Библиотека управления

Как обеспечить достоверное заключение о стоимости имущества

B.А. Щербаков канд.эк.н., дoцeнт; руководитель кaфедpы финансов и налоговой политики факультета бизнеса НГТУ
Центр дистанционного образования «Элитариум»

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них. Принципы оценки имущества взаимосвязаны: на один конкретный объект могут влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен. При правильном применении принципы оценки позволяют обеспечить достоверное заключение о стоимости имущества.

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 1).

Таблица 1. Группы принципов оценки имущества

Принципы, отражающие компоненты объекта Принципы, основанные на представлениях владельца Принципы, связанные с рыночной средой Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Вклада
Остаточной продуктивности
Предельной продуктивности
Сбалансированности
Полезности
Замещения
Ожидания
Внешних изменений
Конкуренции
Спроса и предложения соответствия, регрессии, прогрессии
Экономического разделения
Синтез предыдущих трех групп принципов


1. Принципы оценки, отражающие компоненты объекта

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада)могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Доходность бизнеса — это результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:

  • если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на ее установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта;
  • отделка цехов скорее всего не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия;
  • устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли.

Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:

  • дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;
  • максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;
  • размещать горно-обогатительный комбинат в городе, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.

Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться. При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства. Предприятие — это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Пример. Фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты — продукция скоропортящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.

2. Принципы оценки, основанные на представлениях владельца

Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.

Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Конечно, полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.

Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. Но покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Иными словами, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью, например:

  • вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;
  • предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.

3. Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например:

  • стоимость сотовой станции снижается за счет развития мобильной связи;
  • отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимости предприятия;
  • функционирующее предприятие дороже только что построенного.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).

Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Учитывается, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Если предприятие не характерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места.

С принципом соответствия связаны:

  1. принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего;
  2. принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:

  • физическое: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
  • по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
  • по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;
  • по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ можно представить так: влияние на стоимость обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки.

С другой стороны, существуют ограничения для варианта ННЭИ:

  • максимальная доходность: определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;
  • финансовая обоснованность: обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;
  • физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учета качества грунта предназначенного под застройку участка, вероятность стихийных бедствий;
  • соответствие законодательству: соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям и т.п.

При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является обязательным.

Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.