Оценка земли - это просто!

Данные формулы и советы составлены на основе моего прочтения известных Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России №568-р от 07.03.02г. Эти формулы и советы ни в коем случае не заменяют сами рекомендации, но для начинающих оценщиков могут служить упрощенной моделью и простой схемой для усвоения материала методик. Итак, приступим...

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

- метод сравнения продаж (Любые участки)

РС_зу = Сумма_i=1..N(РС_азуi)/N_азу

Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РС_азу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов: РС_зу = Сумма_i=1..n(Вес_i*РС_азуi)/Сумма_i=1..n(Вес_i)

- метод выделения (Застроенные),

РС_зу = РС_о – ОС_у

РС_зу = Ц_ао – ОС_ау

Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя.

- метод распределения (Застроенные)

РС_зу = РС_о*Доля_зу1

Найти РС всего объекта и рассчитать РС участка как известную долю в стоимости объекта, приходящуюся на землю.

В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь:

РС_зу = (NOI_о*Доля_зу2)/R_зу

Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что:

Доля_зу1/ Доля_зу2 = R_о / R_зу

Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей.

- метод капитализации земельной ренты (Любые участки)

РС_зу = NOI_зу/R_зу

Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать.

- метод остатка  (Любые участки)

РС_зу = (NOI_о – ОС_у* R_у)/R_зу

Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОС_у по ставке R_у. Капитализировать.

- метод предполагаемого использования (Любые участки)

РС_зу = NOI_зу/R_зу

Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать.

Обозначения величин:

РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;

N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;

NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;

Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;

ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;

R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.

Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к):

ЗУ – Земельному участку;

О – Совокупному объекту оценки (земля + улучшения);

АЗУ – Аналогам земельного участка.

У – Улучшениям земельного участка.

АУ – Аналогам улучшений земельного участка.

Главная цель данной странички - простота и краткость. Разумеется, для оценки земли нужно знать рынок, а для этого рынок земли должен существовать. Но методические рекомендации об этом умалчивают, соответственно и на этой страничке о рынке ничего не сказано, приведены лишь формулы.

Приветствуются замечания, по мере поступления откликов и вопросов раздел будет дорабатываться.

Дата публикации: 21.11.2005