Требования к отчету об оценке

Требования к минимальному содержанию отчета об оценке

В отчете об оценке должны быть ясно и точно изложены выводы о стоимости, сделанные в процессе оценки, таким образом, чтобы они не вводили в заблуждение, не были двусмысленными и не создавали ложного впечатления. Отчет также должен содержать все согласованные между заказчиком и членом RICS пункты задания на оценку, а также как минимум следующую информацию, за исключением случаев, когда отчет составляется по форме, полученной от заказчика:

• кто будет заказчиком;
• цель оценки;
• объект оценки;
• права на имущество, подлежащие оценке;
• тип имущества и способ его использования или классификации заказчиком;
• вид или виды стоимости;
• дата оценки;
• раскрытие существенной заинтересованности оценщика в объекте оценки или заявление об отсутствии такой заинтересованности в прошлом;
• статус оценщика, если необходимо;
• валюта оценки, если необходимо;
• все допущения, специальные допущения, ограничения, особые указания или отступления от Стандартов;
• объем исследований, проводимых оценщиком;
• характер и источники информации, которая будет использоваться оценщиком;
• согласие или ограничения на публикацию отчета;
• информация об ограничении или освобождении от ответственности перед третьими сторонами;
• подтверждение соответствия оценки настоящим Стандартам;
• использовавшиеся подходы к оценке;
• подтверждение того, что у оценщика имеются знания, опыт и соответствующие навыки для проведения оценки;
• выводы о стоимости, указанные цифрами и прописью;
• подпись ответственного лица и дата составления отчета.

Комментарий

1. Отчет об оценке должен давать пользователю ясное представление о выводах, сделанных оценщиком. Отчет должен быть понятен любому пользователю, не обладающему специальными знаниями об объекте оценки.
2. Формат и степень детализации описаний в отчете определяются оценщиком, при этом отчет должен соответствовать минимальным требованиям к содержанию.
3. Таблица в приложении 1 содержит пояснения к минимальным требованиям к отчету.
4. Несмотря на положения настоящих Стандартов, оценщик должен помнить, что консультационные услуги по оценке, предоставляемые в любой форме, накладывают на оценщика потенциальные обязательства перед заказчиком, а в некоторых случаях и перед третьими лицами.
5. В ссылках на проводимую оценку и предоставляемый отчет оценщику не рекомендуется использовать термины «официальный» или «неофициальный», так как указанные понятия могут ввести пользователя в заблуждение относительно того, что подразумевается в каждом случае.
6. Оценщику следует действовать крайне осмотрительно при предоставлении разрешения на использование оценки в целях, отличающихся от первоначально согласованных. Не исключено, что пользователь будет ссылаться на отчет без учета контекста, не осознавая всех ограничений на использование результатов оценки и содержащихся в отчете допущений.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Описание отчета

Отчет, подготовленный в соответствии с настоящими Стандартами, не должен именоваться сертификатом или справкой.

Комментарий

1. Термины «сертификат о стоимости», «свидетельство об оценке» и «справка о стоимости» используются в некоторых государствах для обозначения установленных законодательством документов. Указанные документы объединяет то, что они требуют просто подтвердить цену или стоимости без указания способа использования, основных допущений или описания исследований, проведенных при определении стоимости. Оценщик, ранее проводивший оценку или выступавший консультантом в сделке, связанной с оцениваемым имуществом, может подготовить такой документ, например, если заказчику требуется предоставить его по закону. В иных случаях отчет об оценке не должен иметь форму краткого заключения о стоимости.
2. По мнению RICS, данные термины не следует использовать при предоставлении консультационных услуг по оценке, так как их использование накладывает определенные гарантийные обязательства и может потребовать уровня точности заключений о стоимости, не соответствующего условиям проведенных оценочных исследований. Основная задача настоящих Стандартов — обеспечить понимание заказчиком различных видов стоимости и влияние различных допущений на результаты оценки.
3. Оценщик имеет право использовать термин «сертифицированный» или его синонимы в основной части отчета, если известно, что оценка производится для целей, требующих формальной сертификации содержащихся в отчете выводов о стоимости.

Вид стоимости в отчете об оценке

В отчете об оценке должны быть приведены вид стоимости и его полное определение. Если стоимость, указанная в отчете об оценке, основана не на рыночных данных, а полученное значение существенно отличается от рыночной стоимости, это должно быть указано в отчете об оценке.

Комментарий

1. Несмотря на то, что рыночная стоимость является наиболее широко используемым видом стоимости и применяется для различных целей, при определенных обстоятельствах может быть целесообразным использование альтернативных видов стоимости.
2. Необходимо, чтобы оценщик и пользователи отчета об оценке ясно понимали различие между рыночной стоимостью и другими видами стоимости, а также осознавали возможные последствия, к которым это различие может привести при использовании результатов оценки в тех или иных целях.
3. Если определяется стоимость, основанная не на рыночных данных, в соответствии с данным требованием пользователя отчета об оценке необходимо известить о возможной ситуации, когда, несмотря на применимость результатов оценки для конкретной цели, данные результаты не будут отражать цену, которую можно получить за оцениваемое имущество на рынке. Если условиями договора на оценку не предусмотрено иное, оценщику не нужно определять иной вид стоимости.

Специальные допущения

При проведении оценки в соответствии со специальным допущением данное допущение должно быть подробно изложено в отчете об оценке. Оценщик также должен указать на то, что специальное допущение согласовано с заказчиком.

Комментарий

1. Цель данного требования — подтвердить, что отчет об оценке содержит четкую ссылку на все согласованные специальные допущения.

Стоимость замещения с учетом амортизации в частном секторе

При оценке имущества в частном секторе методом определения стоимости замещения с учетом износа следует указать на то, что такая стоимость реализуется только в случае достаточной доходности предприятия в целом, т. е. всей базы операционных активов.

Комментарий

1. В соответствии со стандартами бухгалтерского учета организации должны регулярно проводить тест на «обесценение» активов, представляющее утрату стоимости активов для предприятия. По результатам теста на «обесценение» в бухгалтерский баланс включается наибольшая из двух величин: ценность использования либо справедливая стоимость (см. глоссарий) за вычетом затрат на реализацию. Иными словами, указанная в балансовом отчете стоимость актива должна быть снижена до наибольшего из двух значений — либо текущей стоимости будущих доходов, которые предприятие получит от дальнейшего использования данного актива, либо суммы, которую можно получить при немедленном выводе актива из эксплуатации и его реализации.
2. Как правило, рыночная стоимость актива, рассчитанная на основании данных о продаже аналогичных активов, будет примерно равна сумме, которую может получить организация при выводе из эксплуатации и продаже такого актива. Если ценность использования актива ниже его рыночной стоимости, рассчитанной методом сравнения продаж, то такая рыночная стоимость может быть включена в отчетность, поскольку это сумма, которую предприятие может получить независимо от того, будет оно продолжать использовать данный актив или выведет его из эксплуатации.
3. В отличие от вышесказанного стоимость замещения с учетом амортизации применяется к активам, которые редко, если вообще, продаются на рынке, кроме случаев продажи всего предприятия, частью которого они являются. Допущение о продолжении указанного текущего использования данного актива является неотъемлемой частью этого метода. Поэтому величина рыночной стоимости, рассчитанная с помощью этого метода, часто не совпадает с суммой, которая могла быть получена от продажи данного актива после вывода его из эксплуатации. Если ценность использования ниже рыночной стоимости, рассчитанной с помощью метода определения стоимости замещения с учетом амортизации, то такая рыночная стоимость не может служить в качестве базовой стоимости для включения в отчетность, поскольку она может быть не связана с суммой, которую предприятие может получить от продажи актива на рынке после прекращения деятельности.
4. В требованиях о раскрытии информации учтена возможность существенного влияния прекращения деятельности на результаты оценки, полученные методом определения стоимости замещения с учетом амортизации. Требование указать на необходимость проведения «теста на обесценение» подчеркивает, что, если ценность использования актива ниже его рыночной стоимости, она может превышать стоимость реализации активов при прекращении деятельности. С учетом вышесказанного может возникнуть необходимость снизить полученную рыночную стоимость до уровня ценности использования в рамках теста на обесценение.

Стоимость замещения с учетом амортизации в государственном секторе

Оценка имущества в государственном секторе методом определения стоимости замещения с учетом амортизации должна сопровождаться пояснением того, что она зависит от перспектив и целесообразности продолжения использования такого имущества.

Комментарий

1. Необходимость теста на обесценение активов также является требованием стандартов бухгалтерского учета в государственном секторе. Однако в государственном секторе владение активами в большей степени связано с оказанием услуг, чем с получением прибыли, поэтому требование о проведении теста на доходность здесь неприменимо. Важно, чтобы оценщик четко обозначил, что достоверность результатов оценки, полученных методом определения стоимости замещения с учетом амортизации, зависит от потребности в дальнейшем использовании данного актива для тех же целей. Вместе с любым надлежащим раскрытием такое пояснение подчеркивает, что полученная в результате такой оценки стоимость не отражает стоимость, которую можно реализовать при прекращении деятельности и выводе актива из эксплуатации.

Сравнение стоимости замещения с учетом амортизации и рыночной стоимости при альтернативном использовании

При оценке методом определения стоимости замещения с учетом износа оценщик должен отразить в отчете об оценке:

• рыночную стоимость имущества при альтернативном использовании, если такое использование дает более высокое значение стоимости;
• при необходимости комментарий о том, что рыночная стоимость при прекращении деятельности была бы существенно ниже.

Комментарий

1. В процессе проведения оценки любого имущества оценщик должен рассмотреть возможность альтернативного использования оцениваемого имущества, которое может повлиять на величину рыночной стоимости. Для специализированного имущества, которое можно оценить только методом определения стоимости замещения с учетом амортизации, стоимость при любом виде альтернативного использования имеет смысл определять только для земли, так как здания или другие сооружения будут, скорее всего, непригодны для альтернативного использования.
2. Если очевидно, что потенциальный покупатель приобрел бы оцениваемое имущество для альтернативного использования земли, которое определенно приводит к более высокой стоимости имущества, чем стоимость при текущем использовании, а также коммерчески целесообразно и юридически осуществимо, стоимость в предположении о таком альтернативном использовании является рыночной стоимостью и должна быть соответствующим образом отражена в отчете об оценке. Однако в отчете об оценке должно быть указано, что данная стоимость отражает альтернативное использование, но не учитывает затраты, связанные с прекращением или приостановкой существующего бизнеса, а также затраты, связанные с реализацией альтернативного использования.
3. Расчет рыночной стоимости при альтернативном использовании может противоречить допущению о том, что предприятие продолжит свою деятельность, на основании которого обычно составляется финансовая отчетность. Кроме того, издержки, которые предприятие может понести при закрытии или перемещении, могут превысить любую дополнительную стоимость от альтернативного использования. Таким образом, предприятие может обратиться за консультацией относительно стоимости замещения с учетом амортизации, предполагая продолжение текущего использования имущества, чтобы определить возможность редевелопмента.
4. Часто для специализированного имущества можно определить ряд способов альтернативного использования, но стоимость при таком использовании нельзя точно определить без проведения значительного дополнительного анализа, касающегося, например, вероятности получения необходимых разрешений, условий, которые будут связаны с полученными разрешениями, расходами по расчистке территории, затратами на строительство новой инфраструктуры и т. п. В таких случаях достаточно указать, что стоимость имущества при альтернативном использовании может быть значительно выше стоимости, определенной методом определения стоимости замещения с учетом амортизации.
5. Если необходимо выполнить оценку с учетом допущений об альтернативном использовании, это следует ясно указать в отчете об оценке. Допущения, которые могут использоваться при проведении оценки для целей подготовки финансовой отчетности, рассмотрены в приложении 3.
6. Если, по мнению оценщика, стоимость актива будет существенно ниже при продаже его отдельно от действующего предприятия, на это следует обратить внимание заказчика. Однако указывать значение такой стоимости в отчете об оценке необязательно.

Отрицательная стоимость

Если один из объектов имущества имеет отрицательную стоимость, стоимость такого объекта следует отразить в отчете об оценке отдельно, причем она не должна вычитаться из положительной стоимости других объектов имущества.

Комментарий

1. Принято считать, что имущество, которое является не активом, а обязательством, имеет отрицательную стоимость.
2. Отрицательную стоимость могут иметь права аренды, когда предусмотренная договором арендная ставка превышает рыночную арендную ставку и/или у арендатора существуют обременительные обязательства. Отрицательная стоимость может также возникать в отношении имущества в собственности, когда расходы, связанные с выполнением предписанных законом или договорных обязательств, превышают стоимость оцениваемого имущества без учета таких обязательств.
3. В некоторых случаях будет правильным указать «нулевую» стоимость имущества, например, когда расходы по выполнению обязательства превышают положительную стоимость актива и при этом у владельца нет предписанного законом обязательства погасить обязательство.

Объекты имущества, находящиеся в нескольких государствах

Если объекты имущества находятся в нескольких странах, в отчете об оценке эти объекты должны быть отражены отдельно с учетом местоположения и результаты оценки в отчете должны быть указаны в валюте или валютах, согласованных с заказчиком.

Комментарий

1. Если объекты имущества находятся в нескольких государствах, отчет об оценке следует составить таким образом, чтобы все объекты имущества, расположенные в одном государстве, были объединены в одну группу.
2. Компаниям обычно необходимо, чтобы результаты оценки были выражены в национальной валюте. Для целей финансовой отчетности это называется «валютой отчетности». Независимо от того, где находится заказчик, результаты оценки должны быть указаны в валюте государства, где расположено имущество. В тех случаях, когда согласовано, что заказчику необходимо, чтобы результаты оценки были выражены в другой валюте, например в «валюте отчетности», следует применить обменный курс, курс на момент закрытия валютной биржи («спот-курс») на дату оценки, если не оговорено иное.
3. В отчете об оценке также должно быть отражено для каждого из государств, где расположено имущество, учтены ли действующие нормативные акты или имеющиеся законопроекты, касающиеся налогообложения при реализации имущества.

Использование результатов оценок, выполненных другими оценщиками

Если оценщик использует результаты оценки, выполненной другим оценщиком или компанией, необходимо представить подтверждение того, что данная оценка произведена в соответствии с настоящими Стандартами или другими применимыми стандартами.

Комментарий

1. В некоторых случаях оценщику могут понадобиться результаты оценки, подготовленной другим оценщиком или компанией (например, оценка установок, машин и оборудования или оценка имущества в другом государстве, где необходимо знать местную конъюнктуру). В этом случае необходимо получить согласие заказчика на использование услуг оценщиков или компаний, не связанных с оценщиком, проводящим настоящую оценку, и отразить это в условиях договора на оценку.
2. К оценщику могут обратиться с просьбой использовать результаты оценки, произведенной непосредственно заказчиком. В таких случаях оценщику следует убедиться, что любой подобный отчет об оценке подготовлен в соответствии с настоящими Стандартами.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Раскрытие предварительных результатов

В тех случаях, когда отчет об оценке, подготавливаемый в полном в соответствии с настоящими Стандартами, еще не завершен, оценщик может предоставить заказчику предварительные консультации (advice), проект отчета об оценке или предварительные расчеты стоимости. Вывод о стоимости может предоставляться, только если указано, что:

• это предварительная версия отчета об оценке и финальный отчет будет закончен позднее;
• консультация предоставляется исключительно для целей внутреннего использования заказчиком;
• проект отчета об оценке ни при каких условиях не будет опубликован или информация, содержащаяся в нем, не будет разглашена.

Если в проект отчета не включена важная информация, оценщик обязан указать на ее отсутствие.

Комментарий

1. В процессе оценки у оценщика может возникнуть необходимость до получения предварительного вывода обсудить различные вопросы, например, получить подтверждение отдельных фактов или какой-либо важной информации (это может быть подтверждение результатов пересмотра условий аренды или определение границ имущества). На любом этапе процесса оценки подобные обсуждения позволяют заказчику понять точку зрения оценщика и информацию, на которую он опирается. Однако, если предварительные выводы о стоимости получены и предоставлены заказчику, необходимо действовать в соответствии с данным требованием, обязательным при проведении оценки.
2. Важно, чтобы такие обсуждения не создавали впечатление (и это можно было бы показать), что они повлияли на заключения оценщика о стоимости, кроме исправления неточностей или предоставления дополнительной информации. Оценщику следует вести протокол бесед с заказчиками о проектах отчетов или результатах оценок. В протоколе следует указывать:
   • предоставленную информацию или предложения, сделанные в отношении оценки;
   • то, как эта информация была использована для подтверждения изменения стоимости;
   • причины, по которым результаты оценки не были изменены.

Целью ведения протокола является возможность предоставления прозрачной документации для аудита, которая будет подтверждать, что обсуждения с заказчиком не поставили под сомнение независимость оценщика. По запросу протокол следует предоставить аудиторам или любой другой стороне, имеющей законную и существенную заинтересованность в оценке.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Выдержки из отчета об оценке для публикации

Если цель отчета об оценке предполагает публикацию ссылок на него, оценщик должен представить проект публикуемой части отчета об оценке.

Комментарий

1. Отчет об оценке может быть опубликован в полном объеме, например, в годовом отчете компании, хотя чаще на него просто ссылаются. В этом случае необходимо, чтобы оценщик принял непосредственное участие в подготовке публикации, что позволит обеспечить точность всех ссылок и избежать введения читателя в заблуждение.
2. Если отчет об оценке в полном виде не будет опубликован, проект публикации следует подготовить отдельным документом и представить заказчику одновременно с отчетом об оценке. Содержание этой публикации может соответствовать правилам, установленным местными регулирующими органами, но должно включать как минимум следующую необходимую информацию:
   • фамилию и квалификацию оценщика или название компании, в которой он работает, с описанием вида ее деятельности;
   • указание на то, является ли оценщик внутренним или внешним оценщиком, и при необходимости указание на то, что специальные критерии, связанные со статусом данного оценщика, соблюдены;
   • дату и вид/виды стоимости, а также специальные допущения;
   • комментарий о том, в какой степени стоимость определена на основе рыночных данных или получена с помощью определенных расчетных методов оценки;
   • подтверждение того, что оценка проводилась в соответствии со Стандартами оценки RICS, или указание на степень и причину(ы) отступления от этих Стандартов;
   • указание на любые части отчета об оценке, подготовленные другим оценщиком или специалистом.
   Примеры опубликованных ссылок на отчеты об оценке представлены в приложении 2.
3. Понятие «публикация» не подразумевает обеспечение доступа к отчету об оценке или предание гласности результата оценки желающему получить ипотечный кредит или заемщику.
4. Оценщик должен проверить точность изложения всех существенных данных об оцениваемом имуществе или оценке, которые будут опубликованы.
5. Оценщику рекомендуется прочесть целиком документ, в котором будет опубликован отчет об оценке или ссылка на него, и убедиться, что в нем нет никаких искажений по любому вопросу или заключению, по которым у оценщика могут быть сведения.
6. Оценщик должен потребовать предоставить ему корректорский экземпляр или текст, подготовленный для публикации, и затем приложить копию этого документа к письменному согласию. Не следует поддаваться давлению других сторон или их попыткам убедить себя передать право подписи.
7. В отчете об оценке может быть выражено мнение, которое при включении в документ открытого доступа может повлиять на решение спора, исход переговоров или решение вопроса, связанного с определенными правами, существующими между владельцем и третьей стороной (например, заключение об арендной или капитальной стоимости имущества, по которому предстоит пересмотр арендной ставки). В отчет об оценке также может быть включена информация о коммерческих операциях компании, которая обычно не предается гласности. Подобная информация является «коммерческой тайной», и заказчик должен решить — в зависимости от одобрения со стороны аудиторов или регулирующего органа, следует ли ее включать в публикацию.
8. Оценщики имеют право не включать информацию, являющуюся «коммерческой тайной», в отчет, публикуемый в полном объеме в соответствии с любыми законодательными нормами, действующими в конкретном государстве.
9. В публикуемой выдержке из отчета об оценке оценщик должен указать на отсутствующие разделы и объяснить, что они были исключены в соответствии с прямыми указаниями заказчика и с одобрения регулирующего органа и/или аудиторов. Без такого объяснения оценщик может непроизвольно оказаться в ситуации, когда его подвергнут незаслуженной критике.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Опубликованные ссылки на отступления от Стандартов и специальные допущения

Оценщик должен убедиться, что любая ссылка на отчет об оценке в опубликованных документах содержит ссылку на какие-либо отступления от Стандартов или специальные допущения.

Комментарий

1. Данное положение применимо в случаях, если оценщик:
   • при выполнении оценки использовал специальные допущения;
   • выполнил оценку не в соответствии с надлежащим требованием, обязателънъм при проведении оценки (отступление от Стандартов).
2. Если отчет об оценке не публикуется полностью, то в публикации должна содержаться ссылка на любое специальное допущение, а также на любую проведенную дополнительную оценку.
3. Если отчет об оценке будет опубликован не полностью, то в опубликованном документе следует обеспечить надлежащее раскрытие отступлений от Стандартов. Ответственность за определение того, что составляет «надлежащее раскрытие», несет оценщик. Раскрытие не считается «достаточным», если с его помощью не удалось обратить внимание пользователя отчета на вопросы, критически важные для понимания вида стоимости или результата оценки, или если существует риск ввести пользователя в заблуждение.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Приложение 1

Требования к минимальному содержанию отчета об оценке

1. В таблице ниже представлена дополнительная информация в отношении минимального перечня вопросов, который следует включать в отчет об оценке. Кроме того, в других Стандартах, применяемых в зависимости от конкретной цели оценки либо определенного типа имущества, могут содержаться дополнительные требования к содержанию отчета об оценке.

Приложение 2

Примеры опубликованных ссылок на отчеты об оценке

Данные примеры приведены с целью проиллюстрировать необходимую степень раскрытия деталей, поэтому оценщик должен учитывать требования, изложенные в приложении 1(о) «Выдержки из отчета об оценке для публикации», и подготовить выдержку из отчета об оценке, отражающую объем оказанных услуг по оценке и характер оцениваемого имущества.

3. Проведение оценки внешним оценщиком

Оценка в соответствии с МСФО

Объекты имущества, используемые компанией на правах собственности и аренды, были оценены по состоянию на 31 декабря 2004 г. внешним оценщиком Джо Смитом, членом RICS, из компании «Alpha Charted Surveyors**. Оценка проведена в соответствии с положениями шестого издания Стандартов оценки RICS и Международными стандартами оценки. Оценка каждого объекта имущества проведена на основе рыночной стоимости с использованием следующих допущений (включить при необходимости):

1. для занимаемого собственником имущества: имущество будет продано как часть действующего предприятия;
2. для инвестиционного имущества: имущество будет продано с сохранением в силе всех существующих договоров аренды;
3. для избыточного имущества и имущества удерживаемого для его дальнейшего развития: имущество будет продано как свободное в текущем состоянии.

Выводы о рыночной стоимости сделаны оценщиком на основании следующего (включить при необходимости):

• недавних рыночных сделок с сопоставимым имуществом, совершенных на коммерческих условиях;
• метода определения стоимости замещения с учетом амортизации, так как специализированный характер актива означает отсутствие сделок на рынке с аналогичным имуществом, кроме как в качестве части всего бизнеса или предприятия;
• оценки будущего потенциального чистого дохода, который будет получен от использования имущества, так как специализированный характер данного имущества означает отсутствие рыночных данных о продаже аналогичных активов.

Подобные комментарии могут быть уместны, если оценка касается установок, машин и оборудования или земельных участков, содержащих полезные ископаемые.

2. Проведение оценки внутренним оценщиком

Выдержка из отчета об оценке будет аналогична сделанной при проведении оценки внешним оценщиком, кроме следующих изменений в первом предложении:

Объекты имущества, используемые компанией на правах собственности и аренды, были оценены внутренним оценщиком Джо Смитом, членом RICS, главным оценщиком имущества компании, по состоянию на 31 декабря 2007 г.

Объекты имущества, используемые компанией на правах собственности и аренды, были оценены директорами вместе с квалифицированными сотрудниками компании по состоянию на 31 декабря 2007 г.

При необходимости в конце выдержки:

Репрезентативная выборка объектов имущества была оценена с использованием того же вида стоимости внешним оценщиком, «ABC Chartered Surveyors», который подтвердил, что стоимости, полученные профессиональными сотрудниками самой компании, соответствуют значениям стоимости, полученным внешним оценщиком.

Приложение 3

Оценка для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с МСФО

1. Данное приложение содержит дополнительные рекомендации для членов RICS по использованию Международного применения оценки 1 (МПО 1) в Международных стандартах оценки. В соответствии с пунктом 5.4.1 МПО 1:
   

   В соответствии с требованиями Международного комитета по стандартам оценки профессиональный оценщик, производящий оценку для целей подготовки финансовой отчетности, должен определять рыночную стоимость активов. Все допущения и предположения о рыночной стоимости, использованные при проведении оценки, должны быть согласованы с предприятием (заказчиком) и соответствующим образом раскрыты в отчете об оценке. © МКСО МПО 1, § 5.4.1

2. В настоящее время Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) не дают полного разъяснения по поводу допущений, которые должны использоваться при оценке активов для разных целей
3. Обычно финансовая отчетность организации составляется с использованием допущения о том, что она продолжит свою деятельность, за исключением случаев, когда руководство организации планирует ее ликвидировать или вынуждено сделать это в силу отсутствия альтернатив. Поэтому в IAS 16 термин «справедливая стоимость» отражает стоимость конкретного актива в составе действующего предприятия.
4. Однако в соответствии с IAS 16 переоценка может быть сделана в отношении отдельного актива, а не предприятия, в связи с чем возникает неясность по поводу того, должен ли оценщик оценивать актив в предположении о его изъятии из производственного комплекса и продаже отдельно или его следует рассматривать как часть действующего предприятия. Эти альтернативные допущения могут повысить или понизить его стоимость, поэтому оценщик должен получить от заказчика указания, на основании какого допущения или допущений следует определять рыночную стоимость. Совет по МСФО (IASB) признает некоторые трудности, связанные с применением концепций справедливой стоимости в МСФО, и в настоящее время планирует пересмотреть принципы измерения стоимости в финансовой отчетности.
5. Вероятность того, что рыночная стоимость актива будет разной в зависимости от допущений, на основании которых она определена, либо как часть действующего предприятия, либо в предположении о продаже отдельно от бизнеса, поднимает определенные вопросы относительно имущества, занимаемого собственником. Например, имущество, используемое владельцем, может использоваться для целей данного предприятия в течение многих лет, но после его первоначальной покупки условия могли измениться, в результате чего имущество стало иметь более высокую стоимость при альтернативном использовании. Если бы имущество оценивалось на основании суммы, которую фактически можно получить за данное имущество на рынке, то оценка обязательно отразила бы альтернативное использование имущества. Однако при такой оценке было бы признано, что данное предприятие лучше закрыть или перевести в другое место, что может повлиять на стоимость других активов, используемых предприятием.
6. В соответствии с пунктом 6.3 МПО 1 оценщик должен отразить в отчете стоимость, исходя из альтернативного использования имущества, но с указанием на то, что стоимость в альтернативном использовании не учитывает такие обстоятельства, как прекращение или приостановка деятельности предприятия, а также затраты, которые возникнут при переходе на альтернативное использование имущества, и что эти обстоятельства предприятие должно учитывать при принятии решения о том, какое значение принять за справедливую стоимость.
7. Предприятию следует сообщать о потенциально более высокой стоимости при альтернативном использовании имущества, однако из этого не следует, что данное предприятие обязательно примет эту стоимость в качестве балансовой стоимости в своей отчетности, поскольку может оказаться не в состоянии использовать это значение в соответствии с концепцией действующего предприятия, на основании которой составляется отчетность. Кроме того, оценка, отражающая альтернативное использование, не может применяться при расчете амортизируемой стоимости земли и зданий в соответствии с IAS 16, так как в этом случае не разрешается учитывать повышение стоимости земли.
8. Ожидая разъяснения допущений, на которых основаны концепции справедливой стоимости, используемые в разных целях в МСФО, RICS рекомендует делать точные допущения в случаях, когда оценщик установил существенное различие между стоимостью актива при альтернативном использовании и его стоимостью как части действующего предприятия. В качестве типичных уточняющих допущений можно привести следующие:
   • «...рыночная стоимость в предположении о том, что имущество продается как часть действующего предприятия £x...»;
   • «...рыночная стоимость в предположении о том, что имущество продается после окончания текущей деятельности предприятия, £x. Данная оценка не учитывает затраты, связанные с закрытием или перемещением предприятия.».
9. Вместе с допущением о том, что имущество оценивается как часть действующего предприятия, могут быть приняты другие допущения. Например, на объекте тяжелой промышленности может наблюдаться загрязнение почвы, что не влияет на его дальнейшую деятельность, но приведет к снижению стоимости при прекращении или перемещении данного предприятия и продаже имущества для редевелопмента. В таких случаях, возможно, лучше производить оценку, исходя из специального допущения о том, что загрязнение не влияет на рыночную стоимость.
10. RICS считает, что роль оценщика заключается в том, чтобы предоставить заказчику всю надлежащую информацию, позволяющую принимать решения на основании своей осведомленности в отношении наиболее подходящего способа отражения активов в учете, а также в том, чтобы сопоставимыми методами проанализировать различные активы, используемые предприятием.

Версия для печати