Государственно-частное партнерство как инструмент девелопмента недвижимости

Резкий рост инвестиционно-строительного рынка в последние 20 лет в России был связан с низкой степенью освоения данного сектора экономики, условиями доступного финансирования, резко возросшим спросом на недвижимость различных направлений. Многие кинулись вкладывать в заветные метры: торговые центры, логистику, жилье и другие объекты. Учитывая турбулентности в российской экономике для привлечения инвесторов, доходность проектов в России превышала в 3-4 раза американские или европейские показатели. В Лондоне, Франкфурте, Париже доходность коммерческой недвижимости – 4-5% годовых. У нас же все хотели видеть не меньше 15-20%.

Вспомним, что происходило на рынке недвижимости России в 2000-х годах. С 2001-го по 2005 год правительство накачивало экономику деньгами, удерживая низкие ставки. В результате все более доступной для рядовых граждан становилась ипотека, из-за этого рос спрос на недвижимость, а с ним предложение и цены. Банкиры состязались в выдаче кредитов все менее надежным заемщикам под все меньшие ставки. Граждане с низкими доходами вселялись в квартиры, дома, которые были им не по карману. На рынке недвижимости надувался «финансовый пузырь». В 2008 году строительный рынок пережил кризис, который, впрочем, оказался не продолжительным и гонка квадратных метров возобновилась.

Кризис, возобновившийся в 2014 году, остановил рост цен на жилье, спрос стал стремительно сокращаться. В 2015 году граждане стали отказываться выплачивать ипотечные кредиты в связи с резким ростом курса доллара. Рынок вторичной недвижимости заметно пополнился предложениями. Граждане вынуждены выставлять недвижимость на продажу, так как не могут обслуживать банковские кредиты.

Интересно, что все те же стадии переживал и рынок США, но на 7-8 лет раньше. В 2007 году на рынке недвижимости США происходила подобная ситуация. В некоторых регионах Америки цены на недвижимость упали на 20–30%. К 2008 году разорилось несколько крупнейших банков и ипотечных агентств США, а также более 20 крупных строительных компаний. Самым громким было банкротство второго по величине застройщика в стране, John Laing Homes.

Что касается торговых центров, бизнес-центров и логистических комплексов, то перенасыщенность рынка сейчас такими объектами достаточно высокая. Потребительский бум, расцвет и бурный рост торговых центров остался в прошлом. Единое поле коммерческого девелопмента, где каждое из направлений в той или иной степени связано друг с другом (развитие жилья – торговля – логистика - офисные центры) в настоящее время переживает не самые лучшие времена. Россия испытывает сейчас то же, что в 80-е годы происходило в Америке. Печальная статистика такова: за последние годы в Америке «умерло» порядка 500 торговых центров. И это происходит в стране-флагмане философии потребления. Нынешний «финансовый пузырь» на рынке недвижимости России приводит практически к стагнации девелепмента в целом. Ситуацию также ухудшает инерционность ожиданий продавцов относительно доходности. Даже понимая неоправданность цен и приближение кризиса, продавец все равно не снижает стоимость недвижимости, предпочитая затаиться и подождать, что будет. В результате мы имеем «перегретый» рынок недвижимости в плане предложения, при условиях достаточно низкого спроса.

В качестве примера возьмем Москву, которая является «локомотивом» девелопмента, то только в 2015 году в Москве введено в эксплуатацию 9 млн кв. м недвижимости различного назначения. При этом в столице в прошлом году был поставлен рекорд по вводу жилья - 3,8 млн кв. м, таких показателей не было с докризисного 2007 года. Также в прошедшем году сдали в эксплуатацию на 14,4% больше жилья, чем в 2014 году, — тогда ввод составил 3,326 млн кв. м. Одновременно в период с 2014 по 2015 год включительно наблюдается резкое сокращение спроса в среднем на 30%.

По состоянию на 31 декабря 2015 года количество компаний в России, находящихся в состоянии банкротства, в базе Рейтингового агентства строительного комплекса насчитывалось 3922. В последнем квартале 2015 года в РАСК наблюдалось лавинообразное увеличение числа банкротств. В 2014-2015 годах разорилось 179 банков. В 2015 году самым громким было банкротство СУ-155, Пробизнес-банка и Российского кредита. Большой резонанс вызвал отзыв лицензии в 2013 году у Мастер-банка. Основная масса банкротств пришлась на малый и микробизнес — в среднем по отрасли на эти две группы, приходится 92% от общего числа обанкротившихся компаний. Наибольшая доля банкротов среди микробизнеса пришлась на строителей и составила 64% от общего числа банкротов.

Строительный и девелоперский рынок России переживают сегодня серьезные структурные перемены, которые обусловлены системными изменениями экономической ситуации в государстве. Также, причиной масштабных изменений стали непосредственно компании, выбравшие необдуманную кредитную политику, снижение покупательского спроса, значительное снижение ставок на аренду коммерческой недвижимости, отсутствие оборотных средств, высокие ставки по кредитам, экономическая ситуация и не готовность компаний адаптироваться к ней. Низкая долговая нагрузка на девелоперском рынке – редкость. Все вышеперечисленные факторы неминуемо привели к тому, что целый ряд компаний обанкротились, многие сменили владельцев, в том числе за счет слияний и поглощений. В конечном итоге зачастую консерватизм оказывается более спасительной стратегией.

По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы обанкротятся еще порядка 15%-20% застройщиков, которые не занимаются сегодня преобразованиями с точки зрения новых инструментов в управлении проектами, качеств и технологий. Кризис «очистит» рынок от целого ряда инвестиционно-строительных компаний, будет происходить процесс монополизации рынка вследствие укрупнения его основных игроков. Вслед за строительным сектором банкротятся все те, кто его обслуживает, например, производители строительных и отделочных материалов. Дальше на очереди те, кто занимается обустройством квартир, мебелью и другие, так как из-за отсутствия жилья у них не будет сбыта. Перемещения лидеров и игроков, укрупнение компаний, снижение маржинальности бизнеса – естественный процесс. Все больше принимается законодательных актов и вводится процедур, которые формируют цивилизованный сбалансированный строительный рынок. Но впереди еще много работы. Очевидно, что в настоящее время в период стагнации, нужно научиться думать и работать по-другому. Главное условие работы в кризис — не останавливать, двигаться вперед.

Рынок, экономика - живой и гибкий организм, регулирующий свою деятельность естественным образом в направлении самосохранения. Возникновение новой редакции Закона о Государственно-частном партнерстве № 224-ФЗ от 13.07.2015 г. в России является тем самым «естественным» движением, позволяющим сохранить область девелопмента. Развитие этого Закона, его совершенствование будет выступать одним из «регуляторов выживания» коммерческого девелопмента в целом.

Разумно обратить внимание на те государства, которые в подобных ситуациях уже накопили достаточный опыт в реализации проектов ГЧП, в частности Великобритания, где подобная форма взаимодействия государства и частного бизнеса имеет успешный и очень востребованный характер. Учитывая перечень допустимых проектов, возможных к реализации в рамках ГЧП можно предположить, что срок окупаемости вложенных инвестиций будет более длительный, нежели в докризисный период. Бесспорным преимуществом будет являться отсутствие необходимости выкупать проект одномоментно, требование прозрачной схемы финансирования, заинтересованность «публичного партнера» в его успешном завершении, определенные гарантии рыночной востребованности создаваемого объекта.

Рассмотрим и проанализируем преимущества и недостатки Закона о Государственно-частном партнерстве с точки зрения его применения со стороны, так называемого «частного партнера», то есть инвестора и управленца в области проектов недвижимости. В случае успешной адаптации Закона к требованиям и пожеланиям «частного» и «публичного» партнеров в условиях существующей растерянности и стагнации Российского рынка девелопмента недвижимости, данная форма взаимодействия «государства» и «бизнеса» может служить инструментом «выживания» и фактором привлекательности для инвестирования.

Для начала рассмотрим существующие недостатки данного документа, которые будут выступать «трудностями и препятствиями» на пути реализации проектов ГЧП.

1. Важный момент, определяющий перечень объектов соглашения о государственно-частном партнерстве. Перечень определен ст.7 Закона. Жилая застройка не входит в данный перечень. Поэтому от самого быстрого, с точки зрения окупаемости направления, видимо, придется отказаться.
2. ст.7 п.5. Не допускается передача частному партнеру объекта соглашения, который на момент заключения соглашения принадлежит государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Приведу пример, как данный пункт может явиться препятствием к заключении соглашения. Инвестор решил заключить соглашение о государственно-частном партнерстве на реновацию и реконструкцию детского оздоровительного лагеря. На момент подачи заявки лагерь находится в полуразрушенном состоянии. Тем не менее, муниципалитет ежегодно предоставляет места для отдыха детей. То есть объект находится в активном управлении. Необходимо внесение уточнений в формат регионального закона о государственно-частном партнерстве, либо обоснование со стороны публичного партнера о целесообразности реновации объекта. Данный пункт может являться дополнительным препятствием по отношению объектов, которые однозначно требуют обновления и реконструкции.
3. ст.7 п.6. Использовать объект соглашения в качестве залога для ситуаций не относящихся к непосредственно соглашению. Инвестор должен четко осознавать, что оперировать непосредственно объектом для получения кредитных ресурсов, к примеру, он может с согласования публичных партнером и исключительно для выполнения соглашения.
4. Наиболее сложной позицией для частного партнера будет выступать обязательное соблюдение ст.8 п.2, предписывающий частному партнеру для заключения соглашения предоставление банковской гарантии финансирования проекта в объеме не менее чем 5% от прогнозируемого бюджета проекта. Логика данного пункта со стороны «публичного партнера» (то есть государства) понятна и ожидаема: отфильтровать неплатежеспособных и недобросовестных участников данного рынка. Однако приобретение банковской гарантии для частного инвестора является вложением финансовых средств в обеспечительные меры, которые никаких дивидендов в дальнейшем не принесут. Необходимо отметить то обстоятельство, что данная позиция Закона имеет и положительную сторону. В последующем, при процедуре проведения аукциона на заключение соглашения в рамках ГЧП, данное требование позволит весьма жестко ограничить участие в нем недобросовестных участников бизнеса, целью которых будет являться фиктивное участие в аукционе для создания искусственной ситуации конкуренции.
5. ст.8 п.5. Срок рассмотрения заявки должен быть не более 90 дней со дня ее подачи. Понятно, что для сокращения срока «частному партнеру» придется привычно проявить инициативу по преодолению инерции и отсутствия мотивации у сотрудников государственных структур.
6. ст.9 п.5. Срок рассмотрения представленной оценки не должен превышать 180 дней. Указаны максимальные сроки, но дополнительные усилия со стороны «частного партнера» указанные в п.5 данного текста будут необходимы.
7. ст.10 п. 9. Информация о размещение заявки размещается в интернете в открытом доступе. В случае возникновения заинтересованных лиц назначается аукцион. Безусловно, рискованный момент для инициатора проекта, который уже вложил средства в банковскую гарантию, в формирование финансовой модели проекта, с целью его оценки и прилагающего ранее ресурсы для ускорения рассмотрения заявки. Основным фактором, препятствующим возникновению нежелательной ситуации открытого аукциона, является предоставление банковской гарантии. Необходимо также отметить необходимость контроля со стороны «инициатора» проекта ГЧП, процесса рассмотрения заявки на всех его стадиях.
8. ст.33 п.1. Права собственности на Земельный Участок у «частного партнера» не возникает. Земля предоставляется в краткосрочную аренду «частному партнеру» и после завершения проекта передается обратно в государственное владение.

А теперь перечислим преимущества Закона ГЧП:

1. Безусловным и наиболее привлекательным преимуществом Закона (ст.12 п.1) является обязанность «публичного партнера» по обеспечению прав собственности за «частным партнером» на проект ГЧП после его реализации. Данная позиция кардинально меняет форму взаимоотношений «частного» и «публичного» партнеров. Преодоление вышеперечисленных препятствий и рисков для «частного» партнера компенсируется получением в собственность реализованного проекта ГЧП в целях последующего извлечения прибыли.
2. В Законе указываются обязательства «публичного партнера», которые для частного инвестора в рамках проекта ГЧП будут иметь очень важные положительные гарантии и последствия. Рассмотрим некоторые из них:
   • при оценке экономической эффективности проекта учитываются объем обязательств «публичного партнера». То есть при формировании бизнес-модели проекта, его экономической эффективности «частный партнер» может рассчитывать на гарантии «публичного партнера», указанные в объеме его обязательств, позволяющих гарантированно прогнозировать прибыль.
   • в случае присутствия единственной заявки на проект в рамках ГЧП «публичный партнер» имеет право заключать соглашения без проведения аукциона.
   • «публичный партнер» по соглашению сторон может выступать финансовым обеспечителем проекта. То есть соглашением может быть предусмотрено обязательство нести часть финансовых расходов на создание проекта ГЧП, размер государственных и муниципальных гарантий, расходов на его последующую эксплуатацию, и техническое обслуживание. По сути «публичный партнер» выступает в роли «полноценного» участника бизнес-процесса с рядом обязательств, в том числе финансового характера, части ответственности за экономическую эффективность проекта.
3. ст.12 п.11 п 9. Обязательство «публичного партнера» выполнить все необходимые подготовительные работы по оформлению договора аренды земельного участка на «частного партнера». Проект планировки территории, проект межевания и т. д. Выполнение данных работ закреплены сроками в соглашении.
4. ст.13 п.3 закрепляют обязанности «публичного партнера» рассматривать предложения «частного партнера» на предмет изменения существенных условий соглашения в случае возникновения обстоятельств, которые могут препятствовать в дальнейшем извлечению изначально запланированной прибыли из проекта. Данные изменения должны быть оформлены дополнительным соглашением. Необходимо учесть следующее немаловажное обстоятельство: 3-ей стороной Соглашения при необходимости применения кредитных ресурсов обязан выступать Банк-кредитор. Существующее имущество проекта ГЧП может являться «залоговой массой» при получении кредита. За «частным партнером» такая возможность закреплена законодательно. При возникновении ситуации непрогнозируемого падения основных финансовых показателей проекта дополнительной «заинтересованной» стороной в изменении условий соглашения будет выступать Банк-кредитор, заинтересованный в возврате кредита с процентной ставкой.
5. ст.14 п.3 «публичный партнер» не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность «частного партнера», однако контроль со стороны «публичного партнера» достаточно жестко закреплен ст.14 пп.4,5,6.
6. ст.15 п.9. Соглашением могут быть внесены дополнительные обязательства и гарантии «публичного партнера» установленные Соглашением, но не противоречащими Федеральному Закону.
7. ст.32 п.3. В ходе реализации проекта ГЧП «публичным партнером» без согласования с «частным партнером» не могут быть внесены какие-либо изменения в основные условия Соглашения.

Стоит вспомнить, что Закон ГЧП стал результатом сложного компромисса между государством и бизнесом. Наиболее важным моментом является то, что он не стал «дублером» Соглашений концессии. Уже сейчас видно, что Закон несовершенен и требует доработки и деталировки по реперным позициям:

1. Необходимо доработать механизмы диверсификации рисков для начальных инвестиций со стороны «частного партнера», до момента Заключения Соглашения.
2. Более детально предусмотреть возможность «публичного партнера» в совместном управлении проектом, в качестве продукта бизнеса, после его реализации и соответственно ответственности «публичного партнера» за область его участия и т.д.
3. Целесообразно приступить к подготовке отраслевых политик и методических руководств.

Рыночная экономика - живой и гибкий организм, регулирующий свою деятельность естественным образом в направлении самосохранения. Возникновение новой редакции Закона ГЧП является тем самым «естественным» движением, позволяющим сохранить область девелопмента и обеспечить его дальнейшее развитие. Применение этого Закона, его совершенствование будет выступать одним из «регуляторов выживания» коммерческого девелопмента в целом.

Версия для печати