении, частных моментах и т.д. Ваш тезис скорее лежит в области менеджмента или понятийных разборок.
Мой тезис лежит в области практической работы с инвестором. Это не чистая оторванная теория. А выполнение обещаний. Примерно так же, как директор по продажам обещает поставить продукт определенного качества и в определенный срок.


Ставка дисконтирования, как термин экономической теории, должен отражать рискованность проекта в привязке к конкретному инвестору и схеме финансирования, а не какие-то мифические обещания.
Теория денег не приносит. И назад не просит.

А конкретный инвестор - не известен. Номинальные услуги сильно развиты в современном финансовом мире.

WLMike
17.01.2007, 12:22
Они немножко отличаются. В случае про корову - есть еще равномерное признание выручки в соответствии с требованиями IAS 11 (Construction contracts). В том вопросе основа - цикл оборота больше года (отчетного периода) в несколько раз.

Вы все-таки определитесь, о чем мы говорим в обоих случаях. Если о бухгалтерии, то тут вы лучше меня все знаете. Если мы говорим в экономических терминах, то тут я готов высказать свою позицию, и с бухгалтерией и ias это никак не связано.


Мой тезис лежит в области практической работы с инвестором. Это не чистая оторванная теория. А выполнение обещаний. Примерно так же, как директор по продажам обещает поставить продукт определенного качества и в определенный срок.

Если это голое исполнение обещаний, то не надо говорить о расчете стоимости. Однако, лучше разобраться с вопросами стоимости, и те же обещания давать с опорой на это понятие.


Теория денег не приносит. И назад не просит.

Стоимость не голое теоретическое понятие, за ним стоит прозрачная логика и исследования фактических экономических процессов. И поэтому-то это понятие широко используют на практике, и его ставят явно или неявно в качестве главной цели коммерческих организаций, а повседневное использование приносит вполне конкретные деньги.


А конкретный инвестор - не известен. Номинальные услуги сильно развиты в современном финансовом мире.

Тут я не понял, что вы хотели сказать.

Genn
17.01.2007, 13:49
Вы все-таки определитесь, о чем мы говорим в обоих случаях. Если о бухгалтерии, то тут вы лучше меня все знаете. Если мы говорим в экономических терминах, то тут я готов высказать свою позицию, и с бухгалтерией и ias это никак не связано.

Жаль, что Вы видите разницу между бухгалтерией и экономикой.

WLMike
17.01.2007, 14:19
Жаль, что Вы видите разницу между бухгалтерией и экономикой.
Жаль, что вы ее не видите:)

alximik
04.02.2007, 21:05
Доброго всем.
Необходимо посчитать ставку дисконта для компании (девелопер, коммерч.недвижимость).
Простой вопрос - кто как считает?
(надо по работе. Хотел по Wacc посчитать - очень запутанная структура капитала. Компания не публичная, куммулятивным способом считать не понятно как).
Давайте делиться опытом )) Заранее спасибо.


Здравствуйте, Уважаемые читатели форума!
Вопрос, который поднят, достаточно интересный, и если честно, то врят ли кто даст на него вразумительный ответ!
Проходя недавно курсы переподготовки по оценочной деятельности, преподаватели (обвешенные научными степеними) сами терялись и заявляли слушателям, что можно мол и так... и эдак:)

Поэтому, зацикливаться на том, какую брать ставку дисконтирования 14 или 15 %, каким методом её расчитывать, какой показатель брать , как безрисковый, и т.д. На мой взгляд, абсолютно бесперспективно. По крайней мере, это мое личное, но... субъективное мнение. Мнение своё высказываю, на основании своего личного девятилетноего опыта работы в инвестиционном проектировании.

Не зацикливайтесь на ставке, уделяйте больше внимание более важным вопросам: доходной и расходной части проекта, маркетингу, сбытовым, технологическим и организационным проблемам.

Поверте мне, что если в этих частях проекта будет серьезный прокол, то какая разница, какая там была у Вас ставка дисконтирования! Это уже мало кого будет волновать:)


Спасибо за внимание.

ban2005
05.02.2007, 11:00
Уважаемые господа!

В настоящее время занимаюсь инвестиционными расчетами в недвижимости. Хочу вынести на суд мой подход к определению ставки дисконта для девелопера.
1. Первым делом определяется требуемый период окупаемости инвестиций для нужной недвижимости, например для офисной: окупаемость 4-6 лет.
2. Определяется простая доходность для данного периода окупаемости, т.е. для офисных проектов 17-25%.
3. Определяется норма дисконта по сложному проценту - 12-18%.

Меня до сих пор грызут некоторые сомнения по поводу правильности используемого подхода: праильно ли, то что ставка дисконта ниже ставки капитализации? С другой стороны проект рассчитанный с данными ставками уже более похож на реальный - Npv положителен, а Arr около 25%.
Заранее спасибо!

WLMike
05.02.2007, 13:28
Уважаемые господа!

В настоящее время занимаюсь инвестиционными расчетами в недвижимости. Хочу вынести на суд мой подход к определению ставки дисконта для девелопера.
1. Первым делом определяется требуемый период окупаемости инвестиций для нужной недвижимости, например для офисной: окупаемость 4-6 лет.
2. Определяется простая доходность для данного периода окупаемости, т.е. для офисных проектов 17-25%.
3. Определяется норма дисконта по сложному проценту - 12-18%.

Меня до сих пор грызут некоторые сомнения по поводу правильности используемого подхода: праильно ли, то что ставка дисконта ниже ставки капитализации? С другой стороны проект рассчитанный с данными ставками уже более похож на реальный - Npv положителен, а Arr около 25%.
Заранее спасибо!
На мой взгляд это в корне не верный подход: пытаться найти ставку дисконтирования через простой срок окупаемости. Ставку надо искать на рынке.

ban2005
05.02.2007, 14:13
Ну, на рынке аналитики так и говорят: доходность девелопера 20-25%, что в принципе и соответствует простой норме отдачи. Вся беда в том, что никто не расшифровывает эти 20-25% по секторам недвижимости.

WLMike
05.02.2007, 14:54
Ну, на рынке аналитики так и говорят: доходность девелопера 20-25%, что в принципе и соответствует простой норме отдачи. Вся беда в том, что никто не расшифровывает эти 20-25% по секторам недвижимости.
Я не знаю про какую доходность говорят аналитики, но если эта доходность исчислена по бухгалтерским данным, то вы должны понимать, что эта доходность вообщем-то не связана со ставкой дисконтирования.

ban2005
05.02.2007, 15:11
Я не знаю про какую доходность говорят аналитики, но если эта доходность исчислена по бухгалтерским данным, то вы должны понимать, что эта доходность вообщем-то не связана со ставкой дисконтирования.

Скорее всего (ИМХО) имеется в виду прибыль до налогов/инвестиции, т.е. примерно ставка капитализации для недвижимости (или ARR). Что-то типа метода рыночной выжимки (экстракции).
А классически рассчитать ставку дисконтирвания не очень получается.

ban2005
05.02.2007, 18:29
Поясню свою логику: на времени t инвестор планирует окупить проект, т.е. получить денежные средства в размере предыдущих инвестиций, что соответствует простой норме рентабельности в 100%/t. Для примера: срок окупаемости 4 года, 100/4=25%. Для того, чтобы учесть стоимость денег во времени можно использовать к примеру правило 72, в соответствии с которым для получения первоначальных инвестиций в 4 года ставка доходности должна составить 18%.

WLMike
05.02.2007, 21:50
Скорее всего (ИМХО) имеется в виду прибыль до налогов/инвестиции,

Все таки более менее серьезные расчеты на ИМХО лучше не строить:)


т.е. примерно ставка капитализации для недвижимости (или ARR). Что-то типа метода рыночной выжимки (экстракции).
А классически рассчитать ставку дисконтирвания не очень получается.

Есть проблемы с классическим расчетом, но это не значит, что нельзя использовать какие-то прокси классических методов. Я бы предпочел, данные по развитому рынку, каким-либо образом скорректированные на страновые риски, а не высасывать из пальца, что-то там совсем далекое от реального мира исчисленное по соотношению прибыль к инвестициям, полученному на основе непонятных бухгалтерских данных. По крайней мере более менее уважаемые участники Big4 делают так, используя данные Ibbotson.

WLMike
05.02.2007, 22:05
Поясню свою логику: на времени t инвестор планирует окупить проект, т.е. получить денежные средства в размере предыдущих инвестиций, что соответствует простой норме рентабельности в 100%/t. Для примера: срок окупаемости 4 года, 100/4=25%. Для того, чтобы учесть стоимость денег во времени можно использовать к примеру правило 72, в соответствии с которым для получения первоначальных инвестиций в 4 года ставка доходности должна составить 18%.

Логику я хорошо понимаю, только она имхо ущербна. Я конечно далек от девелопмента, но разве капитальные вложения осуществляются единомоментно, а не размазаны в течении протяженного периода времени? Разве после окончания строительства, вы сразу получаете стабильный денежный поток, а не выходите на него в течение продолжительного интервала времени? И даже если эти аспекты не важны, во что мне слабо верится, то в результате своего вычисления вы получите некое прокси IRR, но разве IRR должен быть равен ставке дисконтирования. Существует тенденция конвергенции в долгосрочном аспекте доходности инвестиций и ставок дисконтирования. Но что-то мне подсказывает, что рынок Московского девелопмента далек от подобной ситуации – тут действуют крупные игроки, на мой не просвещенный взгляд, многие участники обладают существенной локальной монопольной властью, а следовательно требуемая доходность скорее всего значительно ниже доходности осуществляемых проектов, и вы получите завышенную ставку дисконтирования в результате такого подхода.

Genn
05.02.2007, 23:32
2 ban2005: Аналитики говорят о IRR (после или без налогов).

ban2005
06.02.2007, 11:03
2 ban2005: Аналитики говорят о IRR (после или без налогов).

В недвижимости, так уж сложилось, считают как правило до налогов. Понимаю, на что Вы намекаете :) Действительно норму доходности с аналитики рынка надо уменьшить например на величину налога на прибыль.
По поводу Ibbotson и иже с ними: рынок недвижимости не очень связан с рынком акций (во всяком случае у нас). Наоборот он рассматривается как альтернативный (на РБК что-то такое промелькивало). Поэтому считать через САРМ по моему не очень правильно и уместно. Можно пойти по другому пути: к ставке доходности недвижимости (9-12%) прибывить строительные риски, что тоже будет верным, но обосновать эти риски как правило достаточно сложно.

WLMike
06.02.2007, 11:12
В недвижимости, так уж сложилось, считают как правило до налогов. Понимаю, на что Вы намекаете Действительно норму доходности с аналитики рынка надо уменьшить например на величину налога на прибыль.
По поводу Ibbotson и иже с ними: рынок недвижимости не очень связан с рынком акций (во всяком случае у нас). Наоборот он рассматривается как альтернативный (на РБК что-то такое промелькивало). Поэтому считать через САРМ по моему не очень правильно и уместно.

Откуда такая уверенность. Или девелоперы привлекаю заемные средства из каких-то иных источников, по сравнению с другими участниками рынка, а их акционеры почему-то не глядят, что можно заработать альтернативно? Акции девелеперов котируются на западных рынках, поэтому не стоит выдумывать и считать, что вы тут лучше сможете посчитать требуемую доходность и риски.


Можно пойти по другому пути: к ставке доходности недвижимости (9-12%) прибывить строительные риски, что тоже будет верным, но обосновать эти риски как правило достаточно сложно.

А откуда вы эти 9-12% получили, а про надбавки вы и сами написали. Имхо это путь в никуда с полным отрывом рынков капитала.

ban2005
06.02.2007, 11:24
Откуда такая уверенность. Или девелоперы привлекаю заемные средства из каких-то иных источников, по сравнению с другими участниками рынка, а их акционеры почему-то не глядят, что можно заработать альтернативно? Акции девелеперов котируются на западных рынках, поэтому не стоит выдумывать и считать, что вы тут лучше сможете посчитать требуемую доходность и риски.
А откуда вы эти 9-12% получили, а про надбавки вы и сами написали. Имхо это путь в никуда с полным отрывом рынков капитала.

9-12% взято из открытых источников, это доходность построенных объектов в Москве гдето на конец 2006 года. Стоимость недвижимости возросла на 30-40%, а арендные ставки порядка на 10-15% в результате доходность сократилась.
Про акции девелоперов это факт, котируются, осталось только узнать сколько у этих компаний в доходах составляют именно девелоперские проекты, сколько брокеридж, и сколько консалтинг не говоря уж о риэлторской деятельности. Кроме того проект проекту рознь, например если строится торговое здание доходность как правило больше, чем по складскому проекту.
Рынок капитала конечно вещь универсальная, но в нашем случае при отсутствии нужной информации, расчеты базирующиеся на нем могут давать величины, мягко сказать отличающиеся от суровых реалий.

Genn
06.02.2007, 13:26
Доходность складывается из текущей и изменения стоимости объекта при выходе. Журналисты обычно не очень понимают смысл доходности и могут назвать таковой - все что угодно.
Кэп в конце 2006 был 10..11%. Поверить в доходность 9% - сложно.

Номинальная цена сдачи в аренду 1 кв метра в торговом центре теоретически выше, но всевозможные издержки и расходы тоже высоки. А еще есть проблема заполнения - ротации - простоя.

Некий грамотный инвестор на нашем рынке ориентируется на доходность для акционеров на уровне 17% (11.2006). У него с диверсификацией все в порядке и коммерческий риск тоеж не будет значительным. Думаю, что для российского инвестора 20% минимально приемлема.

ban2005
06.02.2007, 13:43
to Genn
С доходностью в 20% в целом согласен.
По поводу 9%. Был, в конце года объект который реализовали с кэп в 8,5% или около того (Москва). Если интересно могу поднять источник.
Насчет 17% читал статью-интервью с импортным инвестором сейчас активно входящим на складской рынок РФ. Он действительно называл доходность в 17%.
Издержки в торговом центре больше это факт, но и стоимость строительства поменьше будет и средняя ставка аренды поболее. Да и период окупаемости меньше. Риски в сравнении с офисным объектом для торгового несравненно больше. Поэтому считаю, что доходность инвестора-девелопера должна варироваться в зависимости от сектора рынка. Если использовать мой подход так и получается.
Спасибо за конструктивные комментарии! Пишите обсудим.

ban2005
06.02.2007, 14:28
Уважаемые дамы и господа!
В подтверждение вышеизложенного найдено следующее:
payback reciprocal
фин. "обратная величина окупаемости" (величина, обратная периоду окупаемости; рассчитывается как единица, деленная на период окупаемости; в случаях, когда период реализации проекта превышает период окупаемости более чем в два раза, а денежные поступления в каждом периоде примерно равны на протяжении всего срока окупаемости, этот показатель может использоваться как приближенное оценочное значение внутренней нормы доходности проекта)

Учитывая то, что недвижимость относительно стабильный бизнес мой подход верен. Хотя и имеются допущения.

Genn
06.02.2007, 14:56
Был, в конце года объект который реализовали с кэп в 8,5% или около того (Москва). Если интересно могу поднять источник.
Было бы интересно посмотреть.


Поэтому считаю, что доходность инвестора-девелопера должна варироваться в зависимости от сектора рынка. Если использовать мой подход так и получается.

Она конечно различается, но намного меньше чем доходность на этапе операций. Кажется вы не видите различия между development и operations.

ban2005
06.02.2007, 15:38
to Genn
По поводу 9% ("Бизнес" от 09.11.2006 со ссылкой Fleming Family & Partners Real Estate Adviser Holdings Ltd)
Не знаю, что Вы вкладываете в термины development и operations, подразумеваю строительство и эксплуатацию (с целью получения доходов)
По поду строительства и доходной эксплуатации. Действительно если рассматривать проект как строительство и продажа, инвестор должен ориентироватся только на строительные риски (+маркетинговые при продаже). Пример: стоительство жилья. Если проект включает стадии: постройка и доходная эксплуатация (арендный бизнес), тогда инвестор привязывается к конкретному сектору недвижимости.
Возможно надо отделять стадию строительства от стадии эксплуатации. Предложите Вашу точку зрения. Заранее благодарен.

Genn
06.02.2007, 16:16
Принято считать что цикл девелопмента приносящей доход недвижимости от покупки участка земли до заселения его арендаторами до достижения плановой заполняемости - 95..99% и продажа такого объекта следующему владельцу. (См, например, Пейзера и Фрей. ULI Guide) Владелец покупает уже готовый заполненый объект, который приносит "стабильный" доход.

Риски девелопмента и риски "владения коровой" сильно различаются. Поэтому я считаю принципиально не правильным размывать границу между двумя этими фазами. Разные фазы - разные риски - разные ставки дисконтирования. К сожалению даже брендовые оценщики этого не понимают, и дисконтируют все по одной ставке.

ban2005
06.02.2007, 16:57
Полностью с Вами согласен. Необходимо разделять стадии проекта и дисконтировать по разным ставкам. Например: ставка 1: завязать среднюю стоимость инвестиций в строительство на цену возможной продажи и учесть временной фактор; ставка 2: текущая доходность недвижимости. Для оценки недвижимости это важно.

Но в моем случае цель именно получить ставку дисконтирования для сравнения с Irr, как критерия инвестиционной привлекательности проекта. Т.е. проект может не заканчиваться продажей недвижимости (есть несколько точек зрения: просто заканчивать проект или продать здание в конце).

WLMike
06.02.2007, 17:19
9-12% взято из открытых источников, это доходность построенных объектов в Москве гдето на конец 2006 года.

Но вы опять же не знаете, как эти цифры получены.


Стоимость недвижимости возросла на 30-40%, а арендные ставки порядка на 10-15% в результате доходность сократилась.

Про акции девелоперов это факт, котируются, осталось только узнать сколько у этих компаний в доходах составляют именно девелоперские проекты, сколько брокеридж, и сколько консалтинг не говоря уж о риэлторской деятельности.

Есть над чем работать, а можно у кого-нибудь заказать сделать такую работу. Причем мне кажется, что вы во много преувеличиваете проблему: все эти направления деятельности слишком сильно взаимосвязаны, чтобы иметь существенно разную требуемую доходность. Хотя, безусловно, это стоит для начала проанализировать, тем более, что вам (участнику рынка) кажется, что такое возможно.


Кроме того проект проекту рознь, например если строится торговое здание доходность как правило больше, чем по складскому проекту.

После этой фразы мне кажется, что вы не очень понимаете суть понятия ставка дисконтирования. Ожидаемая доходность реализуемых проектов больше требуемой доходности, поэтому их и реализуют. Особенно сильна эта разница, если рынок растет и есть существенная монопольная власть. Поэтому говорить, что у этого проекта меньше доходность, поэтому ставка дисконтирования ниже логически не верно, он просто менее эффективен. И постепенно капитал будет перетекать в реализацию более доходных проектов. Кроме того, требуемую доходность странно смотреть по одной реализации (доходность на конец 2006). Требуемая доходность – это статистически усредненная величина, от целого ряда наблюдений.


Рынок капитала конечно вещь универсальная, но в нашем случае при отсутствии нужной информации, расчеты базирующиеся на нем могут давать величины, мягко сказать отличающиеся от суровых реалий.

А вы пробовали или это ваши догадки? И ведь не последние люди в инвестиционном консалтинге делают так.

WLMike
06.02.2007, 17:21
Некий грамотный инвестор на нашем рынке ориентируется на доходность для акционеров на уровне 17% (11.2006). У него с диверсификацией все в порядке и коммерческий риск тоеж не будет значительным. Думаю, что для российского инвестора 20% минимально приемлема.

Genn, а вы знаете структуру капитала этого грамотного инвестора?

Genn
06.02.2007, 17:27
Можете привести резоны того, что проект не должен заканчиваться?

На мой взгляд проект обязан закончиться после сдачи и заселения на 95%. Изменяются риски, изменяется структура пассивов - даже если девелопер решил его держать - разумнее всего заложить объект по новой оценке, получить кредит, вернуть кредит взятый на этапе девелопмента и "частично" свои инвестиции.

WLMike
06.02.2007, 17:27
Риски девелопмента и риски "владения коровой" сильно различаются. Поэтому я считаю принципиально не правильным размывать границу между двумя этими фазами. Разные фазы - разные риски - разные ставки дисконтирования. К сожалению даже брендовые оценщики этого не понимают, и дисконтируют все по одной ставке.

А вы с ними обсуждали эту проблему? Они как-нибудь аргументировали свой подход?

Genn
06.02.2007, 17:29
Genn, а вы знаете структуру капитала этого грамотного инвестора?
100% Equity & Reserves. :-) (Если не консолидировать дочек.)

Genn
06.02.2007, 17:32
А вы с ними обсуждали эту проблему? Они как-нибудь аргументировали свой подход?
Аргументы уровня "мы так считаем".

WLMike
06.02.2007, 17:35
100% Equity & Reserves. :-) (Если не консолидировать дочек.)
Жестко. А если с дочками? Проекты наверное на них висят?

WLMike
06.02.2007, 17:37
Аргументы уровня "мы так считаем".
А если не принимать работу, пока тема хоть как-то раскрыта не будет:)

Genn
06.02.2007, 17:42
А если не принимать работу, пока тема хоть как-то раскрыта не будет:)

WLMike, работа оценщиков нужна для того, чтобы положить бумажку в кредитное дело, или в отчет за прошлый год. Они свое дело сделали, они несут за него ответственность.

Не принимать - нет оснований.

p.s. Как в соседней теме было высказывание про требование представить расчет в определенной программе - так и здесь.

p.p.s. Правильный расчет стоимости и правильное моделирование - вопрос очень дорогостоящий. Предлагали места аналитика за 10-15к в месяц. Внимательное обдумывание этого фатка заставляет сильно сомневаться в целесообразности какого-либо публичного обмена опытом.

ban2005
06.02.2007, 19:35
Предлагали места аналитика за 10-15к в месяц. Внимательное обдумывание этого фатка заставляет сильно сомневаться в целесообразности какого-либо публичного обмена опытом.

Прошу прощения это в чем? А обмен опытом нужен, ну разве я обеднею если например моей идеей воспользуются? Яж не рыбу выкладываю :)

По логике, проект должен быть завершен продажей объекта инвестирования или реконцепцией бизнеса. Но, как правило (встречал в БП и сам грешен пишу :) проект подвешивают без какихлибо постпрогнозных предположений.

to WLMike
9-12% отношение годового операционного дохода к стоимости недвижимости. По поводу заказать работу, есть ли смысл получить анализ открытых источников с заведомо предсказуемым результатом 9-12% :). Брать импортные данные некорректно - страновые риски уж больно разные, да и индексы не очень коррелируют.
p/s Я честно говоря в свое время тоже недоумевал почему в недвижимости все както странно считают, не по классическим схемам. В конце концов решил, что просто рынок недвижимости несколько далек от рынка акций. И действительно, зачем ему IPO, когда существуют ипотечные облигации, займы под недвижимость дают с удовольствием. Кстати ставки по кредитам порядка 10-12% годовых.

Genn
06.02.2007, 20:26
Ставка аналитика указана в черных баксах. Просто с повышенным доходом часто связаны повышенные риски. ;-)

Попробуйте сами посчитать проект без выхода при заполнении и с выходом - и вы увидете, как теряется маржа. Особенно если с инвесторами используется waterfall incentive structure.

ban2005
06.02.2007, 21:26
Под такую зп не грех и рискнуть, главное чтоб не здоровьем :)
Тут вон у оценщиков имущественную ответственность ввели, тоже не забалуешся :( Аналитик всеже птица вольная...

Считал, действительно при коротком периоде прогноза доходность благополучно умирает. Но при периоде в 2-3 раза превышающем Pb все ок. Тут еще не надо забывать о налоговых последствиях при продаже недвижимости: НДС и налог на прибыль, которые благополучно безвозвратно уходят в бюджет.

Genn
06.02.2007, 22:35
Аналитик красит место и место красит аналитика.

В расчетах Вы ошибаетесь, также как и в оценке влияния налогов. ;-)

ban2005
07.02.2007, 12:42
Аналитик красит место и место красит аналитика.

В расчетах Вы ошибаетесь, также как и в оценке влияния налогов. ;-)
Насчет налогов с Вами не соглашусь. Считать без налогов недвижку это "примочьки" оценщиков. Инвестиционный проект предполагает уплату всех налогов, характерных для юрлиц РФ. Соответственно если мы выходим из проекта, то налоги должны быть уплачены. Конечно в реалиях это происходит в "легком" варианте (например с помощью тех же оценщиков) :) Но мы должны считать по полной.

Eugene
07.02.2007, 13:44
Genn, а что такое waterfall incentive structure?
К сожалению, не видел книги Пейзера, но по практике, девелоперы в РФ идут вплоть до создания собственных управляющих компаний, соответственно, они объект и "доят", т.е. при расчетах всегда просят варинты, что лучше: продать или самим эксплуатировать... это если у инвесторов никаких доп.условий нет.
Кэп - это разница ст-ти реализации и с\ст-ти объекта? Тогда я думаю, он должен выше 20% быть.
Можно ссылочку на котировки акций российских застройщиков?

ban2005
07.02.2007, 14:06
Продолжая тему "доения". Недавно в книжке отечественной прочитал, что по доходной недвижимости есть стратегия: покупать и держать. Т.е. продажа как таковая не предусмотрена, да и зачем бизнес то, спокойный и доходный.

Genn
07.02.2007, 15:43
Waterfall Incentive -
Это (например) когда девелопер получает 20% дохода после доходности 20% годовых, 35% после 25% и 50% после 30%, например.
Наши девелоперы (кроме Открытых Инвестиций) кажется не котируются.

Владение построенным объектом после его заселения - мера вынужденная. В том числе и в силу отсутствия рынка.

Фокусы с налогом на прибыль не придуманы оценщиками. Это - одно из существенных отличий рынка там от рынка здесь. Но вопрос не в фокусах, а в оценке влияния налогов на картину поведения проекта.

ban2005
07.02.2007, 16:06
Владение построенным объектом после его заселения - мера вынужденная. В том числе и в силу отсутствия рынка.


Странно, но инвесторы почемуто так не думают :) Да и в Москве много Вы знаете торговых центров (очень подходящий пример), которые поменяли владельцев сразу после постройки? На моей практике - единицы. А рынок столицы очень даже развит.
Строят специально для себя

Genn
07.02.2007, 16:53
Genn, а вы знаете структуру капитала этого грамотного инвестора?
Только что убедился, что подход wacc для девелопмента не (очень) работает. Собственно важнейшее базовое допущение wacc (заемный капитал привлекается одновременно с собственным) не работает. Сначала одно - потом другое. :-)

Для операций - тоже. Внимательно прочитал Дамодарана - он модель строит без учета амортизации основной суммы займа. А этого на практике - тоже не бывает.

Кстати, а Net Future Value - это понятное словосочетание?

Genn
07.02.2007, 17:00
Странно, но инвесторы почемуто так не думают.
Давайте обсудим конкретного инвестора и попробуем догадаться - как он думает.

ban2005
07.02.2007, 17:15
Давайте обсудим конкретного инвестора и попробуем догадаться - как он думает.
Давайте. Некие граждане имея некоторое количество денег решили построить доходный объект. Присмотрели участок земли, построили торговый центр и продавать не возжелали (не смотря на предложения). Так бедные и мучаются с полным ТЦ арендаторов уже 2 года :) Имен не называю по понятным причинам.

Genn
07.02.2007, 17:25
Давайте. Некие граждане имея некоторое количество денег решили построить доходный объект. Присмотрели участок земли, построили торговый центр и продавать не возжелали (не смотря на предложения). Так бедные и мучаются с полным ТЦ арендаторов уже 2 года.
Сколько у этих граждан построено (или находится на стадии строительства) - различных ТЦ? Какая площадь этих ТЦ и территориальное расположение? Кто якорные арендаторы?

Eugene
07.02.2007, 17:42
Net Future Value - чего же тут непонятного ))) мне нравится определение ЧДД у Бредли/Майерса: нэт - это потому что инвестиции вычли, прэзэнт - потому что привели стоимость к моменту, вэлью - стоимость и в африке стоимость )))

цитата из руководства ULI:
"важнейшее отличие фин.анализа проектов девелопмента земли от анализа других типов недвижимости заключается в том, что земля является недвижимостью, предназначенной для продажи, в то время, как квартиры, офисы, здания розничной торговли и склады являются доходной недвижимостью."(стр.92) Т.е. эти ребята отделяют землю от остального. Кстати, в этой же книге, если смотреть фин.расчеты (по офисам и торговле), так в расчетах четко указана арендная плата за землю, как операционный доход проекта, т.е. никто его продавать сразу после строительства не собирается.

WLMike
07.02.2007, 17:54
Только что убедился, что подход wacc для девелопмента не (очень) работает. Собственно важнейшее базовое допущение wacc (заемный капитал привлекается одновременно с собственным) не работает. Сначала одно - потом другое. :-)

У вас странное представление о концепции wacc. Ничего такого она не предполагает. Можно без проблем обсчитать проект, в котором изначально D=0, а потом становится больше нуля и как угодно меняется в процессе. Вот вам формальное изложение вопроса: WACC approach and Nonconstant Leverage Ratio, Andreas Loffer.




Для операций - тоже. Внимательно прочитал Дармодарана - он модель строит без учета амортизации основной суммы займа. А этого на практике - тоже не бывает.

Опять же нет проблем учесть амортизацию суммы займа, а товарищ на букву Д так действует, потому что у действующей фирмы, которые он в основном рассматривает, долг все-таки обычно рефинансируется и соотношение d/e более менее постоянное с некого момента. Хотя насколько я помню, он и варианты переменного d/e анализирует.


Кстати, а Net Future Value - это понятное словосочетание?

Для меня понятное. Многие рассуждения строятся только в терминах NFV, потому что они нагляднее, и лишь потом переходят NPV.

WLMike
07.02.2007, 17:56
Давайте. Некие граждане имея некоторое количество денег решили построить доходный объект. Присмотрели участок земли, построили торговый центр и продавать не возжелали (не смотря на предложения). Так бедные и мучаются с полным ТЦ арендаторов уже 2 года :) Имен не называю по понятным причинам.
И я послушаю, потому что с некого момента я перестал понимать, что вы хотите определить: требуемую доходность или средню реализуемую. Может сей час пойму.

ban2005
07.02.2007, 18:03
В том то и дело, что люди считают и понимают. Что чем покупать готовый объект и получать доходность от аренды порядка 10% лучше построить объект самим и получить доходность 20% (за счет экономии на покупке).


Сколько у этих граждан построено (или находится на стадии строительства) - различных ТЦ? Какая площадь этих ТЦ и территориальное расположение? Кто якорные арендаторы?
Концепция стандартная: якорь - продмаг. ТЦ один, на другие пока денег не хватает. Террасположение вполне удачное (в рамках района конкурентов нет). Площадь объекта большая (конкретизировать не могу по понятным причинам), скажем больше 20 но меньше 60.

Genn
07.02.2007, 18:42
В том то и дело, что люди считают и понимают. Что чем покупать готовый объект и получать доходность от аренды порядка 10% лучше построить объект самим и получить доходность 20% (за счет экономии на покупке). ТЦ один, на другие пока денег не хватает.
Сложно назвать их профессиональными девелоперами, извините. Это просто грамотные предприниматели.

Genn
07.02.2007, 18:59
У вас странное представление о концепции wacc.
Представление соответствует первому абзацу указанной статьи. Спасибо - буду читать.


Опять же нет проблем учесть амортизацию суммы займа, а товарищ на букву Д так действует, потому что у действующей фирмы, которые он в основном рассматривает, долг все-таки обычно рефинансируется и соотношение d/e более менее постоянное с некого момента.

Д прямо и четко указывает на базовые предпосылки, которые могут отличаться от практики. Обычно эти предпосылки оставляют без внимания. Не все.



Многие рассуждения строятся только в терминах NFV, потому что они нагляднее, и лишь потом переходят NPV.
Есть простая формула перевода?

WLMike
07.02.2007, 20:40
Д прямо и четко указывает на базовые предпосылки, которые могут отличаться от практики. Обычно эти предпосылки оставляют без внимания. Не все.

А какую книжку, если не секрет, вы читаете? И какие при этом его посылки, которые вас не устраивают?


Есть простая формула перевода?

Смотря какой контекст вопроса, но обычно пересчитывают по формуле NPV=NFV/(1+r)^n.

Genn
07.02.2007, 21:27
А какую книжку, если не секрет, вы читаете? И какие при этом его посылки, которые вас не устраивают?

Инвестиционная оценка, 2е издание. Похоже, что это будет последняя переведенная книжка.

P.s. за формулу спасибо. Примерно это и имел в виду.

WLMike
07.02.2007, 22:29
Инвестиционная оценка, 2е издание. Похоже, что это будет последняя переведенная книжка.

P.s. за формулу спасибо. Примерно это и имел в виду.
Перевод там не очень иногда до абсурда доходит.
Специально посмотрел, например, на странице 835-837 в разделе про проблемные фирмы есть пример с переменным d/e. По-моему подобные примеры есть и в разделах про растущие фирмы.
Правда эта книга не идеальна в этом отношении: товарищ Д любит использовать сетинг Хамады, а не Эззелля-Маилза для пересчета параметров стоимости капитала, и не объясняет подробно как поступать, когда известно D, но не известно E, что достаточно часто бывает с непубличными фирмами.

Genn
07.02.2007, 22:34
Я в доме книги на Арбате купил
S.Lumby, C.Jones Corporate Finance (7 издание, переименовано из Investment Appraisal)
Мне больше нравится. Хотя бы язык понятнее.

alexbigun
07.02.2007, 23:51
Перевод там не очень иногда до абсурда доходит.
Специально посмотрел, например, на странице 835-837 в разделе про проблемные фирмы есть пример с переменным d/e. По-моему подобные примеры есть и в разделах про растущие фирмы.
Правда эта книга не идеальна в этом отношении: товарищ Д любит использовать сетинг Хамады, а не Эззелля-Маилза для пересчета параметров стоимости капитала, и не объясняет подробно как поступать, когда известно D, но не известно E, что достаточно часто бывает с непубличными фирмами.

Tovariwi, ne nado "gnat'" na Damodarana (zamet'te, Gen, ne DaRmodaran, kak Vu gde-to napisali). Lichno ja k etomy cheloveky pitajy yvazhenie, xotia i nekotorie "osobo" intellektyali schitajyt ego sliwkom prostim. No on, v otlichii ot mnogix, drygix priznaet, 4to vse valuation eto vsego liw' opinion. Ochen' malo v corporate finance visecheno v kamne! Dryz'ja, ne zabivajte yvidet' za derevjami lesa! Eto trap, v kotoryjy chasto popadajyt lybiteli intellektyal'no rastekat'sia mozgami po drevy. Znajy, tak kak sam do nedavnix por etim stradal! :) Na kakom-to etape (i na dostatochno rannem, zamet'te) Vam pridetsia skazat' sebe: Ladno, s etimi predpolozhenijami ja gotov mirit'sia. V protivnom slychae, Vi prosto ne sdvinetes' smesta!

WLMike, "сетинг" Xamadi ispol'zyetsia vezde. Take it or leave it (xotia eto i ne argument :) ). Miles-Ezzell framework tozhe ne liwene nedostatkov!!!

1. NI Hamada NI Miles-Ezzell ne dajyt "pravil'nogo" rezyl'tata! V bol'winstve slychaev on bydet mezhdy etimi dvymia podxodami.
2. WACC na MM assumptions tozhe teoreticheski NE robust!

Damodaran delaet s postojannim D/E, 4to predpolagaet WACC (no sm. pynkt 2). On govorit, ne vravitsia, xochetsia proiterirovat' - vpered, Vawe pravo. Vawe E, kotoroe Vi xotite naxodit', NE observable market value! Eto vsego liw' Vaw estimate.

Valuation is HALF science!

P.S. Mozhno bilo bi ewe "rasplivat'sia", no nado rabotat' dal'we :)


не объясняет подробно как поступать, когда известно D, но не известно E

a che objasniat'-to??? On vsego liw' rabotaet s Hamada, kotorij assumes constant level of debt

Genn
08.02.2007, 09:04
Tovariwi, ne nado "gnat'" na Damodarana (zamet'te, Gen, ne DaRmodaran, kak Vu gde-to napisali).

Я поправил - убрал лишнюю букву, теперь и Вам надо поправить - добавить пропущенную.

Одно только наличие у этого человека своего сайта с регулярно обновляемой информацией - заставляет питать уважение.

ban2005
08.02.2007, 15:13
Одно только наличие у этого человека своего сайта с регулярно обновляемой информацией - заставляет питать уважение.
Дамодаран молодец!
Кстати, перечитав посты прихожу к некой мысли, что мы рассуждаем о немного разных понятиях: я говорю о инвестиционном проекте включающем строительство плюс последущую эксплуатацию. А Вы говорите о девелоперском проекте в чистом виде - построил и продал. Соответственно и разные ожидания инвесторов.
Такли это на самом деле?

WLMike
08.02.2007, 15:16
Tovariwi, ne nado "gnat'" na Damodarana (zamet'te, Gen, ne DaRmodaran, kak Vu gde-to napisali). Lichno ja k etomy cheloveky pitajy yvazhenie

alexbigun, никто не гонит на него, а гонят на перевод в основном, так как он ужасный. Плюс к этому он не все охватывает в своей книге, но это не делает ее плохой, так как все охватить не возможно. И для меня бесспорно, что он да Копеланд являются авторами книг из серии must have.
Да и про Valuation is HALF science! не поспоришь:)

Genn
08.02.2007, 19:46
Кстати, перечитав посты прихожу к некой мысли, что мы рассуждаем о немного разных понятиях: я говорю о инвестиционном проекте включающем строительство плюс последущую эксплуатацию. А Вы говорите о девелоперском проекте в чистом виде - построил и продал. Соответственно и разные ожидания инвесторов.
Такли это на самом деле?
Абсолютно верно. И риски тоже разные. И ставка дисконтирования.

WLMike
08.02.2007, 22:42
И все-таки Genn ваша убежденность в необходимости разных ставок мне кажется не совсем верной. Для начала я приведу цитату из статьи McKinsey:
«При определении стоимости компаний методом расчета дисконтированного денежного потока возможны два варианта учета дополнительных рисков, свойственных формирующимся рынкам. Можно либо включить риски в оценку самих денежных потоков (числитель формулы), либо добавить их к норме дисконтирования в виде премии за риск (знаменатель формулы). Мы полагаем, что учет рисков непосредственно в денежных потоках (с помощью сценарно-вероятностного подхода) позволяет обеспечить одновременно и большую убедительность аналитического обоснования, и более ясное понимание того, как создается (или не создается) стоимость. Эта точка зрения подтверждается тремя практическими соображениями.
Во-первых, инвесторы в состоянии диверсифицировать (хотя и не полностью, о чем свидетельствует недавний восточно-азиатский экономический кризис) основные риски, присущие формирующимся рынкам, — такие как экспроприация, девальвация, военные действия. Согласно финансовой теории, стоимость капитала, представленная в норме дисконтирования, должна отражать только недиверсифицируемый риск; в свою очередь, диверсифицируемый риск лучше в денежных потоках [3]. Тем не менее недавно проведенный опрос показал, что менеджеры, как правило, делают по-другому: они учитывают риски путем прибавления премии за риск к норме дисконтирования[4]. К сожалению, подобный подход может привести к ошибочной оценке компании.»
Хотя искомый текст касается страновых рисков, он может быть переформулирован и для вашего случая. Фактически стоимость этапа девелопмента неотделима от последующего этапа – эксплуатации. Вся выручка этапа девелопмента это всего на всего стоимость продажи готового объекта, которая в свою очередь производная от потоков этапа эксплуатации. Да, этап девелопмента содержит определенные уникальные риски, но скорее всего они диверсифицируемы. И поэтому корректный расчет должен использовать тождественные ставки на обоих этапах, однако потоки этапа девелопмента должны моделироваться с учетом специфических рисков, которые объективно достаточно высоки, и поэтому важно поймать максимально несмещенную среднюю величину потоков.
Чтобы попытаться доказать это более предметно, можно вас попросить перечислить наиболее существенные источники риска этапа девелопмента, которые согласно вашим взглядам приводят к росту ставки дисконтирования.

Genn
08.02.2007, 22:55
Риск утверждения ППМ
Риск согласования и экспертизы
Риск разрешения на строительство
Геологический риск
Археологический риск
Строительные риски
Риски сдачи объекта в аренду (маркетинговые)
Собственно в статье в соседнем потоке вполне описаны все эти риски.

Опишите, как вы видите процесс диверсификации.

WLMike
09.02.2007, 13:03
Риск утверждения ППМ
Риск согласования и экспертизы
Риск разрешения на строительство
Геологический риск
Археологический риск
Строительные риски
Риски сдачи объекта в аренду (маркетинговые)
Собственно в статье в соседнем потоке вполне описаны все эти риски.

Опишите, как вы видите процесс диверсификации.

Давайте пройдемся по каждому из них и попытаемся разобраться. Фактически надо ответить для каждого риска на один простой вопрос: факторы определяющие реализацию/не реализацию риска действуют или нет в сколько-нибудь значительной мере на всех агентов экономики.
Не очень знаю, что такое ППМ, но полагаю, что это что-то типа проектно-сметной документации. Если это не так поправьте. А теперь попытаемся ответить на вопрос, который я сформулировал выше. Думаю, ответ нет, так как факторы, определяющие согласование проекта слишком локальны.
Аналогичный ответ и для экспертизы.
Аналогичный ответ и с геологией.
И с археологией.
Со строительством чуть по сложнее – если это риски типа будут ли халявить ваши строители или нет, упадет у вас кран или нет, прейдет ли случайно не качественная арматура (бетон) или нет, то это риски локальные для проекта, ну максимум для части площадок в Москве. Если вы говорите о не предсказуемости цен на основные ресурсы и оборудование, то, очевидно, что этот риск имеет источники общие в некоторой мере для всех агентов экономики.
Аналогичная ситуация и с маркетинговыми рисками, часть из них локальна для объекта или города, но при этом значительная их часть определяется силами общими для экономики в целом.
И так сухой остаток:
Риск утверждения ППМ, Риск согласования и экспертизы, Риск разрешения на строительство, Геологический риск, Археологический риск – локальные риски для каждого объекта, максимум для нескольких объектов или фирм, действующих на одной территории.
Строительные риски и Риски сдачи объекта в аренду (маркетинговые) хотя и имеют некую компоненту характерную лишь для одного объекта или небольшой их группы, в тоже время значительная часть этих рисков вызвана силами, действующими на всю экономическую систему в целом.
Прежде чем рассуждать далее и отвечать на те вопросы, которые вы задали, я прошу вас прокомментировать «сухой остаток». Если вы согласны, то я готов продолжить рассуждать далее, если нет, то выскажите свои возражения на данном этапе анализа.

Genn
09.02.2007, 13:33
Процесс согласования и выдачи разрешение на строительство в Москве имеет сложную структуру, которая часто меняется. Стадии ППМ (Постановление Правительства Москвы), проектирования и экспертизы, и выдачи разрешения на строительство в значительной степени не привязаны к объекту, а характерны для субъекта федерации в целом. Есть еще зависимость от политической ситуации и т.д. Например, некий бизнесмен потерял площадку в середине сноса старого строения и имеет проблемы, включая, кажется, уголовные дело по сносу памятника архитектуры на других площадках. внутриполитический риск на уровне субъекта федерации.

Давайте для простоты считать, что делаем объект площадью несколько десятков тыс м2. И еще - как правило у одного девелопера в обойме не более 3х - 5ти проектов. Больше в голове не удержишь.

Геология и археология локализованы по месту. И здесь теоретически можно диверсифицироваться - купив еще Х площадок в других местах.

Стройка - это бетон, арматура, визиты строительной инспекции, пьяный экскаваторщик упал в котлован вместе с экскаватором, кондиционеры застряли на таможне, наводнение на Дунае, забастовка на плиточном заводе в португалии, облава на лиц нской национальности, ...

Маркетинговый риск - привязан к общему состоянию экономики, а также к отношению к готовому продукту. Например, банк проминвестрасчет сидит в здании, которое получило приз за вклад в архитектуру города, но на этапе рд и строительства архитекторам пришлось выдержать большой бой со стороны строителей и т.д. из-за высокой стоимости несущей конструкции. Будете на Садовом кольце в районе Смоленской площади - посмотрите.

Итак - ваш ход.

alexbigun
09.02.2007, 13:37
:) Mdia

Genn, vse eti riski idiosyncratic, t.e. diversifiziryemi.

P.S. Konsyl'tanti... (eto ja pro McKinsey)

WLMike
09.02.2007, 15:58
Процесс согласования и выдачи разрешение на строительство в Москве имеет сложную структуру, которая часто меняется. Стадии ППМ (Постановление Правительства Москвы), проектирования и экспертизы, и выдачи разрешения на строительство в значительной степени не привязаны к объекту, а характерны для субъекта федерации в целом.

Не важно, что согласование сложно, не важно, что процедура общая для субъекта федерации. Важно взаимосвязана ли выдача разрешений по одному объекту с выдачей согласования по другому. Скоре всего нет – их смотрят по общим, достаточно сложным правилам, но решения принимаются достаточно независимо. И даже если эти решения имею небольшую связь, эта связь не выходит за пределы сектора недвижимости.


Есть еще зависимость от политической ситуации и т.д. Например, некий бизнесмен потерял площадку в середине сноса старого строения и имеет проблемы, включая, кажется, уголовные дело по сносу памятника архитектуры на других площадках. внутриполитический риск на уровне субъекта федерации.

Но политические риски в значительной степени диверсифицируемы – смотри McKinsey. Плюс риски, которые вы описываете не совсем политические – так как не выходят опять же за рамки сектора недвижимости.


Давайте для простоты считать, что делаем объект площадью несколько десятков тыс м2. И еще - как правило у одного девелопера в обойме не более 3х - 5ти проектов. Больше в голове не удержишь.

Геология и археология локализованы по месту. И здесь теоретически можно диверсифицироваться - купив еще Х площадок в других местах.

Не надо смотреть так узко - можно покупать не площадки, а акции других фирм из других отраслей. Ведь у них тоже есть специфические риски, которые будут взаимодействовать с указанными вами, и усредняться согласно центральной предельное теореме.


Стройка - это бетон, арматура, визиты строительной инспекции, пьяный экскаваторщик упал в котлован вместе с экскаватором, кондиционеры застряли на таможне, наводнение на Дунае, забастовка на плиточном заводе в португалии, облава на лиц нской национальности, ...

То есть тут у нас полное согласия – часть диверсифицируема, а часть нет.


Маркетинговый риск - привязан к общему состоянию экономики, а также к отношению к готовому продукту. Например, банк проминвестрасчет сидит в здании, которое получило приз за вклад в архитектуру города, но на этапе рд и строительства архитекторам пришлось выдержать большой бой со стороны строителей и т.д. из-за высокой стоимости несущей конструкции. Будете на Садовом кольце в районе Смоленской площади - посмотрите.

То есть тут у нас опять полное согласия – часть диверсифицируема, а часть нет.


Итак - ваш ход.

И так мы имеем, за исключением части рисков стройки и части рисков маркетинга, остальные риск этапа девелопмента являются диверсифицируемые, иногда даже на уровне разных объектов в одном городе, и уж точно на уровне разных секторов экономики сделать это легко. Предлагаю этот тезис принять.

А теперь сравним этап девелопмента и эксплуатации по рискам, которые не попадают в разряд диверсифицируемых.
Разве цена реализации объекта не является ценой покупки для того, кто будет эксплуатировать? По-моему, да.
Разве потоки от эксплуатации и их риски не являются основной детерминантой верхнего порога цены сделки для того, кто будет эксплуатировать объект? По-моему, да.
Разве на рынке, где нет астрономической прибыли издержки производства, то есть в нашем случае стоимость строительства, не давят на цену сделки снизу? По-моему, да.
А, следовательно, все недиверсифицируемые риски этапа девелопмента, являются таковыми для этапа эксплуатации. Конечно есть небольшие различия, но не стоит серьезно рассчитывать, то эти различия сколько-нибудь существенны. А, следовательно, ставка дисконтирования должна быть одинакова. При этом важно помнить про то, что надо правильно смоделировать потоки (см. цитату, которую я привел). В вашем случае, начальные этапы согласований могут повлечь различные затраты. И вы должны, пользуясь своим опытом и имеющейся статистикой, правильно оценить средние потоки. И очень важно не спутать их с модальными, как это часто бывает. Первые этапы могут иметь переменную длину, и соответствующим образом сдвигать последующие этапы и потоки, связанные с ними. Причем таких подвижных во времени и размере блоков потоков может быть несколько. Смоделировать все это не просто, но возможно. Но главное так и нужно делать, а не пытаться высасывать каждый раз из пальца какие-то непонятные надбавки к ставке дисконтирования, за которыми нет никакой логики или статистических данных.
А в идеале вы можете создать достаточно сложную модель эволюции потоков во времени с учетом специфических рисков проекта, разработать комплекс управленческих решений в зависимость от развития ситуации в будущем, и произвести оценку проекта с учет этой гибкости, используя риск-нейтральный подход. В результате у вас и возникнет та самая переменная во времени ставка, но возникнет она опять же прозрачно.

Genn
09.02.2007, 16:37
1. Мне бы хотелось увидеть примерное описание того, как именно диверсифицировать риски (и кому) - на практике. Важна не теоретическая диверсифицируемость, а практическая ее реализация. Я знаю несколько красивых теорем, которые практически не реализуются на практике.

Известно - не надо класть все яйца в одну корзину. Мне хотелось бы понять - сколько нужно яиц и корзин. Давайте считать грубо - пять яиц по себестоимости 40 рублей каждое. Для их производства девелоперу нужно рабочий капитал 60-70 рублей. На выходе он, скорее всего заработает 150-200 рублей. Кто и как будет диверсифицировать риски.

2. Суть состоит в том, что все описанные риски уходят после сдачи объекта в эксплуатацию и заселения. После сдачи объекта госкомиссии риск застревания лифта на таможне - уже отсутствует. А до того - срок поставки имеет существенное значение.

Риски и цены периода эксплуатации определяют конечную продажную цену - это вы правы, но вот про переход - сомневаюсь. Теоретически имеем пример трансвааля, но угловная ответственность является хорошим стимулом для того чтобы do not take risk, take care.

ban2005
09.02.2007, 17:16
Согласен с Genn. Риски строительства относятся к несистематическим и существуют только на этапе строительства. Диверсифицировать данные риски по моему мнению сложно - надо иметь в обойме много проектов а не единицы. К сожалению в нашей стране очень много тонкостей с законодательством, в том числе с земельным, не стоит и забывать о волоките с согласованием проекта и получения ИРД.

Как вариант упрощенного расчета по классической формуле рентабельности: (цена построенного - цена земли - цена СМР)/(цена земли+цена СМР). Ну конечно необходимо учесть время. И заложить в издержки % на всякие непредвижденные расходы (в т.ч. на стимулирование чиновников:) ).

ban2005
09.02.2007, 17:20
to Genn
Ссылочкой не поделитесь на упомянутую Вами статью о строительных рисках? Для работы нужно, а найти не получилось плз. :)

Genn
09.02.2007, 17:30
http://www.ncreif.com/committees/pdf...on_minutes.pdf

Попросил помочь разыскать одного из авторов. Может еще чего интересного расскажет.

ban2005
09.02.2007, 17:43
Спасибо большое! Жаль только на басурманском, потребуется время на разобраться :) И сайт очень любопытный. Еще раз спасибо! Рекомендую всем почитать.

А автор в РФ? или по мейлу?

alexbigun
09.02.2007, 17:47
Vrememni mnogo net, chtobi pisat' mnogo, poetomy napiwy malo :)


Ведь у них тоже есть специфические риски, которые будут взаимодействовать с указанными вами, и усредняться согласно центральной предельное теореме.

isxodia iz togo, s chem Vi soglawaetes' srazy zhe nizhe - eti riski y Vas ne iid, poetomy reference to CLT neskol'ko dubious. :) oops, opiat' v teorijy.

Vi nemnogo smewivaete riski dlia raznix storon. Kazhis' s samogo nachala sprawival: 4ji riski.

Esli kak dlia Vas, vozmozhno, 4ast' etix riskov ne diversifiziryetsia, a dlia Vawego investora - sovsem naooborot. Esli y nego, chisto teoreticheski dazhe, net problem s dostypom k capital markets, schitajte ego diversified, dazhe esli y nego kakie-to focused investments. Ego neoptimal'naja risk exposure ne Vawa problema, as it can be shifted toward a more optimal level relatively easily.

Modal'nie potoki? Xm... chto-to novoe...

Mike, Vi kogda-libo delali risk-neutral valuation v corporate finance s tem, 4tobi prodat' eto potom klienty? Na dosyge ja tozhe igralsia :)
Tam ved' tozhe mnogo spezifiki. Xotel bi ja na Vas posmotret', kogda, naprimer, Vi bydete objasniat', pochemy Vi rewili vziat' raznij WACC v raznij perio :) A ved' eto (otnositel'no) prosto. A Vi xotite risk-neutral valuation protolknyt'. No eto lirika.


пользуясь своим опытом и имеющейся статистикой, правильно оценить средние потоки

Ex... Ja prosto yveren, 4to eto imeet' sledyjywij vid:
a) ja dymajy, 10!
b) = AVERAGE(25, 29, 30, 5, 103.7) (ziferki po Vawemy ysmotrenijy)

Леонидович
10.02.2007, 11:25
Alexbigun
А что мешает более плотно общаться с тем же заказчиком (если мы говорим о консалтинге), предоставить менеджеру оцениваемого проекта/бизнеса чек листы/опросники, где ему (точнее подчиненным :)) нужно будет выбрать из нескольких пунктов и поставить галочки в точно заданных местах на основе которых потом можно сделать корректировку потоков (данные полученные от заказчика прикрепить к отчету), сразу снимается вопрос что за ерунда и откуда такие данные в расчетах.

p.s. У меня как специалиста гораздо больше вопросов и претензий вызовет определение риска в ставке дисконта, чем корректировка потоков.

WLMike
10.02.2007, 20:05
1. Мне бы хотелось увидеть примерное описание того, как именно диверсифицировать риски (и кому) - на практике. Важна не теоретическая диверсифицируемость, а практическая ее реализация. Я знаю несколько красивых теорем, которые практически не реализуются на практике.

Известно - не надо класть все яйца в одну корзину. Мне хотелось бы понять - сколько нужно яиц и корзин. Давайте считать грубо - пять яиц по себестоимости 40 рублей каждое. Для их производства девелоперу нужно рабочий капитал 60-70 рублей. На выходе он, скорее всего заработает 150-200 рублей. Кто и как будет диверсифицировать риски.

Для начала скажу следующее, если между двумя рисками нет корреляции, то они взаимно гасятся примерно со скорость n^0.5.
А если продолжать рассуждать, то с точки зрения теории вы не должны заниматься этой проблемой на уровне фирмы. Объясняется это примерно следующим образом: что проще сделать построить десять объектов на уровне фирмы или купить десять видов акций вашему акционеру. Скорее всего, второе. Причем диверсификация на уровне акционера еще будет и более качественной, так как он может купить акции предприятий в разных отраслях и странах, и не обязательно 10, можно и пятьдесят, и не обязательно акции, но специальные финансовые инструменты, которые позволяют очень эффективно создавать защищенный портфель. А если он это не делает, то он или сам дурак, или сделал определенную ставку, которая вас не особо должна волновать. Но стоит, как вы верно замечаете, помнить и о практике. Проводились определенные тесты, которые в основном подтверждают теорию. Если высказать свое личное мнение по этому вопросу, то не финансовая фирма не должна заниматься специально диверсификацией или иной защитой от рисков за исключением случаев, когда риски угрожают выживанию.
А как этим вопросом должен заниматься акционер разбирается в портфельной теории.


2. Суть состоит в том, что все описанные риски уходят после сдачи объекта в эксплуатацию и заселения. После сдачи объекта госкомиссии риск застревания лифта на таможне - уже отсутствует. А до того - срок поставки имеет существенное значение.

Риски и цены периода эксплуатации определяют конечную продажную цену - это вы правы, но вот про переход - сомневаюсь. Теоретически имеем пример трансвааля, но угловная ответственность является хорошим стимулом для того чтобы do not take risk, take care.

Такие нюансы существуют. Но если мы рассматриваем вопрос о ставках дисконтирования на разных этапах, то указанные вами риски, которые возможно не переходят, опять же относятся к разряду диверсифицируемых. Так что я могу лишь повторить еще один раз – учитывайте их в потоках, а не ставках. Это придаст и прозрачности, и правильности вашим расчетам.

WLMike
10.02.2007, 21:08
Vrememni mnogo net, chtobi pisat' mnogo, poetomy napiwy malo

Вас всегда полезно почитать, поэтому будем ждать, когда время появится.


isxodia iz togo, s chem Vi soglawaetes' srazy zhe nizhe - eti riski y Vas ne iid, poetomy reference to CLT neskol'ko dubious. oops, opiat' v teorijy.

Тут вы не совсем правы, потому что есть множество CLT. Есть обобщение Ляпунова например, где iid не нужно если выполняется некое ограничение на третий момент.


Vi nemnogo smewivaete riski dlia raznix storon. Kazhis' s samogo nachala sprawival: 4ji riski.

Esli kak dlia Vas, vozmozhno, 4ast' etix riskov ne diversifiziryetsia, a dlia Vawego investora - sovsem naooborot. Esli y nego, chisto teoreticheski dazhe, net problem s dostypom k capital markets, schitajte ego diversified, dazhe esli y nego kakie-to focused investments. Ego neoptimal'naja risk exposure ne Vawa problema, as it can be shifted toward a more optimal level relatively easily.

Полностью согласен. Просто изначально мы обсуждаем несколько иную проблему: должна ли ставка дисконтирования на первых этапах быть больше, так как риски больше. Я пытался показать, что нет, так как эти риски могут быть диверсифицированы. Но судя по всему сей час мы перешли к обсуждению, а нужно ли их диверсифицировать на уровне фирмы. И тут я с вами согласен – в большинстве случаев нет.


Modal'nie potoki? Xm... chto-to novoe...

Почему новое. Как вы думает, если обывателю задать вопрос про некую случайную величину из реального мира, у которой мода и мат. ожидание отличаются. Назвать некий средний исход то, что он назовет. Я полагаю, что-то похожее на моду.


Mike, Vi kogda-libo delali risk-neutral valuation v corporate finance s tem, 4tobi prodat' eto potom klienty? Na dosyge ja tozhe igralsia
Tam ved' tozhe mnogo spezifiki. Xotel bi ja na Vas posmotret', kogda, naprimer, Vi bydete objasniat', pochemy Vi rewili vziat' raznij WACC v raznij perio A ved' eto (otnositel'no) prosto. A Vi xotite risk-neutral valuation protolknyt'. No eto lirika.

Скажу честно не делал, но мне нравится Fundamental theorem of arbitrage-free pricing и ее применения:)


Ex... Ja prosto yveren, 4to eto imeet' sledyjywij vid:
a) ja dymajy, 10!
b) = AVERAGE(25, 29, 30, 5, 103.7) (ziferki po Vawemy ysmotrenijy)

Без субъективизма не обойтись, как тут не вспомнить вашу фразу Valuation is HALF science!, но где можно надо стремиться к совершенству:)

Genn
10.02.2007, 21:28
А если продолжать рассуждать, то с точки зрения теории вы не должны заниматься этой проблемой на уровне фирмы.
Вот и договорились. Получается, что если я на уровне девелопера пообещал акционерам ХХ% годовых, а они мне дали денег - то мы заключили сделку. Они у себя оценили риск(доходность) и приняли решение его купить. А я должен постараться выдать им обещанные ХХ годовых, и еще что-то заработать сверху, если премию хочу. Тогда получается, что вся эта теория про риски, бэты ... кореляции ... и прочую финансово-фантастическую математику играет только на этапе брачных танцев, а после купли продажи нужно уже отвечать по обязательствам.
Спасибо за подтверждение исходной посылки для обсуждения.

WLMike
11.02.2007, 00:32
Вот и договорились. Получается, что если я на уровне девелопера пообещал акционерам ХХ% годовых, а они мне дали денег - то мы заключили сделку. Они у себя оценили риск(доходность) и приняли решение его купить. А я должен постараться выдать им обещанные ХХ годовых, и еще что-то заработать сверху, если премию хочу. Тогда получается, что вся эта теория про риски, бэты ... кореляции ... и прочую финансово-фантастическую математику играет только на этапе брачных танцев, а после купли продажи нужно уже отвечать по обязательствам.
Спасибо за подтверждение исходной посылки для обсуждения.

Скорее фантастикой является желание показать себя каким-то сверхчеловеком, который обещает и выполняет свои обязательства гарантировано. А еще и перевыполнить можете.
Такого не бывает, так как в мире полно случайностей. И нормальный инвестор понимает это и не судит по одной реализации. Он понимает, что часть рисков, он может легко устранить своими силами и с минимальными затратами, а часть, называемую систематическими рисками не может, и их он берет на себя и определяет на их основе ставку дисконтирования. Так же нормальный собственник понимает, что менеджмент должен наказываться или вознаграждаться только за то, на что он может влиять, и за свою честность и профессионализм. Но как в мире случайности менеджер можете практически гарантировано выполнять свои обязательства? Например, систематически сознательно существенно занижая ожидаемый результат, что так же позволит ему работать менее напряженно и получать премию.
Конечно, собственники и менеджеры в реальном мире разные и рассуждают по разному, а проблему агенских отношений нельзя легко решить, поэтому вам решать, как поступить и что считать фантастикой, а что реальностью.

Genn
11.02.2007, 09:32
Скорее фантастикой является желание показать себя каким-то сверхчеловеком, который обещает и выполняет свои обязательства гарантировано. А еще и перевыполнить можете.

На откытом рынке при невыполнении обещаний акции дешевеют и снова отражают ожидаемое реальное положение дел, а менеджмент получает проблемы вплоть до отставки.


Такого не бывает, так как в мире полно случайностей. И нормальный инвестор понимает это. Он понимает, что часть рисков, он может легко устранить своими силами и с минимальными затратами, а часть, называемую систематическими рисками не может, и их он берет на себя и определяет на их основе ставку дисконтирования.
И если его оценка ставки дисконтирования соответствует предлагаемой менеджментом (или ниже) - и возникает сделка.



вам решать, как поступить и что считать фантастикой, а что реальностью.
Я лично считаю деньги в кошельке реальностью, а что-то там через год - фантастикой, сказкой. И при этом вспоминается старая пестня "мы рождены, чтоб сказку сделать былью."

А вы всерьез считаете обещание Х через год реальностью?

alexbigun
12.02.2007, 00:56
На откытом рынке при невыполнении обещаний акции дешевеют и снова отражают ожидаемое реальное положение дел, а менеджмент получает проблемы вплоть до отставки.


Я лично считаю деньги в кошельке реальностью, а что-то там через год - фантастикой, сказкой. И при этом вспоминается старая пестня "мы рождены, чтоб сказку сделать былью."

А вы всерьез считаете обещание Х через год реальностью?

Genn, tak "ожидаемое" ili "реальное"? :)
Vi sami sebe protivorechite :)

P.S. http://www.forum.cfin.ru/showthread.php?t=44130 tam nemnogo po povody skazok i fantastiki.

alexbigun
12.02.2007, 02:02
Тут вы не совсем правы, потому что есть множество CLT. Есть обобщение Ляпунова например, где iid не нужно если выполняется некое ограничение на третий момент.

Soglasen.


Полностью согласен. Просто изначально мы обсуждаем несколько иную проблему: должна ли ставка дисконтирования на первых этапах быть больше, так как риски больше. Я пытался показать, что нет, так как эти риски могут быть диверсифицированы. Но судя по всему сей час мы перешли к обсуждению, а нужно ли их диверсифицировать на уровне фирмы. И тут я с вами согласен – в большинстве случаев нет.

Diversifikazija na yrovne kompanii opravdana, esli tol'ko kompanija mozhet sdelat' eto effektivnee/dewevle, nezheli investor (chto v bol'winstve slychaev somnitel'no).



Почему новое. Как вы думает, если обывателю задать вопрос про некую случайную величину из реального мира, у которой мода и мат. ожидание отличаются. Назвать некий средний исход то, что он назовет. Я полагаю, что-то похожее на моду.

Xmm... Navernoe, Vu pravu... Nado proeksperementirovat'! :)


Скажу честно не делал, но мне нравится Fundamental theorem of arbitrage-free pricing и ее применения:)

:)

ban2005
12.02.2007, 13:28
Немного не в тему, но интересная статья по доходности недвижимости в Москве.
http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2007/02/12/7038809

WLMike
12.02.2007, 16:39
На откытом рынке при невыполнении обещаний акции дешевеют и снова отражают ожидаемое реальное положение дел, а менеджмент получает проблемы вплоть до отставки.

А что такое «ожидаемое реальное положение дел»:)


И если его оценка ставки дисконтирования соответствует предлагаемой менеджментом (или ниже) - и возникает сделка.

Это не так. Инвестор вложит деньги, если ожидаемая рентабельность инвестиций выше ставки дисконтирования инвестора характерной для риска проекта (или по-другому словами, когда NPV потоков в его пользу больше нуля). А какая там ставка у менеджмента ему все равно, ее может и вообще не быть, когда корпоративная культура находится на этапе становления.
Но мне понятно, откуда растут ноги у этой фразы. Когда только началось обсуждение в данной ветке, я сначала влез, но потом потерял ход рассуждений, потому что постоянной происходило смешение понятия ставки дисконтирования и рентабельности инвестиций, которой удается добиться.


Я лично считаю деньги в кошельке реальностью, а что-то там через год - фантастикой, сказкой. И при этом вспоминается старая пестня "мы рождены, чтоб сказку сделать былью."

Тяжело так жить. С таким подходом не понятно зачем, что-то покупать, так как отдача от любой покупки поступает не сразу. Даже гамбургер вы скушаете через несколько секунд в лучшем случае, а это уже сказка в соответствие с вашими словами. Это напоминает попытку любыми способами оправдать свою позицию, апофеоз которой фраза «ожидаемое реальное положение дел».


А вы всерьез считаете обещание Х через год реальностью?

Я как раз и написал, что не верю, что можно гарантировать (за исключением некоторых редких случаев), что проект принесет Х рублей через год. Такое обещание я считаю фантастикой или обманом, самого себя или потенциального инвестора. Но из этого не следует, что ничего нельзя сказать о будущем. О будущем нужно думать регулярно, особенно топам. И я в серьез считаю, что во многих случаях можно дать оценку будущим событиям в терминах, похожих на доверительные интервалы из теории вероятности. Так же я считаю реальностью принятие решений на основании подобных оценок. И мое мнение, что так и должен поступать разумный, ответственный и квалифицированный менеджер, в том числе, когда общается с потенциальным инвестором.

Genn
12.02.2007, 17:08
А что такое «ожидаемое реальное положение дел».

Лично я таким образом обозначаю представление о реальном положении дел, которое сформировалось в сознании инвестора. Оно сильно искажено, но именно оно является основой для принятия решения.


Тяжело так жить. ... Это напоминает попытку любыми способами оправдать свою позицию, апофеоз которой фраза «ожидаемое реальное положение дел».

Итак Майк, резюмируем. Попытка посчитать каким-либо образом ставку дисконтирования для реализуемого инвестиционного проекта с использованием математики фондового рынка провалилась.

Более того, в результате обсуждения я пришел к следующим выводам:

- Объект (проект) нельзя дисконтировать с помощью одной ставки для целей оценки его стоимости. Для оценки стоимости надо брать две разные ставки - одну для эксплуатации, одну для реализации проекта.

- В силу сложности корректного рассчета ставки дисконтирования для определения целесообразности реализации проекта необходимо брать ставку, обещанную акционерам, и считать с ее помощью Net Future Value проекта на выходе из него.

- Фраза "напоминает попытку любыми способами оправдать свою позицию" свидетельствует об отсутствии у Вас внутренней уверенности в собственной правоте и (возможно) часто допускаемые ошибки. Это очень плохие качества для аналитика.

Лично я очень рад возможности пообсуждать с людьми процесс формирования оценки - и все!

alexbigun
12.02.2007, 17:25
- Объект (проект) нельзя дисконтировать с помощью одной ставки для целей оценки его стоимости. Для оценки стоимости надо брать две разные ставки - одну для эксплуатации, одну для реализации проекта.


Genn, "ono, mozhet bit', i ymno, no yzh sliwkom ne poniatno." (c) "Master i Margarita", Bylgakov

:)


- В силу сложности корректного рассчета ставки дисконтирования для определения целесообразности реализации проекта необходимо брать ставку, обещанную акционерам, и считать с ее помощью Net Future Value проекта на выходе из него.

Kakoj smisl v etom?

Genn
12.02.2007, 18:15
Kakoj smisl v etom?
Какой смысл в расчете NFV? Это становится удобным KPI.
Для меня важен управленческий инструмент, который можно использовать в разных ситуациях и проблемах.

WLMike
12.02.2007, 23:08
Выводы мне не очень понятны.
Но действительно полезно пообщаться по смеженным вопросам, по крайней мере я узнал для себя кое-чего о рынке недвижимости.

Eugene
13.02.2007, 15:22
2Genn, зачет! )))
не особо искушен в фондовом рынке и прочем, но на конкретный вопрос ответа на получил ))) кажется мне, на практике при оценке инвест.привлекательности проектов реального сектора экономики инвесторы поступают гораздо проще )))
меня очень поначалу забавлял расчет ставки (как нас учили) - сначала очень скурпулезно считаем треб.доходность, потом еще инфляцию корректируем (если в номин.ценах расчет), а потом умножаем это все на два и говорим: "а это у нас премия за риск".)))

WLMike
14.02.2007, 11:04
2Genn, зачет! )))

Без иронии я тоже так считаю. Genn пытается разобраться, а это положительно характеризует любого.
Плюс ему приходится параллельно решать несколько задач: с одной стороны ему надо оценивать привлекательность тех или иных проектов, а с другой общаться с акционерами. Это две достаточно разные области знаний, органично объединить которые еще никому не удалось. Особенно это не просто, если акционеры не относят к категории крупных.


не особо искушен в фондовом рынке и прочем, но на конкретный вопрос ответа на получил ))) кажется мне, на практике при оценке инвест.привлекательности проектов реального сектора экономики инвесторы поступают гораздо проще )))

Тут вы ошибаетесь. Инвесторы бывают разные, но вы легко можете ознакомится, как примерно управляет рисками один из достаточно крупных JP Morgan. Зарегистрируйтесь на сайте riskmetrics, и скачайте и почитайте тех. док. по анализу рисков портфеля. Методики изначально разработаны JP Morgan, а в последствии сделаны публичными и выведены в отдельный проект. Я думаю, вы сильно удивитесь, насколько непросто считают некоторые инвесторы.


меня очень поначалу забавлял расчет ставки (как нас учили) - сначала очень скурпулезно считаем треб.доходность, потом еще инфляцию корректируем (если в номин.ценах расчет), а потом умножаем это все на два и говорим: "а это у нас премия за риск".)))

Мне кажется, что проблема в ваших преподавателях в первую очередь.

Genn
14.02.2007, 11:26
Без иронии я тоже так считаю. Genn пытается разобраться, а это положительно характеризует любого.
Плюс ему приходится параллельно решать несколько задач: с одной стороны ему надо оценивать привлекательность тех или иных проектов, а с другой общаться с акционерами. Это две достаточно разные области знаний, органично объединить которые еще никому не удалось. Особенно это не просто, если акционеры не относят к категории крупных.

WLMIke - вы ошибаетесь. В описанной вами ситуации ничего хорошего не будет. Это типичный бюрократический совок - который приводит к росту коммерческого риска на несколько единиц. ;-)

WLMike
14.02.2007, 15:19
WLMIke - вы ошибаетесь. В описанной вами ситуации ничего хорошего не будет. Это типичный бюрократический совок - который приводит к росту коммерческого риска на несколько единиц. ;-)
Если вы хоть как-то хотите разобраться с бюрократическим совком, то это в двойне похвально.

Eugene
14.02.2007, 19:42
WLMikе, про риск я утрировал... а вообще в российской литературе много примеров, где риски советуют брать из экспертных таблиц.
Про расчеты инвесторов - еще раз: те из российских компаний, которые мне знакомы (крупная промышленность), ставку дисконтирования принимали в большем случае на совете акционеров определением требуемой доходности. И ничего, не попали в убыток от того, что не посчитали риски по методике Моргана для портфелей )) В реальном секторе экономики вообще многое делается не потому, что это принесет буд.прибыль, а потому, что если этого не сделать, то вообще загнешься. И считают, какой вариант поддержания производства меньше убытков принесет.
Один раз работал вместе с консультантами МакКинзи на одном заводе, они официально запретили привязывать обоснование техники к конечному продукту, потому что так можно было что угодно обосновать. И вот пример: 120 постов, написанных умными людьми... и ни одного ответа на вопрос, как посчитать ставку дисконтирования для девелопера )) наверняка у Моргана есть методика на этот случай?))

WLMike
14.02.2007, 22:13
WLMikе, про риск я утрировал... а вообще в российской литературе много примеров, где риски советуют брать из экспертных таблиц.
Про расчеты инвесторов - еще раз: те из российских компаний, которые мне знакомы (крупная промышленность), ставку дисконтирования принимали в большем случае на совете акционеров определением требуемой доходности. И ничего, не попали в убыток от того, что не посчитали риски по методике Моргана для портфелей )) В реальном секторе экономики вообще многое делается не потому, что это принесет буд.прибыль, а потому, что если этого не сделать, то вообще загнешься. И считают, какой вариант поддержания производства меньше убытков принесет.
Один раз работал вместе с консультантами МакКинзи на одном заводе, они официально запретили привязывать обоснование техники к конечному продукту, потому что так можно было что угодно обосновать. И вот пример: 120 постов, написанных умными людьми... и ни одного ответа на вопрос, как посчитать ставку дисконтирования для девелопера )) наверняка у Моргана есть методика на этот случай?))

Я сам работаю во вполне реальном секторе экономики и хорошо представляю, как там и чего делается. Но, то что так делается, еще не аргумент, что так и нужно делать, просто совок, о котором и Genn помянул, еще неискоренен из сознания многих, а другим не хватает знаний и сил, что-то менять. А часть управленческих решений, которые при поверхностном рассмотрении кажутся глупыми или странными, просто имеют неочевидное объяснение. А поводу ставки для девелопера, то эту проблему можно решить очень просто, надо только денежки заплатить:)

Eugene
15.02.2007, 11:33
ну что же, Майк, раз сказали "а"... )) говорите и "б" - сколько, кому, и как это будет выглядеть. И плюс ответ на вопрос - если мы сейчас считаем по 13%, Вы скажете, что обоснованная хитроумным способом ставка будет 14,57%, какую от этого мы получим доп.прибыль?
Меня в данный момент волнует, какие инвесторы еще собираются строить подобные по концепции объекты в зоне доступности моего объекта... И насколько верно мы посчитали товарооборот (как пример определения дохода)... ошибка в этих вопросах стоит намного больше, чем ошибка в 1,57% в ставке дисконтирования. А если говорить о мнении, что маркетинг вообще является лженаукой (серьезно не относитесь к этому заявлению) - то неопределенность существует как таковая и измерена быть не может... в принципе, опыт общения с коллегами это подтвержает.
Вспомнил книгу Ли Якокки "Карьера менеджера", где он описывал, как они придумали Додж Вайпер... они просто почувствовали, что он выстрелит. И он выстрелил. А японские маркетологи их потом замучали вопросами о том, какое исследование компания провела, как рынок изучила, какой бизнес-план написала...
Я к тому все это, что иногда 80% времени превращаются в 20% конечной производительности... (рус. - "овчинка выделки не стоит").

WLMike
15.02.2007, 21:34
ну что же, Майк, раз сказали "а"... )) говорите и "б" - сколько, кому, и как это будет выглядеть. И плюс ответ на вопрос - если мы сейчас считаем по 13%, Вы скажете, что обоснованная хитроумным способом ставка будет 14,57%, какую от этого мы получим доп.прибыль?
Меня в данный момент волнует, какие инвесторы еще собираются строить подобные по концепции объекты в зоне доступности моего объекта... И насколько верно мы посчитали товарооборот (как пример определения дохода)... ошибка в этих вопросах стоит намного больше, чем ошибка в 1,57% в ставке дисконтирования. А если говорить о мнении, что маркетинг вообще является лженаукой (серьезно не относитесь к этому заявлению) - то неопределенность существует как таковая и измерена быть не может... в принципе, опыт общения с коллегами это подтвержает.
Вспомнил книгу Ли Якокки "Карьера менеджера", где он описывал, как они придумали Додж Вайпер... они просто почувствовали, что он выстрелит. И он выстрелил. А японские маркетологи их потом замучали вопросами о том, какое исследование компания провела, как рынок изучила, какой бизнес-план написала...
Я к тому все это, что иногда 80% времени превращаются в 20% конечной производительности... (рус. - "овчинка выделки не стоит").
Ничего не понял, поэтому помолчу:)

Eugene
16.02.2007, 09:41
Ничего не понял, поэтому помолчу:)

:-( плохо. Я хотел сказать, что не совсем понимаю, какая польза от точно рассчитанной ставки дисконтирования, если есть множество других факторов, оказывающих более сильное влияние на расчеты... конечно, надо стремиться к точности, но затраты на достижение этой точности не должны превышать достигнутый эффект. Извините, если иногда туманно выражаюсь...

Genn
16.02.2007, 09:53
Извините, если иногда туманно выражаюсь...
Это такой прием в общении - сослаться на непонимание собеседника. Им обычно - все "восточные люди" пользуются. А Вы попались ...

alexbigun
16.02.2007, 09:54
Как говорит один человек, которого я уважаю: "Если результаты получаются странные, Вы ошиблись и скорее всего не в ставке дисконтирования." :)

Евгений, где начинается Ваша логика, и где она оканчивается?

Eugene
16.02.2007, 13:46
Алекс, да в принципе, я то же самое хотел сказать, что и уважаемый человек, которого Вы цитировали.
Ну а про логику - не совсем понятный вопрос... я спросил, как посчитать ставку... после уточнил (раз вопрос бесплатно не решился), сколько это будет стоить и нужна ли мне такая точность. По-моему, последовательность имеется... или Вы что-то другое имели ввиду?

ban2005
16.02.2007, 14:51
Представляю себе предмет договора: "Компания Б берет на себя обязательство по расчету ставки дисконтирования для девелоперского проекта ..." :) Налоговая боюсь не поймет :)

WLMike
17.02.2007, 00:14
:-( плохо. Я хотел сказать, что не совсем понимаю, какая польза от точно рассчитанной ставки дисконтирования, если есть множество других факторов, оказывающих более сильное влияние на расчеты... конечно, надо стремиться к точности, но затраты на достижение этой точности не должны превышать достигнутый эффект. Извините, если иногда туманно выражаюсь...

Спасибо за пояснение. Соглашусь с вами, что не стоит сильно спорить из-за одной десятой процента, но часто разговор сводится к противопоставлению 25% против 10-15%, а именно так ставился вопрос в начале этого обсуждения (посмотрите первую страницу). И на самом деле, затраты на установление более менее приемлемой истины не такие высоки, особенно если сопоставить со стоимость среднего девелоперского проекта. Нас, например, Y&E примерил примерно за 10 тыс. $ в проекте (не девелоперском) с капитальными вложениями около 100 млн.$, плюс небольшие комментарии по остальным компонентам расчета, правда перекос был в другую сторону 8% против 13%, но все равно разница в 1,5 раза.

WLMike
17.02.2007, 00:15
Это такой прием в общении - сослаться на непонимание собеседника. Им обычно - все "восточные люди" пользуются. А Вы попались ...
Вы не правы, Genn, - я переспрашиваю, только когда действительно не понимаю собеседника.

WLMike
17.02.2007, 00:17
Представляю себе предмет договора: "Компания Б берет на себя обязательство по расчету ставки дисконтирования для девелоперского проекта ..." :) Налоговая боюсь не поймет :)
Сформулируйте по другому: разработка методических указаний по оценке, аудит расчета эффективности и т.д. и все пройдет.

Genn
17.02.2007, 12:04
Нас, например, Y&E примерил примерно за 10 тыс. $ в проекте (не девелоперском) с капитальными вложениями около 100 млн.$, плюс небольшие комментарии по остальным компонентам расчета, правда перекос был в другую сторону 8% против 13%, но все равно разница в 1,5 раза.
Не думаю, чтобы это было в недвижимости. Кроме того, думаю, что это было при наличии готовой геологии и для рынка сбыта со стабильным и хорошо прогнозируемым спросом.

WLMike
17.02.2007, 21:56
Это была не недвижимость. Геологии там никакой не было, а рынок настолько же предсказуем, как цены на нефть.

ban2005
19.02.2007, 16:50
Сформулируйте по другому: разработка методических указаний по оценке, аудит расчета эффективности и т.д. и все пройдет.

Уже после в голову пришел другой вариант: "Разработка методических рекомендаций по определению и качественному анализу рисков строительных проектов N-го региона на примере ....". Эх гдеб еще денег на данный труд взять :)

Genn
22.02.2007, 12:35
Для тех - кому интересно.
Вышел интересный обзор Emerging Trends in Real Estate Europe. Подготовлен PWC и ULI. Распространяется бесплатно - по заявкам, оставленным на сайтах ULI & PWC.

Удачи.

ban2005
22.02.2007, 13:38
Наверное не там ищу, но http://www.ozon.ru/?context=cart не совсем бесплатно)

Genn
22.02.2007, 14:15
Возможно.

pwc.com - real estate - emerging trends

http://www.pwc.com/Extweb/onlineforms.nsf/docid/1913B090EB18C35B852572760063B2E9?opendocument

ban2005
22.02.2007, 15:00
Спасибо большое, все скачалось!!!